中國電信上市是到當時為止，中國企業規模最大的海外上市計劃，中國電信原計劃定於2002年7月進行路演，11月在香港聯合證券交易所上市。然而，2002年夏天，美國、香港的電信股票跌的一塌糊塗。更為關鍵的是，原本定於2002年3月之前就要確定的中國電信上市前的改革方案卻沒有按時得到國務院有關部門的批準，不改革上市就無法實現。而中國電信的主承銷商摩根斯坦利正好是SOHO中國的副主承銷商，基於這樣的原因，在中國電信的上市計劃受挫之後，原定於2002年11月中下旬進行路演的SOHO中國，到了年關也依然沒有任何動靜。
正所謂“福無雙至，禍不單行”，SOHO中國的上市計劃啟動之後，經濟大環境卻變得越來越糟。2000年開始爆發的安然事件在2002年塵埃落。2002年1月，美國紐約證券交易所正式宣布，將安然公司股票從道·瓊斯工業平均指數成分股中除名，並停止安然股票的相關交易，曾經無限輝煌的能源巨擎安然公司完全崩潰。於此同時，對於在安然事件中涉嫌做假賬的安達信會計師事務所月2002年10月被美國休斯敦聯邦地區法院處以5年內禁止從事業務的處罰。安然事件的風波引發了美國股票市場的蕭條，美國政府因此加強了對上市公司的監管，上市的要求變得非常嚴格。也在這個時候，當時的布什政府醞釀發動伊拉克戰爭，這給當時本就脆弱的股票市場雪上加霜。
經過一段時間的等待，潘石屹終於拿到了中國證監會的無異議函，香港證監會與香港聯合證券交易所的批複以及美國紐約證券交易所的批複。然而，就在這個時候，更為嚴重的災難襲來，2003年春天，非典疫情肆虐中國大地。受到非典疫情的影響，所有的房地產交易都停止了，所有的施工也停止了。投資者們對於非典給中國經濟帶來的影響很不樂觀，紛紛收緊錢囊。就這樣，潘石屹的上市計劃徹底擱淺。
潘石屹的戰術
1.踏實做好“小本”經營
上市受挫之後，開始潘石屹還十分無奈，不過很快潘石屹就冷靜了下來。當時的經濟大環境非常糟糕，在這樣的環境下強行上市，並不能給公司帶來多少利好。所以，潘石屹果斷終止了上市。當媒體得知潘石屹的這一決定時，普遍猜測是由於潘石屹與高盛在SOHO中國上市的定價問題上有分歧。其實不然，後來的事實證明了媒體猜想的錯誤。
雖然上市失敗，但是企業還是要照常運作。由於潘石屹十分重視公司的現金流問題，所以雖然公司沒有上市，但公司的現金流以及企業項目的預售情況都比較樂觀，潘石屹並沒有因此而遇到經營上的困難。而且潘石屹在商業經營上具有的敏捷，快速，靈活是眾所周知的，沒有上市的限製，他個人的特點反而發揮的更加突出。潘石屹曾說，小本經營其實也不錯。的確，上市可以讓企業擁有更大的平台，但是如果實在是沒有條件上市，那麼踏踏實實地做好自己產品，經營好企業現有的資源和項目才是最正確的道路。
2.爭取二次上市終獲成功
上市擱淺之後，潘石屹曾一度不再關注此事，然而幾年之後，他猛然發現曾經和SOHO中國差不多的地產企業都完成了上市。而且，由於房價和地價上漲，那些完成上市的地產企業在與資本市場接軌之後都飛了起來。地產龍頭萬科，在2001年時與SOHO的盈利差不多，但是幾年之後，SOHO沒有太大變化，而萬科卻成了千億市值的企業。
潘石屹深刻地意識到，如果再不改變戰略，自己可能就被市場淘汰了，於是公司的上市再次被提上議事日程。2007年1月8日，SOHO中國再次舉行了上市啟動儀式。基於第一次上市與高盛等的合作，潘石屹再次邀請第一次上市時的整個團隊運作公司上市事宜，原班的律師，原班的會計師，原班的投資銀行。
由於市場大環境的變化以及中國資本證券市場的日益成熟，潘石屹此次的上市比第一次順利很多。當然，其中也有一些驚險時刻。比如公司上市的路演就極其考驗人。SOHO中國上市路演時，潘石屹等將公司的定價確定為6.0~8.3港元之間，但是當時投資者們擔心國際上會出現不確定因素，特別是美國次級債的影響，甚至有人判斷金融危機可能出現。事實證明，這些投資者的判斷是正確的，2008年的確從美國次級債開始，爆發了波及全球的金融危機。不過，在2007年時，市場形勢還是一片大好，雖然有一些質疑和擔心，但SOHO中國憑借自身的實力還是得到了投資的認可和親睞。而且，當SOHO上市的路演走到第二站時，美聯儲下調了利率50個基點，這對SOHO的上市發行有很大的促進作用。
終於，在經過整整九個月的奮戰之後，也就是到了2007年10月8日，SOHO中國成功在香港上市，在這次上市中，公司總共募集到128億港元的資金。SOHO中國成為到當時為止，亞洲最大的商業地產IPO，SOHO中國成為當時亞洲規模第二大的商業地產開發商。