——對成都、重慶城鄉綜合配套改革試驗區的一個建議
重慶、成都宣布成為城鄉綜合改革試驗區的時候，筆者正在成都開會。那次討論會的主題是城鄉統籌。我在會上講了一點土地轉讓權的淺見，引起成都方麵參會者的興趣。後來市政府主管部門還專門發來很有分量的問題單子，要求進一步地闡釋。重慶的報道說，這個中國最年輕直轄市的書記汪洋和市長王鴻舉，向全球網友發信，征詢辦試驗區的建議。我想，這兩個地方的為政之風，無論如何要響應一下。至於建議是不是被采納，倒沒有那麼重要了。
我的建議是，請兩個地方審時度勢，在試驗區的框架裏試辦土地交易所。以下分三部分對這個建議作簡要說明。
土地交易所怎樣來辦
試辦階段，建議從農村集體建設用地使用權的交易入手，其中包括村鎮公用建設用地、鄉鎮企業用地以及農戶宅基地的使用權。試辦成功，再把土地交易所的範圍，擴大到其他類別的土地使用權。
土地交易所是轉讓土地使用權利的專業市場。我國是一個實行土地用途管製的國家，每一塊土地的使用，都必須經由審批程序獲得合法授權。這種合法使用土地的權利，通常由權利人（機構）自用，但是在社會主義市場經濟的架構裏，也可以在自願互利的前提下，有償轉讓給別人（機構）他用。土地使用權之所以可以交易，是因為在土地的自用與他用之間，存在著利用效率和實現價值的差異。經由土地使用權的轉讓，可使參與交易的各方，共同獲得更大的利益。舉例說明，甲利用一塊土地可創造價值500元，乙利用同一塊土地創造價值1 000元；如果甲將利用這塊土地的權利，以700元的代價轉讓給乙，那麼甲的收益就比自用增加了200元，乙的收益則比沒有此種轉讓增加了300元——社會總收益增加了500元。很顯然，各方利用效率的差異越大，土地交易的社會收益就越高。
試辦階段，建議從農村集體建設用地使用權的交易入手，其中包括村鎮公用建設用地、鄉鎮企業（含與他人合作辦企業）用地以及農戶宅基地的使用權。試辦成功，再把土地交易所的範圍，擴大到其他類別的土地使用權。
在試驗區內，凡符合規定的進場條件、接受交易所資格審查和交易行為監管的集體和農戶，都可以成為土地交易所的權利出讓方（賣方）。出讓方的資格，要同時滿足以下三點：（1）合法擁有擬出讓土地的所有權或使用權。（2）擬出讓土地原本是農村建設用地，而不是耕地或其他農地。（3）擬出讓土地必須是經由村莊建設、節約出來的建設用地。譬如，一個村莊有公用建設用地、鄉鎮企業用地和宅基地共1 000畝，經過規劃的村莊建設，減少占用建設用地400畝，該村莊就可以帶著400畝建設用地的使用權進場交易。
試驗區內城市建設用地的使用者，具備交易所章程規定的資質條件，願意接受交易所資格審查和交易行為監管的，可以成為土地交易所的買方。合格的買家在交易所內競價獲取上述土地使用權，勝出者有權直接使用該建設用地（如果該指標所代表的土地，在城市開發規劃內），或者拿買到的土地指標，滿足使用城市建設用地的占補平衡要求（如果該指標代表的土地遠離城市，或在城市開發規劃之外）。在後一種情況下，村莊裏節約下來的建設用地，要墾複為農業用地，驗收合格並保持農業用途不變。顯然，買家對不同類別的土地會有不同的出價，在競價中實現土地的級差地租。
土地交易所的基本功能，是集合農村建設用地轉讓的買方賣方，通過公開競價發現價格，完成土地轉讓，配置建設用地資源。土地交易所由政府負責籌辦，主要是審查交易所可行方案，準備交易所章程，確立監管機構的權限和責任，建立交易所的治理結構，納入試驗區改革試驗方案。交易所的法律地位，可以是非營利事業法人，也可以是企業法人；其組織形態，可以類似於證券交易所或其他金融交易所，也可以類似於早期的外彙額度調劑市場。
為什麼需要土地交易所
試辦土地交易所的根本目標，是實現我國所有土地同製、同權、同價。
當前經濟生活中存在著一些難以解決的矛盾：（1）城市地價、房價上漲過快，影響民生。（2）城市化方興未艾，城市建設用地的需求遠超過供給，而耕地麵積減少過快，引發對我國糧食和農業安全的憂慮和擔心。（3）由於人民公社時代的福利式分配建設用地，加上近年農民大規模向城鎮移民，農村有大量未經良好利用的建設用地，但又缺乏建設資本，無從充分釋放節約土地的潛力。試辦土地交易所，一方麵利用高漲的城市化需求為新農村建設籌措資本，另一方麵經由農村建設用地的節約，在嚴格保護耕地的前提下，增加城市化供地規模。這是一石二鳥的改革試驗，值得一試。