2）開發和建設的主體
城市的發展依賴於經濟活動，經濟組織在城市空間格局的形成過程中占有支配地位。新中國成立以來，中國城市住房開發建設的主體先後經曆了三次轉型：1949—1979年期間形成了單一的政府投資主體結構；1979—1998年轉向政府和國有企、事業單位雙重投資主體結構；1998年以來，從由政府、單位和私營開發企業3者共同構成的開發、建設格局逐步過渡到以私營開發企業為主的投資主體結構。房地產開發商迅速崛起。
在住房市場裏，與資本流動相關聯的機構是形成居住差異的直接執行者。張庭偉（2001）認為，由於房地產業本身涉及麵廣泛，利潤巨大，任何國家的房地產市場都很難做到完全競爭。壟斷的出現使控製或掌握著資源的企業集團聯盟形成了“市場勢力”張庭偉。1990年代中國城市空間結構的變化及其動力機製［J］。城市規劃，2001（7）：714，具有左右市場的強大力量。相反，原本影響力有限的住房消費者，鮮有能夠設想出，抑或是表達出超越目前住房市場提供的、更加符合自身要求的住房需求，其中絕大多數隻能從開發商提供的住房產品中進行選擇。從這層意義上講，開發商的住房開發行為對居民的住房消費具有顯著的引導作用。
經過十餘年的摸索，現階段我國的城市住房開發大多都會在前期進行詳細的市場調研。無論是普通商品房還是別墅類高檔住房，不管其區位處於城市中心還是外圍，開發商都會在開發前期針對市場需求構成、相應消費群體的生活方式等進行全麵的市場調查和分析。換個角度看，住房開發市場的細分也進一步加深了城市居住形態的分異。
案例：萬科的主張
萬科“麵向新經濟，關注普通人”的企業理念，使其始終貫徹以中等收入人群為主要目標群體的開發策略。區位選擇的基本思路是：“第一，符合政府對於城市規劃的要求；第二，盡量與捷運係統關聯，如地鐵、輕軌、快速交通環路，以及放射型道路等；第三，盡量靠近自然環境優越的地方，也就是‘江河湖海渠’戰略。”清華大學建築學院萬科住區規劃研究課題組，萬科建築研究中心。萬科的主張——城市住區1998—2004［M］。南京：東南大學出版社，2004
對萬科主張的解讀其實可以歸結為對公共政策的尊重、對交通的關注和對環境的重視三個方麵。從某種意義上說，中國的房地產開發企業已經深諳市場規律、政府幹預和時代趨勢相結合的發展之道。
住房開發項目是逐個、逐時進行的，相對於社會空間的結構而言，存在局部利益與整體利益、個體利益與公共利益、眼前利益與長遠利益的關係問題。開發行為的個案理性與城市空間結構的整體理性是處於不同的層次上的問題。前者建立在滿足自身利益的基礎上，具有較大的靈活性和隨機性。從城市整體利益的角度上看，開發商的行為具有明顯的局限性，難以保證從社會綜合利益角度做出最優的選擇。而城市空間結構的整體理性和住房市場的長期穩定繁榮，卻需要長期合理的、協調穩定的市場機製，強調長遠效益和整體利益。從經濟發展較快時期的市場狀況來看，急功近利的項目往往在短期內具有較強的市場競爭力，對城市規劃布局的影響較大；而對城市未來發展有利的項目近期卻不一定出現，這就要求政府采取適當的幹預手段對開發行為進行控製和引導。
3）管理和控製的主體
政府幹預的必要性上文已有所論述，概括地說，存在於以下幾個方麵：首先是住房市場本身所具有的市場機製缺陷，如合成謬誤的出現，外部不經濟性的存在等；其次，住房市場曆來是不充分的市場，住房商品自身的特性使“信息充分”的自由市場條件難以實現，住房的昂貴性使買賣雙方進出市場均不太自由；另外，目前中國城市的住房市場相對來說還處在不斷完善的過程中，具有自身的不成熟和開發企業軟預算等客觀條件的約束。
至於幹預的工具和手段，城市規劃領域的建議多從物質空間角度出發，著眼於土地供應、住房保障和空間結構等。趙民（2008）認為，應通過建立區隔化的住房保障係統和改善城市交通體係來增加住房的有效供給。郭建波（2007）認為，對住房市場的幹預應立足於市場對資源配置的調節機製，通過政府調控確定住房的分配和再分配。經濟學者普遍持“金融”主導觀點，曹振良（2005）、易憲容（2007）等認為，在住房市場中起決定作用的是資本，調節房地產市場應從土地和金融著手。唐明（2007）認為，稅收政策是調節房地產市場最有效的杠杆。吳曉靈（2007）認為，抑製房地產過熱的手段應以累進稅製促進經濟適用房和廉租住房的建設。
無論采取哪種形式，政府對住房市場的幹預都應以綜合社會效益作為最終的評判標準。中國現階段的政府幹預，同時還應注重政策、措施的連續性和可行性，以及與上下環節的有機銜接。缺乏穩定性的政策環境無論對投資建設者還是消費使用者來說，都難以建立信心，從而直接影響住房市場的需求和供給。住房市場存在的“市場失靈”現象需要政府幹預，建立住房保障製度；但政策性住房依據的是計劃調節機製，如果管製不合理，則很容易傷害市場機製。
從總體上看，目前政府對住房市場的管理和控製主要通過兩個途徑發揮作用，一是宏觀調控，二是開發管理。
（1）宏觀調控
宏觀調控可進一步分為政策調控和計劃調控。政策調控包括財政政策，如利用稅收的調整、稅種的設置、稅率的高低引導房地產的各種經濟行為；貨幣政策，通過調整銀行的貨幣政策來調控金融市場，從而影響住房市場中開發商、投資商以及消費者的行為；產業政策，如針對安居房、低收入住宅等實行特殊的供地、稅金、信貸等有關政策，而對高級公寓等則進行嚴格控製。
計劃調控指調節經濟社會發展的計劃手段，與計劃經濟時期的含義不同，“計劃調控”在內涵、形式和運作方法等方麵都有所創新。從上海住房市場中存在的問題來看，有的是項目本身失誤，有的是結構性、總量上的失誤。後一種失誤隻有通過政府的計劃調控才可以有步驟、有目的、有策略地加以控製。一般認為，宏觀調控由於涉及麵廣、影響深遠，是政府幹預住房市場最重要的途徑。
（2）開發管理
相對於宏觀調控的整體觀，開發管理主要從微觀層麵著手。它是政府站在公共立場上，依據法律法規對微觀經濟主體實施的外部管理（王洛林，1997），或者由政府行政機構授權，通過製定規章、設定許可、監督檢查、行政處罰和行政裁決等對社會經濟個體的行為實施的直接控製（餘暉，2004）。城市規劃是政府對住房開發空間過程進行幹預的主要手段，譬如通過規劃審批控製開發項目的產品定位、環境效益，通過施工管理控製住房的建築質量，通過提供公共物品和投資基礎設施引導開發方向等。朱錫金（2005）在濟南“規劃名家講壇”中提出“規劃要學會運用經濟杠杆”，他認為城市規劃實施過程是行政力、民間協調力和市場力的利益博弈與分配過程，所以必須重視控製城市規劃的經濟含量，充分掌握關係到土地利用效率、地值、組合效能、空間開發、建設與維護成本、帶動效益、開發方式及營運效益等多方麵即時與潛在的經濟性成分。
住房市場的宏觀調控
宏觀調控作為房地產發展的重要係統環境，很多學者進行過深入的研究。從調控形式上看，包括總量調控與結構調控、需求調控與供給調控、內向調控與外向調控等；調控手段可分為經濟調控、法律調控、行政調控以及啟發引導等（吳兆華，1995；梁運斌，1995）。調控原則以“統一領導、相互協調”、“多種調控手段相結合”，以及進行相關基礎環境建設等為主（孟曉蘇，1996；董藩、王慶春，2003）。所有的宏觀調控手段都以保持房地產業的可持續發展為目標，包括土地資源、人居環境、住區生態、市場運行等綜合目標（曹振良等，2003）。關於宏觀調控的績效評價，望曉東（2008）等認為應該從穩定房價、平衡供求關係、改善供給結構、實現社會公平四個方麵入手。