即：對於建成年代較早，規模較小，配套設施差，物業公司不願接管或多數居民不同意引入物業公司管理的老舊小區，可依托各街道的社區服務中心，在老舊小區設立社區服務分中心，專司物業管理職能。同時，充分整合社區服務站、社區居委會、社區各類協管員、社區誌願者等管理資源，協助社區服務中心對小區實行“多位一體”的準物業管理，街道根據不同小區的情況，指導社區服務中心在老舊小區建立分中心，統一經營管理停車場、社區菜站、家政服務、衛生保潔等便民項目，同時，接受社區黨委的統一領導，接受居委會的監督協助，在產權單位的配合下，實現“造血”功能，實現經營利潤取之於民、用之於民，形成良性循環。
四、對今後老舊小區管理的思考及建議
（一）製定物業公司接管老舊小區的優惠政策
鑒於無產權的老舊小區管理成本高、難度大、物業服務費標準和收繳率低的現實，有必要通過優惠政策，吸引物業公司通過競標接管老舊小區，並將周邊無人管理的零散住宅樓也一並管理起來。同時按照物業管理用房需要，製定政策解決老舊小區物業的用房問題，可采取利用現有的地下空間或政府回購產權房的方式，為接管老舊小區的物業公司無償提供物業管理所需的最基本用房，並整合社區各種經營性房屋資源，無償或低償提供給物業公司，用於其開展多種經營，以彌補物業管理費用的不足。
（二）製定社區物業自治管理的扶持政策
目前，豐台區實行社區物業由居民自治管理的小區不多，但是這種方式緩解了老舊小區的難題和困難，區政府應視其實際情況，製定統一的扶持政策。首先是通過補貼保障其最基本的運行費用和人員的費用；其次是責成各街道社區服務中心承擔起對自管小區的協管義務，幫助自管小區解決一些自身無力解決的問題。開發老舊小區物業協管員、門衛人員、衛生協管員等公益性就業崗位，並通過在這些崗位安置4050人員就業所享受的優惠政策，降低老舊小區的管理成本。目前社區有些離退休的社區書記、主任和委員，他們對老舊小區的情況清、底數明，社區居民對這些人員也相對了解，他們也可作為老舊小區物業協管員的人員儲備。
（三）製定以獎代補政策的激勵政策
針對接管老舊小區的物業公司，或是承擔對老舊小區實施準物業管理的街道社區服務中心和承擔直管公房管理責任的區房屋經營管理中心，依據其管理服務項目和服務標準的不同，分別製定不同的考核獎勵政策，並由各街道組織考核，凡是達標的，政府每年給予其一定的資金獎勵，通過以獎代補的形式激勵其履行好物業管理的職責，提高物業服務水平。
（四）製定老舊小區的物業服務費標準政策
老舊小區居民大多為低收入或無收入的弱勢群體，其物業服務收費標準一般不能偏高，須製定出物業服務的低收費標準，使絕大多數居民不因繳納物業服務費而感到有壓力，從而提高物業服務費的收繳率。
（五）製定老舊小區改造和管理的資金籌集政策
由於老舊小區數量多、問題重、需要改造的項目複雜、資金需求巨大，老舊小區的改造和管理的資金不能僅僅單靠政府負擔。為此，在老舊小區改造過程中應積極爭取市財政支持的同時，應積極研討解決老舊小區公共維修基金的政策，使其發揮應有的作用。對沒有公共維修基金的老舊小區，應盡快研究建立小區公共維修基金製度，以解決小區維修改造中的資金問題。在公共維修基金未激活前，應本著受益各方共擔的原則，采取由產權單位、水電企業、物業企業和政府財政等多方共同籌集的方式，籌集小區改造所需資金。
同時，鼓勵社區居民參與管理，為小區改造獻計獻策，並根據小區實際和居民的迫切需求，按輕重緩急排序確定改造項目，分期分批地對老舊小區外部環境和樓房內部設施進行同步改造。在資金使用和工程質量上，應建立有小區居民參與的監督機製。對少量建於20世紀50年代、即將達到使用年限、基本失去改造意義的老舊樓房或建於20世紀六七十年代的老舊平房，應製定相應的優惠政策，將其推介給有實力的房地產商進行二次開發，從根本上解決問題。
[1] 王珮琦，北京市豐台區委社會工委書記兼區社會辦主任。