2）舊城更新與保護過程中的文化延續
20世紀90年代，上海市政府確立了20世紀末的城市居住目標：市區人均居住麵積達到10m2，住房成套率達到70%，完成人均居住麵積4m2以下困難戶的解困和“365萬m2成片危棚簡屋的改造”，其中後兩項成為貫穿上海20世紀90年代舊區改建的主要工作內容。這一階段，改造的方式由先前的“零星拆建”、“成片集中拆建”，變為”大麵積的集中拆建”，追求“短時間大變樣”，其規模之大、範圍之廣為曆史罕見。由於大規模市政建設的需要，以及市場化手段的介入，這一時期的舊區改造基本采取了居民外遷的方式，舊區住房大部分推倒重建，新建住區從外觀形態到居住人群徹底更新。典型案例如“兩灣一宅””兩灣一宅“指潭子灣、潘家灣、王家宅，即”中遠兩灣城”舊城更新與開發項目。改造工程、南市區（今黃浦區）西淩家宅改造工程和“延安中路大型公共綠地”工程等，改造完畢以後均成為市區重點地段。但對於曾經存在的空間和人文肌理的徹底“擦除”，不僅令許多曾久居於斯的居民唏噓不已，也在國際和國內輿論中引發了不同的爭論。
成片的石庫門裏弄街區是上海中心城區的標誌性景觀，不僅容納著豐富多彩的上海居住生活，也在一定程度上被看作是上海文化的代表。作為典型的上海民居，石庫門曾經是六成上海人的棲身之所，構成了上海居住文化的重要內容。然而，絕大部分的石庫門如今已淪為居住擁擠、設施缺乏、衛生和環境較差的居住街區，自上世紀90年代以來，成為舊城改造的主要對象。如何在改善環境質量的同時，保護、提升新世紀石庫門的文化涵義成為社會普遍關注的問題。盧灣區的新天地模式、田子坊模式、步高裏模式是目前具有一定代表性的做法參考《新民晚報》記者呂劍波的新聞報道《3種模式讓石庫門綻放花樣年華》，載《新民晚報》2009年5月4日A12版。
新天地模式
“新天地”是上海市盧灣區太平橋地區舊城更新項目的一部分，1998年由香港瑞安集團啟動興建。項目基地位於中共一大會址保護區的控製範圍內，街坊的建築高度和開發強度受到嚴格的規劃控製。“新天地”項目的核心理念是通過保護和維修呈現裏弄的空間特色，內部功能由居住置換為商業服務，從較私密的居住空間轉化為共享的公共空間。”新天地“建成以後迅速成為上海時尚的商業地標區域，成為時尚和文化活動青睞的場所，吸引了大量國內外遊客。在取得巨大的商業和社會效益的同時，“新天地”模式也招來了不少爭議：首先，從實際操作的角度看，高昂的開發成本使這種更新模式難以大範圍推廣。原有石庫門的結構和材料事實上已經接近使用年限，更新過程中對外維護結構的保留以結構性的更新為代價，並根據現行規定在每幢保留建築之下挖出了3～9m深的地下空間，增加了消防水庫、更新了全部市政管線、對外牆進行了保護性處理，加上昂貴的動遷安置費用，項目在運營初期一直處於虧損狀態；其次，從文化價值的角度看，不少專家認為新天地已經不是原生態的上海石庫門裏弄，而是造出來的“新天地”，是市場化開發與消費的典型“商品”。
而且，由於“新天地”的開發導致“一大會址周圍大片石庫門被拆除，僅保留了沿街幾幢建築。一大的曆史環境不見了，很難想象以前這裏是怎樣一種場景”，上海市社會科學研究院鄭祖安研究員認為這或許會帶來更深刻的問題。
“從嚴格意義上說，新天地模式並不能算是石庫門的保護方式，這種模式更多是在文化的延續傳承上做了（新的）嚐試。”同濟大學國家曆史文化名城中心研究員張雪敏說，“它運用了石庫門的記憶和符號，加以藝術的提升，用比較時尚、商業的方式改造，從延續石庫門文化這方麵，我覺得還是應該肯定的。”
（2）田子坊模式
田子坊的居住形態形成於上世紀20年代，處於原法租界和華人混居地帶，混合有商業、居住、作坊式工業等多樣化的功能。在這塊麵積僅有7hm2的地塊上，集中了從鄉村到城市，從華界到租界，以及城市現代化過程中各個時期的各類建築，記錄著上海各時期的曆史文化演進。其中，最引人注目、令人留戀的是富有上海特色的生活氛圍。居民樂建成說：“我喜歡田子坊，就是喜歡這裏生活和藝術交織的獨特氛圍。”濃鬱的生活氣息和人文特色是這塊街坊最吸引人的地方。
自1998年開始，陳逸飛、爾冬強等藝術家陸續入住田子坊，至2008年已彙集了來自26個國家和地區的137家創意作坊。田子坊至今仍在很大程度上保留著石庫門的居住形態，其間，盧灣區政府會同有關部門逐步改善了原有的基礎設施，作為審慎的、小尺度的石庫門保護性再開發模式，使田子坊得到了民眾的普遍讚賞。
（3）步高裏模式
步高裏1932年，年輕的巴金在步高裏構思創作了中篇小說《海的夢》，使步高裏的曆史人文價值格外受到關注。1989年，步高裏被上海市人民政府認定為市級文物保護單位。是位於上海市中心陝西南路的舊式石庫門裏弄街區，1989年被列入上海市文物保護單位。步高裏1930年由法商設計並建造，共有磚木結構二至三層樓房11幢，建築麵積9840m2，居住著375戶居民。弄堂入口牌樓上標有中文“步高裏”和法文“CITBOURGOGNE”字樣。步高裏模式的主要特點是，在保護居住空間和居住生活原真性的基礎上改善居民的居住條件，如為住戶增加了獨立使用的坐便器，安裝了分戶電表和水表，增加了廚房簡易噴淋裝置等安全設施。至於曆史形成的居住擁擠狀況，盧灣區副區長程霄玉認為，“72家房客並非我們希望營造的模式，卻是生活發展過程中自然形成的生活形態“。然而”原真”的居住空間和生活狀態與新世紀的要求畢竟存在著不小的差距，令人不免感到美中不足。
邵甬、阮儀三邵甬，阮儀三。市場經濟背景下的城市遺產保護——以上海市盧灣區思南路花園住宅區為例［J］。城市規劃彙刊，2003（2）：3943（2003）在實踐中將上海大規模市場化舊城改造過程中曆史建築和曆史街區的處境歸納為以下三種類型：第一種，房地產開發的新寵。以“新天地”項目為代表，其巨大的社會、經濟效應使中心城區的花園裏弄成為政府和地產商聚焦的開發資源，更新過程以商業性目的為主導，開發結果多為功能性和結構性的置換，與原有生活網絡和氛圍並無關聯。第二種，舊城改造中的雞肋。由於中心城區土地增值迅速，眾多具有上海特色和曆史保護價值的建築與街區被淹沒在新建的高樓大廈之間，越發顯得擁擠和陰暗。第三種，土地資源和曆史資源雙重稀缺的犧牲品。“新天地”建成以後，為了彌補開辟人工湖和低密度開發的開發量逆差，周邊幾個地塊的特色裏弄民居被成片拆除，代之以高強度的高檔商品住房開發。上世紀90年代以來的上海舊城改造表明，越是中心區，土地級差效益越顯著，而傳統的居住文化和經濟效益之間的衝突也表現得越發強烈。