在市場化程度較高、房地產業比較成熟的西方國家，學者們也普遍認為政府應該介入住房市場，特別是對於解決市場分配無效率、引導規模經濟、消弭住房市場外部不經濟，以及穩定國家整體經濟格局等方麵，政府的宏觀調控顯得十分必要（Grigsby1977；Burns，Grebler，1977）。政府對住房市場實施適當的幹預，有助於保護消費者和維護社會公平（J.Hills，1991；C.M.E.Whitehead，1993；Quigly，1999）。
自住房市場化改革以來，我國政府對房地產開發進行了卓有成效的宏觀調控。但從目前的經驗看，並非所有的舉措都取得了積極的效果，問題集中體現在以下幾個方麵：政府在房地產管理中存在錯位、越位和缺位等問題（楊波和楊亞希，2006；張華、陳鵬，2007；劉長發，2007）；宏觀調控缺乏力度，職能部門管理方式落後，監督機製尚不完善（駱漢賓，1998）；不規範的政府管理成為房地產開發市場不規範行為的可乘之機（賀伯鋒，1998；羅龍昌，1999）；宏觀調控手段單一、機製不健全、計劃手段和思路仍占主導地位（張英佩，2006）等。
從總體上看，我國正式明確土地使用權有償出讓轉讓政策以後，政府針對房地產市場的宏觀調控主要經曆了兩個階段：
第一個階段始於20世紀90年代中期。針對1992年至1994年全國範圍內的房地產業超常規發展，政府第一輪宏觀調控的主要特點是，在繼續深化住房改革的同時，通過稅收、行政手段對房地產市場進行調控。主要政策包括，1996年建設部頒發的《住宅產業現代化試點工作大綱》，1998年7月國務院發布的《關於進一步深化城鎮住房製度改革，加快住房建設的通知》，1999年國務院下發的《關於推進住宅產業現代化，提高住宅質量的若幹規定》等。這些政策背後的法律法規依據是，1993年8月建設部、國家土地管理局、國家工商行政管理局、國家稅務局關於《加強房地產市場宏觀管理，促進房地產業健康持續發展的意見》，1994年1月實施的《中華人民共和國土地增值稅條例實施細則》，1994年7月國務院下發的《關於深化城鎮住房製度改革的決定》，1995年1月實施的《國家安居工程實施方案》，1995年5月國務院下發的《關於嚴格控製高檔房地產開發項目的通知》等。
相比較而言，2003年左右開始的第二輪宏觀調控麵對的問題更為複雜。這一時期，房地產業成長為國民經濟的支柱產業，帶動鋼鐵、水泥、家電等相關產業快速發展。至2003年上半年，固定資產投資規模過大的現象已經非常突出。為了穩定經濟發展，2003年6月，國家有關部門聯合出台了緊縮土地供應政策、加息政策、提高信貸利率政策等一係列措施。為了抑製房價的迅速攀升，2005年政府頒布“國八條”“國八條”係2005年4月27日由建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會聯合頒布的”關於做好穩定住房價格工作的意見“。主要包括重視穩定住房價格，調整住房供應結構，正確引導居民合理消費需求，全麵監測房地產市場運行等八條內容。2006年5月，國務院頒布促進房地產業健康發展的”國六條”“國六條”係2006年5月17日由建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局和銀監會聯合頒布的“關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見”。主要包括調整住房供應結構，發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用，整頓和規範房地產市場秩序，加快城鎮廉租住房製度建設、規範發展經濟適用住房等六條政策。明確提出重點發展中、低價位，中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租住房，合理控製城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長等。”國六條”之後，各種細化的調控措施陸續出台，僅土地資源和城市規劃領域涉及的調控措施便包括：製定住房建設規劃，控製開發項目套型結構比例，控製土地供應總量和放量節奏，控製供應土地的宗地規模，控製土地的前置條件，調整房屋建設標準，控製新開工項目等十餘項內容，而涉及稅收、外資準入、信貸和房地產交易秩序等領域的調控措施更是不勝枚舉。從政策出台的密集程度和涉及領域的廣泛程度上看，可以說，政府對房地產市場的宏觀調控進入了全麵啟動時期。住房市場宏觀調控的發展曆程參考崔曉青同濟大學博士學位論文《城市住房開發政府管理係統研究》相關資料繪製。
1978—1992年1993—1995年1996—2002年2003年以來事實上，從另外一個角度觀察政府對住房市場的調控方向和力度，不禁令人產生如下憂慮：目前城市房地產投資增長存在過熱傾向，房價上漲過快可能導致房地產“泡沫”，住房結構失衡已經開始威脅到社會的安定團結。這些問題不同程度地存在於各個城市，在上海這個資金高度集中的城市則尤為顯著。2009年4月以後，上海樓市在國際金融危機影響下經過幾個月的短暫蟄伏之後反彈到前所未有的高價位。2009年8月8日，開盤首日的高檔商品住房浦東星河灣社區第一天便簽約八成，首日銷售額超過40億元。該項目在宣傳中反複強調的是“隻為巔峰人士打造的國際生活新地標”，房型全部是200m2以上的大戶型，每套住房成交價格均在1000萬元以上。令人側目的除了驚人的銷售業績之外，還在於其征得開發許可和開盤麵市的過程恰好是國家和上海市政府嚴格控製銷售價格和住房套型麵積的焦點時期，那麼5萬元的單價和200m2以上的豪華房型是如何從控製之中”突出重圍“的呢無獨有偶，2009年5月，位於市中心太平橋地區的翠湖天地三期，以每平方米7萬～10萬元的價格（每套1000萬～3000萬元不等）推向市場，“天價”樓盤在一個月內被市場消化大半。人們不禁要問，為什麼宏觀調控難以奏效，價格的飛漲和供應結構的失衡難道是經濟規律的必然走向
在複雜的城市中，住房開發不僅受到固有的經濟規律和外生的宏觀調控的幹擾，也受到其運行的物質、政治和經濟環境的製約。從物質層麵來說，城市的空間結構、交通方式和土地存量通過影響住房增量開發而製約著居住格局的變化。從政策環境上看，政府的決策思路，以及影響政策傳導的各項製度安排等都決定著調控績效。從經濟環境上看，經濟全球化帶來的資本流動，以及資本市場的行業收益率分布，影響著住房開發的資本供給。另外，在住房開發中始終存在著不完全信息和機會主義的固有缺陷，合理存在的有效違約也成為抑製宏觀調控發揮作用的部分因素。目前政府的調控手段已經涉及土地、金融、稅收、保障和動遷等多個領域，有說法甚至認為相關措施在抑製投資和房價的同時，也擾亂了房地產行業內部調節機製正常地發揮作用。可以肯定的是，宏觀調控與市場規律的充分結合是住房市場未來的發展方向。宏觀調控所發揮的外部“擾動”效應不應與市場本身固有的規律剝離開來，更不能強行采取有悖市場規律的舉措。根據本書提出的係統論的觀點，按照“係統整體優化”的原則，宏觀調控的整體思路應該是：城市住房建設規劃與土地供應結構緊密配合，以既有開發和規劃管製規定為基礎進行捆綁型差異化住房開發，取消房價限製，加強對銷售利潤的控製，同時配合金融手段，動態地調整住房開發的結構。
城市開發是跨行業、跨領域的，對住房開發實施有效管理必然涉及對跨行業、跨領域開發行為的管理與協調。國際經驗證明，不同的階段性發展目標、不同的投資渠道、不同的開發主體等需要相應的組織機構來安排正確的利益刺激（Incentive）和效率（Efficiency）。因而可以預見，很多城市都會結合自己的情況對住房市場的管理進行一定的製度創新。
從居住文化到居住文明
走向居住文明文化性與功能性的兼容是城市居住形態的一個顯著特征。針對居住文化形態的研究主要包括精神文化、物質文化和製度文化三個方麵的內容。精神文化是深層結構，表現為居住活動中蘊涵的價值取向、行為心理；物質形態是表層結構，表現為居住空間的生產與使用方式；介於深層與表層結構之間的製度文化，是保障居住活動與空間生產順暢進行的必要規範。研究表明，文化的傳承和延續是城市居住形態的靈魂，文化的差異和適應是居住形態係統整體優化的動力，走向具有地方特色的居住文明則是居住文化形態發展的必然趨勢。