興高采烈搬進商品房的城鎮“房地產主”們也許並不清楚，其置業的基礎——土地——是怎樣從農用轉為非農用，同時又從民土轉為國土的。簡單作一個描述吧，那是一個三連環。
第一環，農地征用。政府根據發展規劃，按照一定的行政審批程序，將農地征用為工業或城市用地。這裏最畫龍點睛的，是“征用”兩個字。你道何謂“征用”？就是政府據民間財產為己用，“剝奪、充公、沒收”的同義詞也。試想，農地不是敵產，工業化、城市化也不是打仗或救災，為什麼非征用不可？這一問，就問到了問題的老根上。我以為，要害就是土地不能交易和“土地漲價要歸公”。在征用製之下，土地並沒有被買賣，當然更無漲價之慮。
第二環，向集體支付補償。政府征用了農民的土地，一點補償也不付，總是交代不過去的。但是，在計劃經濟時代，國家征地一畝的補償金，也就等於種植一畝土地三幾年所得的淨收益！這分明是斯大林式的國家工業化剝奪農民的一個側麵了。不過，那時的人民公社可以“集體地”分攤土地被征的後果，猶如鄉下人家添丁加口，“桌上加雙筷，鍋裏添瓢水”就對付過去了。現在，農戶算是擁有了長期的土地承包經營權，但是隻要涉及征地，農民還是隻好“退下”，要由“集體”（也就是幾位鄉村權力人物）出麵，協調政府征地，領取並分配征地補償。
第三環，土地批租。政府向集體支付了征地補償金之後，就可以放手批租土地了。當然，這裏批租的是土地在50~70年間的使用權，而不是土地所有權。這一點很要緊，不但維係了“土地不準買賣”理論的麵子，也使得對農民的征地製，看起來不怎麼像“隻許州官放火，不許百姓點燈”。
這樣一套土地製度，為解決工業化和城市化占用農地，混合了“土地不得買賣和漲價歸公”（征地製）、“國家工業化”（超低補償）、“人民公社製”（唯有“集體”成為農民的合法代表）和“香港經驗”（土地批租製），自成一家。這再次表明，在迫切的經濟需要麵前，任何強大的傳統總免不了要發生變異。
這套組合起來的土地製度，有以下值得注意的特征：（1）決定工業和城市用地供給的，既不是農地的所有權，也不是農地的使用權，就是說，農地產權在法律上沒有資格作為土地交易的一方，無權參與討價還價；（2）政府對工業和城市用地需要做出判斷，運用行政權力（包括規劃、審批、征地）決定土地的供給；（3）權力租金——而不是土地產權的權利租金——成為目前農地轉向工業和城市用地過程裏基本的經濟刺激。在如此約束之下，各相關方將如何行動呢？
以權力租金驅動土地流動，效果如何還需要長期追蹤、觀察和研究。目前我看這套土地製度，邏輯的一致性還在其次，實際效果上“兩不經濟”的端倪已現，值得注意。
這裏所稱“兩不經濟”現象，是指目前大都市因為行政控製過嚴，所以土地供給普遍不足，結果地價過高，可能步香港模式之後塵；而許多小地方，卻同時因為行政控製鬆弛，使得那些沒有什麼效益的工業和城鎮建設項目，濫占了農地。簡單概括，一邊嚴重浪費城市化的機會，一邊大量浪費農地。
不是嗎？上海、北京、深圳、廣州等地的市場地價，已經高得令一般產業界人士側目，而紅火的房地產市場，看來看去還是不能完全脫去“丹頂鶴”特色——由境外和境內高收入人士的購買力主導——離“國民經濟主導產業”還差得遠。其實，精明的房地產商人怎麼會不知道，客戶沒錢賺的生意是做不長的。但是要讓房地產價格降下來，就要把地價降下來，把政府附加在土地上的種種收費降下來。為此，首先必須大量增加商業中心城市的土地供給。問題是，土地供給控製在政府手裏，而大都市的政府，差不多一股腦兒在學香港地區——不但學土地政策，更學政府開支模式。
如此下去，內地很快會出現若幹個“香港”。那可是所得稅率比現在香港高一倍，而地價占收入平均所得水平有過之而無不及的“新香港”。這些“新香港”的經濟靠什麼來支撐？每周放5天假，還是天天辦運動會？
其實，“兩不經濟”源於一個禍根，那就是農民的土地權利被摒除在“土地城市化”之外。要知道，農民根據“出價高者得”的市場原則斤斤計較，與國與民大為有利。我在前文指出，產權交易的規則是，農民決定是否放棄農地使用權，要考慮是否比他自用農地更值。大都會城市（包括有苗頭的中小城市）可以為獲得農地出更高的價，直到農民覺得值而放棄更多的農地。至於那些“國小民寡”、經濟沒有起色的地方，辦城鎮化還不如農民種地，地權交易機製就可以抑製地方長官們的瞎折騰。
產權租金在農地轉用的製度中占據中心位置，農民的收入立馬會大幅度增加。比較可靠的國際經驗是，在工業化、城市化高速推進的條件下，土地產權租金為產權的主人帶來大量收入。算算我們這裏征地補償金與土地市價之間的差額，可以知道“流失的土地權利租金”數目驚人。真的為農民收入問題發愁嗎？那就把“征地+補償+批租”製度廢除了吧。
市場經濟，豈能無契
從隻可自用的資產，轉變為能夠獨立提供未來收入流的資本，需要的條件講來無數。萬丈高樓平地起，讓我們從比較基本的一項條件談起。這項條件隻有一個字，曰“契”。
契為何物？
多年不知契為何物，查查字典是需要的。我查的結果，“契”的中文意思不複雜，就是“文書和憑證”。對應的英文詞彙“deed”，意為“加封蓋印的文書，比如債券、合同和轉讓證書，通常與財產有關”。簡而言之，契就是關於財產的一個特別文本。
財產就是財產，為什麼還要一個文本？為了確立產權的排他性嗎？那就是沒有“契”，也是可以的。修籬笆可以防君子；養狗可以對付小人；遇到強盜明火執仗，業主可以告官，也可以訴諸“武力的批判”。無論如何，狗、籬笆牆之類的物理分界線，可以發展到應有盡有。為什麼一定要“文契”？
我的看法，“契”從來與產權的轉讓有關。從“資源自用”跳向“資源可轉讓”，看似一步之遙，卻平添麻煩無數。擇其要者，三項困難首尾相冠。第一項困難，轉讓要講代價，所以有關資產的質量和數量，要有準確的測定、計算和記錄。巴澤爾說過，任何商品都包括許多方麵的屬性，要考核清楚不是一件簡單的事情。僅僅把資產狀況描述清楚，對語文和算術的要求，就絕不簡單。
第二項困難，原主放棄資產自用、轉讓他人，需要清楚地指認：原本擁有的“要求權”為何？可以出讓的究竟是哪些？財產作為“物”，是具體的，在物理上可見的；而關於物的“權利”，涉及的是行為的許可或禁止，非常抽象。加上產權轉手要牽連兩個以上的主體，所有抽象的“指認”要使授受各方都清楚明了、沒有歧義，是難上加難。
接著而來的第三項困難，是以上關於資產的描述和權利指認，究竟可信不可信？“交易無戲言”是對的，不過既然“戲言”可以獲利，怎麼防範交易對手口出戲言？
轉讓產權跨越的時間越長、空間範圍越大，上述三大困難就越發嚴重。為了解決這些問題，契書應運而生！口說無憑，立個字據是必要的；而文字生來就很抽象，適合用來界定權利；加封蓋印，表達了第三方的認證和擔保，旨在增加文件的可信性。契書的三個特點——文字書寫、抽象描述資產並指認權利、權威可信——可是個個都有來曆。
契書來到人世，就成為產權的正式表達。在真實世界裏，清楚的產權表達，構成了一切合約的基礎。講起來也許石破天驚，合約的要點就在於放棄。難道參加合同的一方，不是承諾要放棄自己的一些產權，才換取到另外一方承諾放棄的相應權利？合約經濟，講來講去，就是分立的產權主體，在合意的原則下此棄彼取、彼棄此取。
要放棄，就要有清楚的表達！以擁有一套住宅為例，業主究竟準備放棄什麼、欲交換什麼，需要清楚的表達。你放棄的是使用權（居住權）、收益權，還是處置權？是放棄部分，還是放棄全部？是一時放棄，還是永久性放棄？你表達得越清楚，潛在的市場合約對手——他們也要清楚地表達他們意欲放棄的產權——就越容易集合起來和你談判。
契的作用就是提供一個清楚的、可置信的表達。這樣看來，英文的“contract”雖然可以翻譯為“合約”或“合同”，但還是不如古舊的“契約”來得傳神。契為約之本，有契作憑，立約比較容易。無契而要定約嗎？不是不可以，隻是交易費用委實太大了。以上“契約”之說，可以解釋市場文明為什麼總是“與契共舞”，沒有例外。
以契為基礎的交易，在改革後的中國有了驚人的發展。考慮到曾經把契約看作剝削標誌的曆史環境，“契約文明”在中國的重新萌芽，是將來的經濟史學家不會放過的題材吧。
不是嗎，目前我國的證券市場、房地產市場以及人才市場，交易活動要以契書為準，已經成為正式的、合法的經濟製度的一部分。各類證券憑證（包括電子文本）、房地產證以及文憑（人力資產的文契），清楚地表達著私人產權在中國的成長。與理論推測相一致，正是在這三大市場上，“資產自用”的限製被普遍打破，而按契約轉讓資產變得越來越有看頭。與理論推測相一致的還包括，資產因為可以按照契約為他人所用、可以提供獨立的收入流而成為資本。
不用諱言，我國的證券市場、房地產市場和人才市場，都還存在著一些根本性的缺陷。有機會的話，我們還要衝著這些製度缺陷，提供“刀刀見血”的分析。但是本文的觀點是，憑借文契來交易資產的形式本身，有獨立的價值。看不到這一點，是短見。
比較值得思考的是，占人口多數、在改革中最早得到土地承包權的農民，還基本隔絕在三大市場之外。是的，資產變資本的中心，無一例外都在大都市，但這並不等於說，數額巨大的農村地產、房產和其他資產，就沒有彙入市場交易的可能和需要。是的，為農民財產建契立約，需要一係列社會、文化條件的支持。當今農村高中生占總人口的比例，遠高於曆史上任何一個時代鄉下讀書人的比例。傳統上，識文斷字之輩在鄉村本地市場的用途之一，就是為建契立約提供服務。根據曆史記載，即便在“政府機構不下縣”的條件下，每一塊農村土地都帶有加封政府印章的地契，而和平年代裏大部分的財產轉讓，也登記在冊。
我認為現在最主要的障礙，是經濟思想的落後。許多人認定，市場經濟不一定非要清楚界定產權，而界定產權也不一定非要以契約為本。經驗已經在批判這種落後的思想：改革後農民積累的資產總量在增加，但是他們的資產缺乏轉化為資本的途徑。有趣的是，人們寧願把時間用來念叨資本短缺、勞動力過剩，還有什麼人地關係緊張，也不願意哪怕想一想下麵這件簡單工作的意義。這件工作是，為已經落到農民手裏的財產權利，立一紙文契。
產權可能也是副產品
在科學上，凡起源問題，都不容易。生命的起源、物種的起源、天體的起源……皆大問題無疑。從製度方麵來看，凡事要問起源，就不容易回答。哈耶克晚年引用考古學、人類學等最新成果，言明市場——人們積聚在一起有買有賣——甚至比農業出現得還早，並且遠比國家還要古老。要是哈氏之論對頭，市場究竟是怎麼起源的呢？看那成百上千的“正常人”，不畏車馬勞頓，非要熙熙攘攘地擠到一起成“市”，究竟是怎樣一回事？當今的那些超級大市場，例如義烏小商品、亳州中草藥、虎門服裝等，偏偏就在那個地方成氣，莫非真有“風水”不成？