為什麼農民和他們的集體就不能決定土地的轉讓，就不能參加土地使用權的市場交易？更進一步問，為什麼政府非要當唯一的、壟斷性的“地主”？
從世界範圍的工業化和城市化進程來看，農民的收入增長要靠三個來源：出售農產品的收入、打工的收入以及分享地租上漲的收入。中國經過這麼多年的改革，農民得到了農產品買賣和打工的權利，但絕大多數農民還是很少分享城市化帶來的地租收益。
現行土地製度不適應經濟發展
有一句話說得好，“城裏的房子買不起，鄉下的房子賣不掉”。這個困境是城鄉土地轉讓製度沒有打通造成的。
《南方周末》：類似的對土地製度的挑戰是第一次嗎？為什麼會出現挑戰？
周其仁：挑戰的出現根源於現行土地製度不適應經濟、社會發展的要求。一方麵，是房價高漲，很多城市人買不起房；另一方麵，是兩三億人離開出生地常住城市，他們原來居住的房子和農村建設用地大量閑置。你們的一位記者訪問廣州的農民工，有一句話說得好，“城裏的房子買不起，鄉下的房子賣不掉”。這個困境是城鄉土地轉讓製度沒有打通造成的。
問題不斷在發生。早期改革開放，村集體有地沒資本，外來企業有資本卻不能使用集體建設用地。後來村集體就與外來投資方“合作辦”企業，實際是出租標準廠房，等於部分集體建設用地進入了市場。這種情況在南海、昆山都出現了，其他地方也不少，例如最近重慶的“農地入股”。
不過，對土地製度的這些挑戰，仍然限定在工業生產領域、招商引資的範圍，社會影響不那麼大。到了小產權房，挑戰就涉及城鄉的千家萬戶。所以這個挑戰更大，涉及人口更多，也許能得到更多公眾的理解和支持，為全麵改革準備條件。所以說，小產權裏可能有大機會。
變革可從兩方麵突破
複墾可以給當地農民帶來工作機會；買賣土地指標可以給當地政府和農民帶來收益，用來建設新農村、改善農民生活；更多的土地供應則可以降低城市的房價，這是一石三鳥之策。
《南方周末》：怎麼把握這個大機會？一下子完全放開集體土地流轉權，肯定會帶來市場動蕩和權力尋租等一係列問題，如果漸進地改革現行土地製度，又該從哪裏突破？
周其仁：可以兩條路並進。一條路，小產權房規範和合法化。另外一條路，開放農村建設用地的指標流轉，在試點區域建立農村集體建設用地的交易市場。
要看到，隻有非常小部分靠近大都市的農村，才搞得成小產權房。但是農村建設用地流轉的文章，比小產權房要大得多。這就是允許、組織集體建設用地的指標轉讓。
我國是一個實行土地用途管製的國家，為了保護有限的耕地，法律要求城鎮搞建設占農地的，一定要占多少、補多少，也就是土地管理的占補平衡原則。補農地的辦法，一種是到人口密度不高的農村去造田造地，還有就是重新整理、建設現有農村，把大量未經有效利用的農村建設用地騰出來，再複墾為農地。
用後一種辦法，這塊複墾為農地的土地，所有權還是農民集體的，還可以由農戶承包耕作，但從中也“分解”出一個建設用地的“指標”來。農村地價不值錢，此指標就無人問津。但是，城市地價大漲，旺盛的需求就推動買方爭奪這高度稀缺的指標。
對農民來說，轉讓這份指標可能獲得的收益，恰恰是他們重新整理村莊、節約農村建設用地的動力。多騰土地，多賣指標，就可以籌措更多資本，來推進農村建設和幫助農民進城。
舉一個實例，9月我到雲南開會，順便在大理市喜洲鎮的文閣村看了一戶農民，他家宅基地麵積共400平方米，戶籍人口5人，但常住的隻有爺爺奶奶加一個7歲的孫子。兒子兒媳在大理打工，是常住城裏9年的“農民”。大理最貴的地價多少呢？345萬元一畝！我想不要多，你們隻需付2萬元的代價來買200平方米的指標，這家農民就一定高興地去舊布新，再把騰出的200平方米土地複墾為達標的農地。
不要以為是我憑空想象。2005年在浙江長興，2007年7月在成都市的邛崍，我實地看過在城鄉通開條件下，合理配置土地資源的嚐試。基本辦法就是市縣財政墊資，改造舊村建新村，騰出農村建設用地，墾複後再把稀缺的建設用地指標置換到中心城鎮。特別是邛崍做得實在好，很值得你們向更多讀者詳細報道。唯一讓人著急的是地方財力有限，而農村又那樣廣袤，要更大規模推進，非考慮引入市場機製、動員更多社會資本參與不可。
要緊的是，這個方向的試驗，可以在不減少耕地總量的前提下，增加城市建設用地的供給規模；可以從旺盛的城市房地產需求中，為建設新農村、改善農民生活、幫助農民轉移籌措更多的資本；也可以通過增加城市土地的供給，緩解地價房價的過快上漲。實話實說，如此一舉數得的好事，近年還沒有遇到過。