第三環，土地批租。政府向集體支付了征地補償金之後，就可以放手批租土地了。當然，這裏批租的是土地在50—70年間的使用權，而不是土地所有權。這一點很要緊，不但維係了“土地不準買賣”理論的麵子，也使得對農民的征地製，看起來不怎麼像“隻許州官放火，不許百姓點燈”。
“權力”租金替代“權利”租金
這樣一套土地製度，為解決工業化和城市化占用農地，混合了“土地不得買賣和漲價歸公”（征地製）、“國家工業化”（超低補償）、“人民公社製”（唯有“集體”成為農民的合法代表）和“香港經驗”（土地批租製），自成一家。這再次表明，在迫切的經濟需要麵前，任何強大的傳統總免不了要發生變異。
這套組合起來的土地製度，有以下值得注意的特征：（1）決定工業和城市用地供給的，既不是農地的所有權，也不是農地的使用權。就是說，農地產權在法律上沒有資格作為土地交易的一方，無權參與討價還價；（2）政府對工業和城市用地需要做出判斷，運用行政權力（包括規劃、審批、征地）決定土地的供給；（3）權力租金——而不是土地產權的權利租金——成為目前農地轉向工業和城市用地過程裏基本的經濟刺激。在如此約束之下，各相關方將如何行動呢？
兩不經濟
以權力租金驅動土地流動，效果如何還需要長期追蹤、觀察和研究。目前我看這套土地製度，邏輯的一致性還在其次，實際效果上“兩不經濟”的端倪已現，值得注意。
這裏所稱“兩不經濟”現象，是指目前大都市因為行政控製過嚴，所以土地供給普遍不足，結果地價過高，可能步香港模式之後塵；而許多小地方，卻同時因為行政控製鬆弛，使得那些沒有什麼效益的工業和城鎮建設項目，濫占了農地。簡單概括，一邊嚴重浪費城市化的機會，一邊大量浪費農地。
不是嗎？上海、北京、深圳、廣州等地的“市場地價”，已經高得令一般產業界人士側目，而紅火的房地產市場，看來看去還是不能完全脫去“丹頂鶴”特色——由境外和境內高收入人士的購買力主導——離“國民經濟主導產業”還差得遠。其實，精明的房地產商人怎麼會不知道，客戶沒錢賺的生意是做不長的。但是要讓房地產價格降下來，就要把地價降下來，把政府附加在土地上的種種收費降下來。為此，首先必須大量增加商業中心城市的土地供給。問題是，土地供給控製在政府手裏，而大都市的政府，差不多一股腦兒在學香港地區——不但學土地政策，更學政府開支模式。
如此下去，內地很快會出現若幹個“香港”。那可是所得稅率比現在香港高一倍，而地價占收入平均所得水平有過之而無不及的“新香港”。果然如斯，這些“新香港”的經濟靠什麼來支撐？每周放5天假，還是天天辦運動會？
產權租金，不可小視
其實，“兩不經濟”源於一個禍根，那就是農民的土地權利被摒除在“土地城市化”之外。要知道，農民根據“出價高者得”的市場原則斤斤計較，與國與民大為有利。我在前文指出，產權交易的規則是，農民決定是否放棄農地使用權，要考慮是否比他自用農地更“值”。大都會城市（包括有苗頭的中小城市）可以為獲得農地出更高的價，直到農民覺得“值”而放棄更多的農地。至於那些“國小民寡”、經濟沒有起色的地方，辦“城鎮化”還不如農民種地，地權交易機製就可以抑製地方長官們的瞎折騰。
產權租金在農地轉用的製度中占據中心位置，農民的收入立馬會大幅度增加。比較可靠的國際經驗是，在工業化、城市化高速推進的條件下，土地產權租金為產權的主人帶來大量收入。算算我們這裏征地補償金與土地市價之間的差額，可以知道“流失的土地權利租金”數目驚人。真的為農民收入問題發愁嗎？那就把“征地+補償+批租”製度廢除了吧。
(農民收入是一連串事件之七)
2001年8月20日