2007年以來，各地的小產權房紛紛浮出水麵，在北京、成都、濟南等地都出現了大麵積連片建設的小產權房。
小產權房大量出現的深層原因是什麼？小產權房背後，又蘊藏著怎樣的變革現行土地製度的大機會？
7月7日和9月10日，《南方周末》記者在北京和上海分兩次采訪了北京大學中國經濟研究中心教授周其仁。
小產權應合法化
房能交易，地不能交易，而房又是蓋在地上的，這種令人尷尬的製度碰到房價高企的現實，就逼出一個小產權房來。
《南方周末》：2007年，飛漲的房價中，價格低廉的小產權房大量出現，成為一個引人關注的現象，以北京的房地產市場為例，小產權房就占了20%以上。為什麼會出現這種情況？
周其仁：這是經濟規律使然，當物品的相對價格發生重要變化時，權利人必然會做出反應，從而引出權利關係的變化。
所謂小產權房，大都是建在農民的宅基地上麵。農民住在宅基地上的自用房裏時，他的效用可能並沒有變化，也許就是500元/平方米。但是，當周圍的商品房價高達7 000~10 000元/平方米時，相對價格發生了巨大的變化，農民住在同樣的房子裏，機會成本就變高了。
小的反應和變化早就開始了。兩億多農民隨著城市化進程湧進城市，他們住在哪裏了？大多數就是租住在城郊結合部農民的房子裏。這些靠近城市的農民比較幸運，他們的宅基地因為湧來的巨大需求而導致租金上漲。這些農民有權出租他們的房子嗎？有的。早在1962年中共八屆十中全會通過的“農村人民公社60條”，就規定農民自己的房產可以出租，也可以買賣。
最近的情況是，因為相對價格變化太大，所以更多近郊的農民幹脆拆掉平房，統一蓋成樓房，除了自己住的，剩下就賣給城裏人。
當然這種反應，也滿足了很多人的需求。我去問過買小產權房的人，很多老人和剛工作的年輕人，他們買不起城裏的商品房。
《南方周末》：這種更大的改變是否就不合乎法律規定了？
周其仁：這一點是模糊的，這正是小產權房現象大規模出現的一個空間。“農村人民公社60條”承認農民房產的交易權利，但又禁止宅基地的交易。問題是，房與地密不可分，不準出租、買賣宅基地，卻可以出租、買賣蓋在宅基地上的農民房，那老鄉們交易了房產就等於交易了宅基地，不過大家都不提這個事情罷了。再說，租和賣之間，本沒有明確的界限。人家把農民房“出租”70年，不就等於城裏的大產權商品房嗎？
話說回來，地和房不一致，說明現行製度是個令人尷尬的製度。這種製度碰到房價高企的現實，就逼出一個小產權房來。
除了相對價格的推動和模糊的法律空間，商品房的建設經驗也是一個條件，農村集體看到國家征地、賣地、搞房地產大發利市，他們也可以學的。
《南方周末》：所以雖然先有建設部的風險提示，接著有濟南市政府的強行拆除，到最近北京再次強調土地督察中加強對此類違規土地的審查，但終究沒有一個明確的說法。
周其仁：是的，還沒有明確說法。國土資源部的一位官員說，集體建設用地流轉情況很複雜，正在調查研究。我認為這一說法符合實際，也是聰明的說法，就是沒把這條路完全堵死。實際上，小產權房價格比商品房低一半以上，由於銀行不給按揭，要一次性付款，所以基本都是中小戶型，這不正好跟政府宏觀調控房價的目標一致嗎？
從常識看，小產權房增加了供給，滿足了部分住房需求，肯定是平抑房價的因素。要是這部分住房需求沒被滿足，那麼市場的住宅需求一定更大，房價的壓力就會更大。目前它的平抑作用沒有從數據上體現出來，因為現在計入各地房價指數的，僅僅隻是國有土地上大產權的房價。
政府不必非做唯一“地主”
為什麼農民和農村集體不能直接參與土地的轉讓？為什麼政府非要當唯一的“地主”？為什麼農民無權分享城市化帶來的地租收益？
《南方周末》：那麼，應該允許小產權房合法化嗎？
周其仁：這至少不失為一種選擇。近來地價房價屢創新高，政府麵臨很大壓力。小產權房怎麼看也是幫你解決問題的，順勢給予合法通道，在承認的基礎上規範、完善，是值得考慮的。
《南方周末》：這就要觸及到土地製度了，您曾提出，“小產權房是對現有土地製度的一次挑戰”。
周其仁：我也認為其中包含一個很大的機會。小產權房對現有國家征地、批租製度形成了挑戰，它實際上在現有的商品房體係之外，又開辟了另外一個體係。不管我們承認不承認，被這幾年的地價房價逼的，小產權房在規模上也突破了臨界點，不再是農民個別的零星行為，而是村集體和鎮政府的成片開發。買房和蓋房的人都看到了一個新選擇、新機會。這是一個拐點，表明改革城鄉兩元土地流轉製度的時機已經成熟。
我國現行土地製度將土地按所有權分為國有和集體兩類，1987年修改《土地管理法》之後，國有土地已經可以通過“招拍掛”直接轉讓使用權和收益權，但農民的集體土地進入市場的合法通道至今懸而未決。從整個土地製度看，農地有了2002年的承包法，已經明確了使用權、收益權和轉讓權都歸承包農戶。農村建設用地的使用權，多少年來，實際上就是農民、村莊集體和鄉鎮企業占著，問題是轉讓權不明確。現有農地轉為非農用的建設用地，農村自用的建設用地要轉讓他用，隻有國家征地一條路。