以公允價值計量可辨認淨資產，能夠使熟悉情況的投資雙方在公平交易中自願進行資產交換或者負債清償金額的計量，這樣就有效地增強了會計信息的相關性，同時為投資者和債權人等利益相關者提供了更加有助於其進行決策的科學依據。企業用投資者占可辨認淨資產公允價值的份額來反映其所占有該企業的份額，同時強調了淨資產必須是可辨認的且應是以公允價值計量的，這樣就更能反映其所占的真實價值，有利於進一步評估資產質量，充分揭示財務風險。
（2）損益調整
投資企業取得長期股權投資後，應當按照應享有或應分擔的被投資單位實現的淨損益的份額，確認投資損益並調整長期股權投資的賬麵價值。投資企業按照被投資單位宣告分派的利潤或現金股利計算應分得的部分，相應減少長期股權投資的賬麵價值。
投資企業在確認應享有被投資單位實現的淨損益的份額時，應當以取得投資時被投資單位各項可辨認資產、負債等的公允價值為基礎，對被投資單位的淨利潤進行調整後確認。比如，以取得投資時被投資單位固定資產、無形資產的公允價值為基礎計提的折舊額或攤銷額，相對於被投資單位已計提的折舊額、攤銷額之間存在差額的，應按其差額對被投資單位淨損益進行調整，並按調整後的淨損益和持股比例計算確認投資損益。在進行有關調整時，應當考慮具有重要性的項目。
3.轉換與處置
投資企業因減少投資等原因對被投資單位不再具有共同控製或重大影響的，並且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資，應當改按成本法核算，並以權益法下長期股權投資的賬麵價值作為按照成本法核算的初始投資成本。
因追加投資等原因能夠對被投資單位實施共同控製或重大影響但不構成控製的，應當改按權益法核算，並以成本法下長期股權投資的賬麵價值或按照《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》確定的投資賬麵價值作為按照權益法核算的初始投資成本。
處置長期股權投資，其賬麵價值與實際取得價款的差額，應當計入當期損益。采用權益法核算的長期股權投資，因被投資單位除淨損益以外所有者權益的其他變動而計入所有者權益的，處置該項投資時應當將原計入所有者權益的部分按相應比例轉入當期損益。
（二）對會計信息質量及企業財務的影響
《企業會計準則第2號——長期股權投資》引入公允價值計量屬性，體現了我國會計準則與國際會計準則趨同的特點。公允價值能夠反映特定時點上長期股權投資的實際價值，能夠反映長期股權投資預期給企業帶來的經濟利益，更符合資產的定義，比曆史成本計量屬性所形成的會計信息更具相關性，也更符合資本保全概念和全麵收益觀的要求。以實際發生的交易或事項為依據對長期股權投資進行確認與計量，如實反映符合確認和計量標準的各項會計要素及其它相關信息，保證會計信息真實可靠與內容完整，充分體現了資產負債表觀。
從長期股權投資核算方式的變化可以看出，對長期股權投資某些實務操作的改變和規範，能夠使會計實務操作上更為簡單，降低了對會計人員職業判斷的要求，降低了企業利用這些原則操縱利潤的空間。上市公司的對外投資又是企業成長的厚實的台階，而這也必然對上市公司的淨利潤產生重大影響。上述這些改變更符合會計實務的要求，有利於我國會計信息質量的提高，使我國會計準則逐步與國際會計準則接軌。
由於在被投資單位淨資產公允價值的確定過程中，需要較多的職業判斷，計算也較為複雜，投資企業可以通過對多個單項資產公允價值的誤判來影響總體淨資產的數額，從而影響投資成本差額的數額和方向。
三、公允價值在《企業會計準則第3號——投資性房地產》中的應用
房地產是土地和建築物及其權屬的總稱。在我國，土地所有權屬於國家或集體，土地所有權不能進入房地產市場流轉，因此，房地產中的土地價格是土地使用權的價格。建築物是人工建築而成，由建築材料、建築構配件和建築設備（如排水、燃氣、電梯等）等組成的整體物，包括房屋和構築物兩大類。房屋是指供人居住、工作、進行其他社會活動以及儲藏物品等的工程建築，一般由基礎、牆、門、窗、柱和房頂等主要構件組成。構築物是指房屋以外的工程建築，如道路、水壩、隧道、水塔、橋梁、煙囪等。
隨著經濟的發展和投資觀念的轉變，企業持有房地產除了用於企業管理、生產經營活動和對外銷售之外，還為了出租賺取租金或增值收益活動。有的企業將投資房地產作為主營業務；有的企業則兼營房地產投資業務。投資性房地產作為一種新穎的投資保值方式，已備受關注。投資性房地產是相對於自用性房地產和商品性房地產而言的。與自用性房地產和商品性房地產不同，投資性房地產既不是供自己使用，也不是對外銷售賺取銷售利潤，而是用於租賃獲取租金收入，或者用於投資獲得資本增值收入，或兩者兼有，而持有的房地產。
（一）公允價值在投資性房地產會計處理中的應用
《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定，投資性房地產通常采用成本模式進行後續計量，但有確鑿證據表明所持有的投資性房地產的公允價值能夠可靠取得，也可采用公允價值計量。說明我國對投資性房地產會計確認和計量采用曆史成本會計計量模式和公允價值會計計量模式。依我國當前經濟發展現狀來看，公允價值的計量模式似乎更加符合實際情況。
1.投資性房地產會計計量模式的選擇
（1）曆史成本會計計量模式
投資性房地產取得時，采用曆史成本計量。按照投資性房地產準則的規定，無論公允價值是否能夠取得，投資性房地產均可采用成本模式進行後續計量。投資性房地產采用成本模式計量的會計處理方法為：按照投資性房地產的賬麵、使用年限等因素，計提折舊，在期末進行減值測試，計提相應的減值準備，資產負債表日，投資性房地產按照賬麵價值在資產負債表中反映。
（2）公允價值會計計量模式
在資產負債表觀下，投資性房地產采取公允價值模式計量時，不作為一般的固定資產和存貨來處理，不對資產計提折舊或進行攤銷，資產負債表日不需要對資產進行減值測試，以資產負債表日的公允價值為基礎調整資產賬麵價值，公允價值與原賬麵價值之間的差額計入當期損益，即計入“投資性房地產——公允價值變動”賬戶。公允價值模式適合於房地產市場發展成熟，並且公允價值具有穩定性和可靠性的情況。
投資性房地產運用公允價值計量，在一定程度上附有不同的限製性條件。有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行後續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。所在地通常指投資性房地產所在的城市或地區；第二，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。同類或類似房地產，對建築物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近；對土地而言，是指同一地區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
投資性房地產的公允價值是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自願進行房地產交換的價格。確定投資性房地產的公允價值時，應當首先參照活躍市場上投資性房地產現行或近期的公開報價，並考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素進行合理的估計。活躍市場的公開報價具有眾多的市場參與者，能夠忠實表達投資性房地產的公允價值。同時，公開報價也具有容易觀察獲得、具有可驗證性等特點，所以，如果存在活躍市場的公開報價，可選擇它作為投資性房地產公允價值的基礎。也可以通過未來獲得的租金收益和相關現金流量的現值計量。
在采用公允價值模式計量時，投資性房地產按照其取得時的實際成本進行初始計量。交易費用應包括在初始計量中。維護性質的人工、消耗品等日常服務成本不應確認到投資性房地產的初始成本中。外購方式取得的投資性房地產取得的實際成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該投資性房地產的其他支出，如法律服務費、交易費用等。自行建造的投資性房地產，其成本由建造該項投資性房地產達到預定可使用狀態前所發生的所有必要支出，包括土地開發費、建築成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。以非貨幣交易方式或貨幣交易與非貨幣交易組合方式取得的投資性房地產，換入的投資性房地產按公允價值計量。但出現換入和換出資產的公允價值均不能可靠地計量或資產交換交易不具有商業實質的情況時，換入的投資性房地產按換出資產的賬麵價值計量。
我國投資性房地產準則規定，在采用公允價值計量模式下，企業應當在“投資性房地產”賬戶下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細賬戶，按照外購的投資性房地產等發生的實際成本，計入“投資性房地產——成本”賬戶。在資產負債表日，投資性房地產的公允價值發生變動，一方麵確認公允價值變動損益，另一方麵調整投資性房地產的賬麵價值，這樣就能夠及時地反映出企業的財務狀況與經營狀況。
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。采用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產的處置，應當將處置收入扣除其賬麵價值和相關稅費後的金額計入當期損益。投資性房地產準則的上述規定，使企業持有期間尚未實現的公允價值變動損益，在處置時轉為企業的實現收益，體現了資產負債表觀。
（3）投資性房地產後續計量模式的變更
為了保證會計信息的可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。隻有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業對投資性房地產成本計量模式變更為公允價值計量模式。為了防止利潤操縱，《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定，已采用公允價值計量的投資性房地產，不得從公允價值轉為成本模式。投資性房地產從成本計量模式轉為公允價值計量模式時，將公允價值與賬麵價值之間的差額計入“資本公積”項目。當投資性房地產出售時，將原已計入資本公積的投資性房地產公允價值與賬麵價值之差重分類至其他業務收入的會計處理，體現了資產負債表觀下的綜合收益理念，累積持有收益和已實現收益之間的一種調整，是綜合收益內部淨利潤和其他綜合收益之間的重分類調整。
2.與投資性房地產有關的後續支出
與投資性房地產有關的後續支出，如果滿足“與該投資性房地產未來有關的經濟利益很可能流入企業，該投資性房地產的成本能夠可靠地計量”的確認條件的，即符合資產的定義，使發生的後續支出資本化，應當計入投資性房地產成本，符合資產負債表觀的理念。不滿足上述確認條件的，應當在發生時計入當期損益。例如，企業對投資性房地產進行改建以提高其使用效能，改建支出滿足確認條件的，應將其資本化。再如，企業對投資性房地產進行日常維修，發生的維修支出應在發生時計入當期損益。
3.公允價值計量模式的投資性房地產的轉換
房地產的轉換是指因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。投資性房地產可能轉換為非投資性房地產或從非投資性房地產轉換為投資性房地產。房地產轉換是指房地產用途發生改變，不是計量模式的改變。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能進行房地產的轉換。
（1）投資性房地產轉為非投資性房地產
投資性房地產采用公允價值計量模式的，投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬麵價值，公允價值與原賬麵價值的差額計入當期損益。投資性房地產轉換為存貨，以其轉換日投資性房地產的公允價值作為存貨的賬麵價值，公允價值與賬麵價值的差額計入當期損益。
（2）非投資性房地產轉換為投資性房地產
非投資性房地產轉換為投資性房地產，采用公允價值計量模式，企業將作為存貨的房地產轉換投資性房地產後，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬麵價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬麵價值的，其差額計入所有者權益；企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬麵價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬麵價值的，其差額計入所有者權益。上述會計處理，主要是防止企業利用公允價值操縱會計利潤的行為。
4.投資性房地產公允價值的披露
企業應當在附注中披露與投資性房地產公允價值有關的下列信息：
（1）投資性房地產的種類、金額和公允價值的計量模式。
（2）采用公允價值計量模式的，公允價值的確定依據和方法，以及減值準備的計提情況。
（3）采用公允價值模式的房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。
（二）對企業財務狀況及會計信息質量的影響分析
1.投資性房地產采用公允價值計量模式提供的會計信息相關性強
投資性房地產具有投資額大、投資期長、變現能力較差、價格不斷波動等特點，往往高收益和高風險並存。由於風險或收益不確定性的存在，投資性房地產采用公允價值計量模式能夠全麵反映這些變化，改變了企業以往的財務報告不能反映投資性房地產升值的情況。投資性房地產采用公允價值計量模式，投資性房地產通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響。上市公司未來以公允價值體現的公司賬麵資產，由於反映了房地產價格的波動，體現了公允價值的預期性、波動性與市場性特點，提供的會計信息更具有相關性，符合投資者的期望，體現了決策有用觀等會計目標對於未來現金流的關注。
2.對企業淨利潤的影響
投資性房地產采用曆史成本和公允價值兩種不同的計量模式，對財務報表的影響有著本質上的不同影響。
采用成本計量模式，將投資性房地產看做類似於固定資產或者無形資產處理，按期進行折舊或攤銷，通過“其他業務成本”賬戶反映在利潤表上，在資產負債表上確認投資性房地產的折舊或攤銷。而取得的租金收入通過銀行存款或應收賬款賬戶在資產負債表上得到反映，而在利潤表上則通過“其他業務收入”得到體現。
采用公允價值計量模式，投資性房地產則不計提折舊或攤銷，以資產負債表日的公允價值入賬。在資產負債表觀下，投資性房地產損益的計算公式為：損益＝期末投資性房地產公允價值金額－期初投資性房地產公允價值金額。采用公允價值計量模式時，以資產負債表日的投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬麵價值，差額計入當期損益。通過“投資性房地產——公允價值變動”和“公允價值變動損益”兩個賬戶分別在資產負債表和利潤表上體現。在房地產價格處於持續上漲的背景下，擁有用於出租的建築物或持有待升值的土地使用權的商業、房地產類企業，一旦采用公允價值模式計量其早些年購入的投資性房產，必將在賬麵上充分體現巨額利潤。但是，房地產開發企業所擁有的待出售房屋建築物，是作為企業的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，並不受公允價值升值的影響。在中國經濟持續高速發展的背景下，企業投資性房地產價值將有一個長期漸進攀升的過程，企業一旦采用公允價值計量投資性房產，將對當期利潤和淨資產產生重大影響，這意味著上市公司的投資性房地產溢價將在報表上得到充分體現。在會計實務操作中，上市公司實證分析也說明這一問題的存在，公允價值會計計量屬性在投資性房地產持續活躍、價格不斷上升的情況下，首次執行企業會計準則時，對企業資產、淨資產規模等財務指標影響較大，對後續淨利潤也會造成較大影響。金融街（000402）2007年年報披露投資性房地產15億元，本次會計政策變更將增加公司2007年所有者權益13.22億元，即每股淨資產指標會顯著提高；資產負債率會得到明顯改善，與未采用公允價值模式的其他房地產類上市公司相比具有明顯優勢。
成本計量模式下的投資性房地產在有確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得的，且滿足公允價值計量模式條件的可以轉化為以公允價值計量，其公允價值與賬麵價值的差額，調整期初的留存收益。但已采用公允價值計量模式的不得轉化為以成本計量模式。這樣，計量模式轉換采用的重新估值技術就至關重要了，若實際價值與成本存在較大的差異，由此引起的賬麵淨資產可能大幅度增加。一方麵可以在一定程度上反映資產的升值狀況，但一方麵也可能使企業在初始計量時利用計量模式的區別來隱藏資產，達到操作利潤的目的，因此必須加強企業的審計力度，加強監督體係的監督職能。金融街上市公司執行會計準則體係時，投資性房地產的會計計量基礎由曆史成本計量模式轉換為公允價值計量模式的變更，導致企業淨資產的顯著增加，但卻與企業當期利潤無關。但當投資性房地產持續活躍、價格不斷下跌的情況下，首次執行企業會計準則時，對企業資產、淨資產規模等財務指標影響較大，對後續淨利潤也會造成較大影響。其中，轉換日的公允價值小於賬麵價值的，按其差額，計入公允價值變動損益，減少當期企業會計利潤，同步減少企業淨資產和企業資產。
3.對企業稅收的影響
企業對投資性房地產采用公允價值進行計量，不再對投資性房地產進行折舊或者攤銷，而是將公允價值變動調整其賬麵價值，但稅法則以曆史成本為基礎確定其計稅基礎，這樣的結果是產生了暫時性差異，尤其是房地產市場長期處於上升階段，會產生應納稅暫時性差異，反之，會產生可抵扣暫時性差異，在一定的會計期間內會影響應納稅所得額，進而影響企業的現金流。
4.公允價值計量麵臨的問題
企業可能存在“人為”或過度頻繁地改變房地產用途，特別是通過關聯交易方式，改變會計計量模式，調節利潤的現象。企業可以通過同關聯方簽訂租賃協議的方式，將其確認為投資房地產，並采用公允價值計量模式。企業也可能通過解除租賃協議的方式，將投資性房地產轉換為其他資產，從而達到調節利潤的目的。
四、公允價值在《企業會計準則第4號——固定資產》中的應用
固定資產是指同時具有下列特征的有形資產：為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的；使用壽命超過一個會計年度。固定資產同時滿足與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業和該固定資產的成本能夠可靠地計量的條件時，才能予以確認。
（一）公允價值在固定資產會計處理中的應用
《企業會計準則第4號——固定資產》明確規定：固定資產應當按照成本進行初始計量。由此可見，在對固定資產進行初始計量時，所采用的基本計量屬性為曆史成本。但是，為了提高會計信息資料的相關性，適當引入了公允價值。固定資產在初始計量中適當引入了公允價值，在後續計量和處置中仍然采取曆史成本計量。