住房單價與總價隨距市中心距離遞減分布圖片資料來源：劉鉞.基於GIS的城市住宅價格空間分異研究：［同濟大學碩士學位論文］.2004中心城區的住房價格與內環線、中環線、外環線相對應，形成了“三環四區”的分布模式：城市中心成為住房價格最高的區域，從內環線以內、內中環線間、中外環線間、外環線以外依次遞減，這一結論與人們的實際感受吻合。根據2007年6月的統計資料，不同圈層之間的房價一般相差3000～4000元不等。2007年6月下旬上海“三環四區”商品住房價格情況環區成交麵積（m2）成交均價（元）內環線以內23008518770內中環線間14652413639中外環線間2734789436外環線以外6296686030資料來源：上海樓市2007（19）此外，中心城區各區住房價格之間存在一定差異。在各區都保持較高價格的基礎上，閘北、楊浦、普陀區和徐彙區的價格明顯偏低。根據2009年4月各區住房的平均價格，以上4個區的價格分別為17779.0元/m2、17017.0元/m2、14898元/m2和18576.0元/m2，其他各區均在20000元/m2以上。中心城區的住房價格以盧灣區最高，均價高達48937元/m2，淮海路、思南路、茂名路等原租界核心區住房價格明顯高於同一半徑區域內的其他地區，與上海傳統的”上隻角“和”下隻角”的居住文化心理不無關聯。
從總體上看，上海中心城區的“紳士化”趨勢明顯，這不僅是上海的特點，也是中國城市普遍具有的發展特征，在理論模型上與伯吉斯的單向過濾式模型相矛盾，也與阿隆索的互換式區位發展模型有很大的出入。紳士化代表了城市地理學中的一個重要的理論思想體係，即主張文化、偏好和居住主體擇居的能動性與複雜性，單就城市中心城區的發展而言，它有效地減緩了中心城區的衰落和生活質量的下降。上海的城市住房變遷，特別是20世紀最後10年的住房變遷，將西方國家經曆了幾十年的郊區化—逆郊區化過程融合在一起，既呈現了上海城市文化的特殊性，也表現出市場與需求的自組織調節作用。
城市居住形態演化的經濟過程
住房的開發和消費是房地產市場中的主要市場行為，需求和供給則是其中起主導作用的市場關係。它們彼此影響、相互關聯，在塑造住房市場的同時，也塑造著城市居住空間的格局。仍處於經濟體製轉型期的中國城市，隻有徹底轉變計劃經濟體製下的傳統思維和行為習慣，尊重並充分了解市場經濟的規律，才能使住房市場逐步走向完善和健全。
住房的開發和消費
住房的開發和消費是住房市場中一種相對應的經濟活動。開發的產品是消費的對象，而消費的過程也反過來引導著進一步的開發活動，這個相互作用的過程不僅涉及住房市場中買賣雙方的利益，也體現著資金、權利、階層和價值觀的相互影響。
1）住房的開發
住房開發是以住房為產品的空間生產與營銷活動，是在依法取得國有土地使用權的土地上進行住房投資建設的行為。住房開發的形式和內容取決於相應的土地使用製度、住房供給製度、利益分配製度、動遷製度等，由特定的需求動力（如投資利潤目標、市民住房需求等）和觀念（如文化意識、消費觀念等）支撐，由相應的角色（政府或開發商）具體實施。
從單個企業的開發行為看，影響住房開發的因素包括開發成本、規模、定位與決策等。綜合考慮多個企業的開發行為，還應兼顧市場內的開發企業數量、競爭實力差別、市場壟斷程度等因素。再將政府幹預、物質環境等因素納入分析框架，住房開發的情況則顯得更為複雜，有別於其他的商品市場。
開發成本一方麵影響住房市場的供給數量，另一方麵也決定著商品住房的價格。理論上，成本增加會導致開發商的利潤減少，一些開發商會退出房地產領域，使市場上可供出售的住房減少。而如果成本增加，開發商保持利潤不變，即將增加的成本計入房價，便會導致房價上漲，購房需求減弱，開發商資金回籠困難，從而使開發速度放緩。
目前上海住房的開發成本主要包括土地成本、各類固定收費、建築安裝成本、期間稅費和開發利潤五個部分，其中以土地成本和開發利潤兩項對住房價格的影響最為顯著。由於土地的稀缺性，事實上地價逐年增加，再加上建設標準的提高、建材價格的上漲、節能措施的逐步推行等綜合因素，住房開發固定成本的不斷提高是不爭的事實。而導致住房價格上漲的原因，除上述因素外更主要的還在於巨額利潤，這也是住房開發與其他商品生產之間最重要的區別。根據夏南凱（1995）的調查統計，上海普通商品房的投資利潤率為50％～100%，而高檔商品住房的投資利潤率甚至高達100％～300%夏南凱。上海房地產開發的若幹問題和對策［J］。城市規劃彙刊，1995（4）。
案例：浦東陸家嘴“湯臣一品”的房價
在浦東陸家嘴中心的濱江大道邊，“湯臣一品”的4幢高層住宅引人注目。它們位於突出江麵的地塊上，對麵是外灘萬國建築群，背後是金茂大廈和環球金融中心。2007年6月，上海市房屋土地資源管理局宣布，為更好地執行建設部、國土部等八部門聯合下發的《關於開展房地產市場秩序專項整治的通知》，對滬上房地產企業進行專項檢查，“湯臣一品”首當其衝，因涉嫌”捂盤惜售“、”虛擬交易”接受調查。事實上，自從它2005年底以每平方米11萬元的“天價”雄居整個上海灘，就不可避免地成了眾矢之的。
資料顯示，湯臣集團為這一地塊總共付出7620萬美元，約6億元人民幣的土地代價。按照14.2萬m2總建築麵積計算，其樓板價約為4225元/m2。業內人士估算，除土地成本外，建安成本按1萬元/m2計，前期配套按2000元/m2計，再加上管理費和營業稅等費用，綜合成本應該在3萬元/m2以內，約為樓板地價的7倍，而湯臣開出的每平方米11萬元的銷售價格約合樓板地價的26倍！