其實，劉歆生決定修建跑馬場也不是賭一時之氣。跑馬場建成後人氣很旺，形成一個新的商圈。此時，老劉便開始出手經營跑馬場周圍屬於他的土地，收益倍增。類似的策劃還有很多，對此，劉氏可謂輕車熟路，遊刃有餘。
危 機
漢口後湖荒地的開發，給劉歆生帶來滾滾財富，讓他成為武漢地王。
然而，嚐到甜頭的他，對地產投資開始上癮，投資熱情近乎狂熱；胃口開始變大，大得似乎沒有止境。投資其他企業所得的利潤，不足以挹注其地產投資之所需，他就以信用向銀行或錢莊借款支應。於是，在1906年盧(溝橋)漢(口)鐵路開通、隴海鐵路在建之時，劉歆生製訂了一個更為龐大的投資計劃，在兩路沿線購置了大量土地。鐵路修到哪裏，他的地皮就買到哪裏。貸入的大筆活動資金，又都轉變為成片的不動產。這樣的思路在當年真是太超前了。
表麵上看，這樣做似乎挑不出什麼毛病。火車叫，人喧鬧，這些地皮的升值前景是完全可以預期的。但這樣規劃，僅僅顧及了購置能力的衡量，並沒想過這一份產業得花多少力量去守，守到它們能變成錢需要多長時間。
另外，劉家雖然已經很富有，但光憑他劉歆生一人一家之力，不要說後續開發，僅僅是買回那些土地也要大肆舉債才行。弄錢的本事劉歆生有，經過後湖購地的鍛煉，有著洋行當買辦的經驗，他早已成為向社會調集資金的一等高手。以他已經取得的成就，以他重平實少奢華的生活作風，以他實力所鑄就的口碑，向中外銀行、大清朝官方開口告借，幾乎沒有人拒絕。
這就是個人品牌的力量，真是人的名兒、樹的影兒。就這樣，劉歆生前無古人的構想，與官錢局、銀行膽大無比的放款，激情“碰撞”，迸出了絢麗無比的地產投資火花，但也帶來很大的隱患。
對於成功的棋手，人們很容易忽略他們爭取勝利道路上的風險；對於成功的商人，人們甚至忘記他們曾有的“賭一把”的冒險。有劉歆生後湖購地的成功範例，那些借錢給他的人可能隻會盤算放款利率折實出來的金額，而沒考慮如果劉老板失手了，風險由誰承擔。劉歆生的宏大計劃很順利地推進著，巨大的風險也在一步步逼近。
像許多成功人士一樣，劉歆生也犯了經驗主義的錯誤。他隻想到後湖開發的成功，卻沒有想到全國鋪網的計劃與後湖開發有著很大的不同。後湖開發依托的是日益繁華的漢口市廛——漢口開埠三年後建起的城堡，麵對越來越繁榮的漢口商業，很快成為盛不下江河湖汊的小桶，他的後湖開發便是“水到渠成”的結果。而京漢、隴海兩鐵路沿線的地方多是遠離城市的荒原，離成熟的市場環境差得實在是太遠太遠了。
很快，地皮大王劉歆生就變成了負債大王，資金鏈也越繃越緊。他的處境與今天很多地方“曬地”的情景相仿。本來長袖善舞、遊刃有餘的他，這一大膽就背上了500萬元的貸款。500萬元，在當年意味著什麼？意味著足以使整個大漢口經濟癱瘓。如果久拖不決，漢口的市麵就會被拖死。人們這時候才著急了，一哄而起，群起逼債。在追著屁股的債主麵前，劉歆生怎樣了結這筆債呢？
眼看市場群情洶洶，當時的湖廣總督奏準：由湖北官商名義合借洋例銀500萬兩，訂立合同分20年籌還，所有劉人祥（劉歆生，字人祥）地皮及建築物，作為全省公產陸續變還欠款。
於是，劉歆生坐落在歆生路南邊的接連幾幢鋪屋及生成裏全部房屋的產權，都歸了湖北官錢局。坐落在歆生路北邊的一連6幢鋪麵，由中南銀行為首，組織丁卯劉票債權團，先集資20多萬兩白銀，清還第一債權人北京天主教堂的債務後，由該債權團的各債權人自由組成合利聯營公司承接這一份產業，來償還全團債款。欠東通銀行的120萬兩白銀，則以現在解放大道東起武漢電池廠，西到協和醫院兩旁的一片地皮作價清償。欠東方彙理銀行的270萬兩白銀，則以燕馬湖一段40平方公裏地皮作價200萬兩白銀，其坐落在跑馬場附近的一塊地皮作價70萬兩白銀，劃歸東方彙理銀行以償清債款。
成也地皮，敗也地皮。雖然如此，但直到劉歆生去世，他占有的地皮仍在漢口各業主之上，依然是一個名副其實的漢口地皮大王。
模 範
走出債務危機後，劉歆生開始由圈地走向開發。事實證明，劉歆生不僅能將黃土變成金，還善於按料加工，打造成價值連城的搶手貨。
在開發過程中，劉歆生顯示出一個一流開發商的高明與精明。在繁華和接近繁華的地段，劉歆生投資從寬，租賃從嚴。在尚待開發地麵，劉歆生以較少資金建簡易板皮房，或出租地皮，由租賃人自搭臨時房屋。在靠租界的地區，他先把高樓大廈毛坯樹起，一次收取兩年租金，裝修工程由租戶自己負責，並約定幾年後將房屋收回；如要繼續租用，另行簽約。就這樣，靠近租界的歆生路，帶活劉氏大片商宅區，勾出迄今為止仍算大漢口鬧市的輪廓。
正當劉歆生盡情揮灑他的商業才情時，武昌起義爆發，劉歆生的地產生意被迫中斷。
自1911年10月10日起，武漢三鎮就成為起義軍與清軍反複爭奪的焦點，雙方展開了長達數月的拉鋸戰。武漢三鎮戰火紛飛，許多建築物和公用設施被摧毀，工廠學校也遭到炮火襲擊。為了減少官兵傷亡，掃除進攻的障礙，清軍決定火燒漢口。
1911年10月30日，清軍第一軍指揮官馮國璋下令在漢口租界外市區縱火，以火攻摧毀民軍的抵抗。大火從10月30日起，持續到11月4日，前後達5天之久。漢口市區烈焰衝天，街市約五分之一以上被焚毀，“遂使錦繡之場，一旦化為灰燼”。
劉歆生的商業地產主要分布在漢口，這場戰火給他帶來的損失可謂慘重，但剩餘的部分仍大得驚人，這引起了“首義新貴”——將軍團的垂涎。1914年湖北當局成立了由義威將軍——“首義三武”之一的孫武為督辦的後湖清丈局，把打擊矛頭直指劉歆生。
後湖是劉歆生最主要的地皮所在地，之前早已獲得清廷頒發的地契，但改朝換代了，新貴們不認賬。為了保住地產，劉歆生一方麵邀請漢口總商會會長呂伯超從中周旋，除納稅外，還樂捐50萬元給當局；另一方麵，抓緊對新貴們展開公關。他在漢口循禮門建有一座幽雅豪華的大花園，那裏盤樽整潔，座位雅致，主要用來交際，宴集賓客。
對將軍團中的核心人物，劉歆生出手大方，毫不吝惜，他不僅將大塊地皮半賣半送給孫武建樓外樓飯店，還將西園（中山公園前身）送給財政廳長——將軍團中要人李華堂。為了拉攏更多人，劉還以濟生一路至五路（今前進一路至五路）這一地帶之四萬餘畝地皮作價入股，組成濟生公司，請將軍團的李春萱、李華堂等任董事、監事，將軍團中的其他成員和地方顯要均紛紛認股。這樣，後湖清丈風波才算不了了之。
劉歆生手腕靈活，善於盱衡時勢，看人定調，擇其所需。坐落在歆生路的義順成洋貨店、怡和布店等店麵因火災燒毀，店主們紛紛要求他從速重新修建，以便續租複業。這時，歆生路的生意紅火，他利用店主們急於複業的迫切心情，托故遲遲不予動工，店麵各租戶隻好自行營建開業，他就這樣無形中轉嫁了火災的不少損失。
擺脫產權危機後，劉歆生開始再次在地產開發中大展拳腳。而此時，正趕上武漢戰後重建熱潮。
南北議和後，1912年1月25日，漢口總商會召開會議，與會人士呼籲當局重建漢口。2月，臨時大總統孫中山飭令實業部通告漢口商民重建市區，並責成內務部籌劃修複漢口事宜，使“首義之區，變成模範之市”，但無論是南京政府還是湖北軍政府，均財政支絀。南北議和後的北京政府也隻撥40萬兩銀子作為災後賑濟。武漢地方以款少無濟民困，將此款移作平民工廠基金，無從談複建漢口。到1915年，武漢僅建了幾條馬路，其他如電車敷設等均未實現。
從這時起，漢口重建的主導力量開始落到民營資本身上。以劉歆生為代表的民間資本，競相動工，在短短幾年間，形成了從六渡橋到江漢路、南京路、大智路、車站路的今中山大道兩側的鬧市區和街後腹區的大片橫街、裏弄。
這場轟轟烈烈的重建運動，一直持續近10年才算告一段落。此間，恰好爆發了第一次世界大戰，歐洲列強無暇東顧，中國民族工商業得以發展，漢口也再次繁華起來，房屋需求大增。這給劉歆生這樣的地產大亨們帶來事業上的又一個春天。
作為漢口重建的領軍人物，劉歆生發起建立“模範區”，建成了2 000多棟房屋。模範區的房屋有一定的標準，茅屋、板房一律不得修建，均須建成甲級磚木結構或質量較好的房子。區內房屋比較整齊，裏弄住宅成排興建，入門設有小庭院，內有堂房和居室，窗戶較大，樓上有平台、陽台。臨街鋪麵開闊，為大鋪麵，開放型。同時，除成排的裏弄外，還有一些大樓和別墅。在當時，這些的確是比較新式的建築。房屋建成後，一律報當局備案。區內設有警察局，專司治安。這較之漢口傳統的漢正街老區和棚戶區，確實有一番新的麵貌。
當然，在模範區大興土木修建的2 000多棟房屋中，除劉歆生外，還有安利英洋行買辦蔣沛霖修建了德潤裏，豬鬃買辦周德安修建豐壽裏，桐油商周繡山修建雲繡裏，阜昌洋行買辦劉子敬修建輔義裏。
到1920年，在劉歆生提供的土地上，修建了丹鳳街、華商街、銘新街、吉慶街、泰寧街、保成路、彙通路、雄偉路(南京路)、雲樵路(黃石路)、瑞祥路、交易街。這些街道一般為10米～22米寬，鋪以碎石。街兩旁，高樓鋪麵鱗次櫛比，如江漢路的中國銀行、上海商業銀行、亨達利鍾表店、中美藥房、中英藥房等。
除了自己建房,劉歆生還通過與合作協議出租地皮，由他人建造的房屋在一定年限後歸劉所有。如江漢路揚子襪廠這塊地，一個叫陳經餘的商人耗用數萬兩白銀修築樓房，開辦“義順成百貨店”，約定30年期滿後歸劉所有。這一點，與上海灘的地產大亨哈同的做法如出一轍。
在民國初填土建房熱之前，江漢路、六渡橋、大智路一帶還有大片是荒湖水塘，地麵高低不平，但僅僅10年左右，這兒就取代了昔日的漢正街、黃陂街變成了漢口鬧市中心。
在這裏，劉歆生擁有的房屋總數，有江漢路街麵樓房5棟,交通路毗鄰的生成裏160棟,偉英裏50棟。一些地方，他以兒子的名字來命名,例如偉英裏,就是從其長子劉偉雄和次子劉國英名字中各取一字而來；今解放大道前一地段名叫西滿路,也是以其子劉西滿的名字命名的,他還在那裏開辦了西滿小學。劉在歆生二路(今江漢二路)對麵向東處,於英租街附近修築了一條街道,名為華商街。
一個開發商影響了一個城市的麵貌，這在中國現代城市發展史中也不多見，但劉歆生確實成功地做到了這一點。
擔任民國第二任大總統的黎元洪曾回武漢與當地名流敘舊。據說，杯酒言歡之間，劉歆生曾經半開玩笑半認真地對黎說：“都督創建了民國，我則創建了漢口。”
“烈”士
南京國民政府成立後，1927年，中國政府收回在漢口盤踞66年的英租界，太平街和歆生路合為一路，改名為“江漢路”。此時，劉歆生年事已高，加之撒網式地皮投機失敗，他逐漸退出日常經營，將家業交給兒子們打理，自己則多半時間待在私家園林裏享受天倫之樂。
劉歆生信奉天主教，與洋人關係密切，西方經濟觀念對他影響很大。由於出身貧寒，即使發跡了，他也不思揮霍，穿著樸素，連出門也很少坐車。
作為商人，劉歆生一生注重交際，經常周旋於洋行與權貴之間。追求高額利潤是商人本能，劉歆生也不例外，但他講求誠信，樂善好施。在辛亥革命以前，他任東方彙理銀行買辦時，代各錢莊放了不少貸款，遇到兵荒馬亂，有人無力償還，他一律負責墊款還貸，蒙受了不少的損失。不過，他卻因此贏得了良好的口碑。
1938年，日寇攻進了武漢，偽軍強占了劉歆生位於漢口循禮門的劉家花園做司令部。日本人想要劉歆生出麵當維持會長，為侵略者效力，可是他們始終找不到劉歆生本人。原來，早在日軍逼近漢口時，劉歆生就警告其家人，不準和日本人做生意，要相信中國人的血性和耐力，打敗日本隻是時間問題。日軍侵入漢口前，他住進了法國租界一直沒有露麵，直到病重去世。
日軍長期找不到劉歆生，惱羞成怒，派兵守住劉家的大門，意圖將老劉軟禁在家裏。
1941年，71歲的劉歆生在車站路偉英裏兩層樓的商務房裏去世。
劉歆生去世後第3天，家中為其出殯發喪，但日軍依然堵住大門不讓出。無可奈何的劉家人隻得清晨從後門將靈柩抬出。靈柩經過唐家墩、姑嫂樹，後又用船運到柏泉劉家嘴西邊的山坡下葬，沿途有許多老百姓在路邊跪送劉歆生的靈柩。
曾經名動江湖的地產大王，最終又回到了兒時放鴨子的地方。
從15歲離家經商，彈指間，60年光陰過去。從小鴨童到大商人，從創業屢戰屢敗，到求職小心謹慎，再到地產開發的大起大落，劉歆生總是顯得從容不迫，處變不驚。
這裏有東方農民天生的堅韌，也有西方聖經倡導的寬容，更有楚風漢雨的深厚底蘊。他似乎天生就是屬於那個危機與契機並存的時代。隻要有一絲機遇，他就會毫不猶豫地抓住，正應了他那偉大老鄉的著名詩句：路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。