2001年，北京天鴻寶業房地產股份有限公司掛牌上市，這是時隔7年後房企上市大門的重新打開。曾在1993年，為製止當時過度炒作的房地產熱，國務院發文禁止房企上市融資。所以此次房企上市禁令的解除，表明房地產業繼“海南泡沫”又一次高速升溫。令人玩味的是，就在房企上市解禁後不到三個月，《福布斯》公布的2001年度中國內地首富榜上，就有半數以上的地產富豪榜上有名。他們分別是排名第2的楊斌、排名第5的許榮茂、排名第6的陳麗華、排名第8的吳一堅、排名第9的孫廣信。正是錢袋的鬆開，使房企通過兼並、重組、挪騰，在新的融資渠道中獲得大量資金。並在此後7年時間裏像一匹脫韁的野馬，一直狂奔到2010年年初。
2002年1月5日晚，鵬潤家園靜苑A座2501室業主遭不明身份人襲擊。隨後從司法部門傳出消息，行凶嫌疑人為鵬潤家園保安部經理尹某。在業主籌備組交涉下，開發商次日允許業主汽車駛入園區，同時所有值勤保安統一著裝上崗。任何無證保安與業主發生衝突，物業管理公司必須承擔全責。從個案分析，鵬潤家園事件是業主對車位收費不滿，在衝突過程中遭遇暗算。而從大背景看，是房地產業發展到當時，已有更多業主學會利用《物業管理條例》展開維權。當開發商當初的承諾未能兌現時，自然會有業主表現出不同的訴求方式，以引起輿論和媒體的同情與關注。鵬潤家園事件的發生，同時也標誌著中國業主在居住權以及公權意識上的不斷成熟。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段（2003-2007年）
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。
2003年6月，中國人民銀行發布了《關於進一步加強房地產市場信貸業務管理的通知》（121號文），嚴格控製房地產貸款的發放，導致了一些房地產開發企業資金鏈斷裂。這個文件也被認為是2003年對房地產市場影響最大且在當時廣受爭議的文件。
2003年8月31日，國務院下發《關於促進房地產市場持續健康發展》的18號文，首次明確了房地產的國民經濟支柱地位。業界普遍認為，這是對兩個月前央行拋出以“嚴格房地產貸款發放”為基調的121號文的糾偏。時任建設部房地產司司長的謝家瑾表示“文件的核心就是搞活房地產市場”，潘石屹則認為這是“讓房子獲得了更大自由”，清華大學房地產研究所所長劉洪玉更將其比做“行業發展的新裏程碑”。
官方、開發商、專家之所以一致對18號文持肯定態度，是三方認為此舉遵循了市場原則，並沒有草率認定樓市出現泡沫。此後，作為政策分水嶺，18號文也成了“指導我國房地產市場健康持續發展的綱領性文件”。
2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，規定8月31日後，不得再以曆史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權，而以公開招標、拍賣、掛牌取代，這就是“8·31”大限。為跑在大限前將“地票”變現，一些付不起高額土地出讓金的房企紛紛拋出“賣地”信息。與此同時，北京、上海“搶地”風潮也愈演愈烈。此後3年，各大房企以“土地儲備”為由不斷跨地區囤地，為日後的地王風險埋下引信。
客觀地說，“8·31”大限製約了部分開發商“空手套白狼”的拿地機會，但也讓土地缺少了中長期的計劃調控。這也是目前土地“忽冷忽熱”的緣由。
在房價不斷攀升的2005年，市場已無法找到中低價位的住宅。於是一個既閃爍著民間智慧，又透出民生酸楚的新詞彙“房奴”開始在民間流傳。以國內名詞解釋：“房奴”是指房貸還款額超過月收入50%以上的家庭，此類家庭因負債率高而影響了生活品質；以國際名詞解釋：拿月收入的1/3做房貸按揭是條警戒線，越過這條警戒線將出現較大還貸風險，同樣會影響到生活品質。這就不難理解，當該詞彙出現時，國務院在當年的3月、4月、5月連續下發三道金牌要求企穩房價。然而戲劇性的是，作為教育部2007年公布的171個漢語新詞之一，“房奴”的處境非但沒在今天得到改善，反而在此輪金融危機麵前，因就業狀況惡化更受拖累。
2006年4月26日，深圳市民鄒濤在網上發表了《關於發起“不買房行動”致全社會的公開信》，號召市民3年內持幣待購，不要買房。同年11月28日，首個發起合作建房的於淩罡也對外宣布，他已瞄準北京海澱區花園路25號地塊準備投標。這兩股草根無意間的彙合，不僅獲得各地電子郵件、網上論壇、博客留言、手機短信的聲援，還在各自陣營形成了“粉絲”效應。