改革開放後，住房的商品屬性重新得到確認。1982年，國家有關部門推出了“三三製”住房出售方案，即個人購買住房隻需承擔售價的1／3，其餘部分由政府和企業各補貼1／3，這一改革措施成為向住房商品化和市場化方向邁出的重要一步。但是由於存量住房租金過低，居民總體上缺乏個人購房動力，也不利於住房產業化的自身建設。1985年前後，改革措施轉向“提租補貼，租售結合”，1994年國家確立了住房社會化、商品化改革方向和建立公積金製度。在十餘年探索的基礎上，1998年國務院頒發了《關於進一步深化城鎮住房製度改革，加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號），宣布在全國範圍內停止福利分房，商品住房市場全麵確立，“居者有其屋”成為激動人心的改革目標。2008年底，上海人均居住麵積增至16.9m2，與1978年的4.5m2相比，30年間增長了12.4m2。然而醒目的增長速度同時伴隨著能源緊缺、耕地減少、房價飛漲和居住分異等複雜問題的產生，成為住房製度改革進一步深化進程中迫切需要解決的問題。我國住房市場化改革推進的4個階段
階段主要舉措和社會效果第一階段
(1982—1985年)出售新房試點階段。1982—1985年，“三三製”住房出售方案成為向住房商品化和市場化方向邁出的重要一步第二階段
(1985—1988年)提租增資試點階段。1985年起改革措施轉向“提租補貼，租售結合”。由於1988年三季度出現了嚴重的通貨膨脹，大幅度提租的方案遇到了阻撓第三階段
(1991—1995年)綜合配套改革階段。上海市1991年率先推出了建立公積金、分步提租補貼與出售公房相結合的改革方案。國務院於1994年7月發布了《關於深化城鎮住房製度改革的決定》，其後公房租金穩步提高，公有住房陸續出售，政策性住房建設開始起步第四階段
(1998—2009年)全麵落實和完善階段。1998年國務院宣布全麵停止住房的福利分配。此後，房改措施全麵鋪開，土地、住房、金融製度改革得到係統整合，一級和二級住房市場空前活躍。相對而言，經濟適用房和廉租住房製度發展較為緩慢圖6.1改革開放以後上海簽訂的第一份商品房銷售合同（1979年）：皖南華僑新村僑彙房資料來源：上海市房屋土地管理局.滄桑——上海房地產150年［M］.上海：上海人民出版社，2004：138。
住房市場的非均衡性
從係統學的角度來看，住房市場是由多個子市場相互疊加而形成的一個複合係統，這些子市場可以通過區位、住房類型、居住模式、房產金融以及業主的年齡來加以區分RaymondY.C.TseC.W.HoS.Ganesan.MatchingHousingSupplyandDemand：anEmpiricalStudyofHongkongsMarket.ConstructionManagementandEconomics1999(17)：625633。
特殊的市場疊加和構成是由住房商品本身的特殊性造成的。西方學者早期對住房市場的分析往往假設住房市場是完全競爭的（BlankDavidM，1953；Olsen，1969），隨著研究的深入而逐漸將商品的差異性、空間的固定性等引入對住房這種特殊消費品的研究（Lancaster，1966）。在此基礎上發展出來的住房市場分析Hedonic模型成為上世紀70年代重要的住房市場分析工具。它將住房的物理性、舒適度和空間等一係列的差異納入研究的視野，並用計量經濟學的方法估計和分析這些差異對住房選擇所帶來的影響（Rosen，1974）。此外，住房的耐用性也將住房商品市場與資本市場緊密地聯係在一起，並發展出與之相關的住房周期和金融理論（JafeeDwightM.，19721978；Rosen，KennethT，1980）。跨期理論傳統的凱恩斯消費函數存在著缺陷，即沒有考慮理性的消費者應該是在整個一生中使其效益最大化。以跨期理論為代表的行為經濟學在對新古典經濟學進行批判的基礎上建立了自己的決策理論：比如引入累積權重函數及其分別與收益和損失對應；考慮參考點的轉換；效用函數的非傳遞性構造；引入習慣因素；考慮自我意識；等等。和動態最優化理論的引入則完善了住房市場分析的視角（Artle&Varaiya，1978），有助於考察個人的擇居和消費路徑對住房市場的影響。這一方法與金融抵押市場相結合，對認識住房市場中供給和需求的關係發揮了重要作用（Henderson1987；Rothenberg1983）。由於包含了使用和投資兩種住房市場需求，而且通常情況下這兩種需求並不直接相關，因而住房市場兼具商品市場和資本市場兩種特點，加之住房市場中商品數量和價格的調整存在滯後現象和非價格市場出清，非均衡性成為住房市場的重要特征。
根據伯恩斯和格裏伯勒(Burns&Grebler，1997)的理論，住房市場的非均衡性主要表現在以下4個方麵：①靜態非均衡，即特定地理區域內住房存量和家庭數量之間的總體上的非均衡；②動態非均衡，即房地產供應的過剩或短缺的程度總隨時間不斷變化；③空間非均衡，即在一個國家、地區或城市內部之間的短缺或過剩分布上的非均衡；④質量非均衡，即一些家庭的居住條件可能低於社會大多數人可以接受的標準，涉及空間的大小、質量以及生活設施等［美］彼得·尼茨坎普編；安虎森等譯。區域和城市經濟學手冊［M］。北京：經濟科學出版社，2001。對於大多數城市的住房市場而言，4種非均衡同時存在，隻不過在特定階段某個方麵的非均衡狀態會相對比較突出。幾乎所有發達國家的政府都試圖通過介入社會住房市場，或通過修改現行政策的漏洞以減輕住房市場的非均衡，而在新興工業化國家和發展中國家，由於快速城市化帶來大規模人口，住房供給過程中數量的增長和質量的改善仍是主要矛盾，對市場非均衡的治理則顯得更為困難。至於非均衡市場的發展趨勢，在西方學者中存在著分歧，Rose和Smith（1983）以及Wiesmeth（1985）認為這種非均衡是短期的，在長期住房需求和供給中將趨於均衡。Kain和Apgar（1985）則認為住房市場永遠不可能實現均衡，非均衡是住房市場的基本特性，其主要的理由之一是，實際經濟活動中市場因自身無法克服的局限在資源配置中存在低效率的“市場失靈”現象。市場失靈有多種表現，住房市場中的市場失靈主要存在於以下幾個方麵：