（1）為了追求效益和效率，市場在進行資源配置時，往往難以兼顧公平。薩繆爾森（PaulA.Samuelson，1976）曾指出：競爭市場所具有的顯著效率特征並不等於最大多數人的最大限度的滿意度，也並不一定達成各種資源的最公平合理的利用。原因在於人們並沒有被賦予同等的購買力，窮人和富人需求曲線背後的貨幣選票權數往往是不公平的［美］保羅·A·薩繆爾森，威廉·D·諾德豪斯。經濟學［M］。北京：機械工業出版社，1998。越是依賴市場的調節機製，居住空間形態的分異將越顯著。
（2）開發主體更關注自身短期的局部利益，對城市整體空間和社會綜合利益的關注則要差得多。
（3）住房市場更關注與產品價值直接相關的對象，如住房的規模和居住環境的質量，對利潤較少或沒有利潤的社會公共物品的有效供給較為忽視，如學校、醫院、廣場和公共綠地。
（4）不完全競爭狀態下的市場可能引發投機行為，當投機行為在市場中的比例超過一定限度，就可能對城市發展或宏觀經濟造成危害，如住房空置率過高、市場過熱等。
（5）市場在促進土地優化配置的過程中可能損害城市綜合利益。譬如舊區更新過程中出現的社會、文化結構斷裂，以及對曆史空間肌理的破壞和對環境效益降低的漠視等等。
由於存在較高的交易成本、遲緩的供給響應，以及信貸和抵押等金融體係的不完善等係統缺陷，上海的住房市場具有較典型的非均衡特征。伍虹與賀衛（2005）對上海住房市場的實證研究印證了這一結論，而且指出不論增量房市場（新建住房出售）還是存量房市場（舊住房轉讓）的非均衡程度都很高。這其中不僅有住房市場尚未發育完善或市場失靈的因素，也存在“政府失靈”的影響。在計劃經濟體製下，政府對經濟生活實行統籌安排，以促使社會經濟的良性運轉和提高效率為宗旨，但過度幹預的結果恰恰事與願違。在市場經濟條件下，政府幹預旨在彌補市場缺陷，協調綜合利益，問題在於政府幹預的目標和手段之間並不總能保證協調一致，幹預的過程和政策執行中的實際效果也往往存在意料之外的偏差。
居住空間形態的經濟學解釋
住房市場的非均衡在居住空間形態中最直接的表現就是區位條件的差異。居住形態的區位特征是指住房所處的地理位置與占據的空間，以及該位置、空間與周邊環境和城市整體空間之間的關係。市場經濟體製下的住房開發行為關注投入與產出之間的利潤空間，將房價、地租等因素作為區位選擇的決定性因素，而特定的區位價值一旦形成又會進一步影響其周邊土地的開發，甚至城市未來的發展方向。對於快速城市化和大規模舊城更新過程中的中國城市，房地產界的一句口號足以說明人們對區位重要性的推崇：“房地產開發的關鍵三要素是——地段、地段，還是地段。”
區位發展理論
從係統學的角度出發，兩個或兩個以上的物種在自然選擇的過程中會占據不同的“生態位”，“物種在生態係統中競爭與自己相適應的生態位，通過分化達到共生，從而避免資源浪費而形成有序的結構。城市在生長過程中具有與其相似的發展特性，即通過競爭適合其發展的區位導致演化、共生，最終形成相對穩定的空間結構”段進。城市空間發展論［M］。南京：江蘇科學技術出版社，1999：75。在城市中，對土地的競爭成為區位擇優過程最為突出的特征，開發行為依照實現最大利潤的原則進行選址，居民按照實現最大效用的原則進行擇居，通過開發與消費的市場活動改變著城市居住空間的格局。
在住房區位經濟學領域內，最重要的區位發展理論當屬伯吉斯的過濾論和阿隆索的互換論。伯吉斯（E.W.Burgess，1925）提出的“過濾論”是在杜能（J.H.Thünen，1850）的農業區位論和韋伯（AlfredWeber，1909）的工業區位論基礎上發展而來的。伯吉斯針對19世紀的芝加哥的實證研究表明，城市不斷擴展，新建住房越來越遠離城市中心。在不斷的侵入—演替過程中，不同社會群體之間出現了居住空間的區位分化，形成了一些專門化的社區或隔離區。伯吉斯將上述空間結果抽象為城市空間結構的同心圓模型，並以此為基礎推導出住房區位轉換的“過濾”模型。他認為居住空間的格局是通過家庭搬遷的過濾機製形成的：隨著城市化的擴展，富裕的家庭遷移到城市外圍條件更好的新建住宅區，其原先的住房由收入相對較差的居民占據，最貧窮的家庭居住在靠近城市中心的最老舊的住房中。隨著住房不斷向更低收入居民群體的過渡，最貧窮的家庭向外遷移而騰空原先的陳舊住房，城市中心便由商業街區所取代。霍伊特（HomerHoyt，1939）和哈裏斯、烏爾曼（C.D.Harris&E.L.Ullman1945）等後來進一步補充和發展了伯吉斯的理論，指出城市空間的增長存在土地的不同利用方式，以及不同等級住房的差異化發展。城市區位空間的拓展不僅呈現不均勻的延伸，而且還會形成多個經濟活動中心，從而使住房的區位也產生不同方向的偏離。總體上看，“過濾論”有幾個隱含的前提：即城市中心的居住環境總是比城市外圍要差，新住房總是向著更遠的城市外圍擴展，新住房的購買者總是以高收入的家庭為主。結論是，居住區位過濾的結果是窮人選擇城市中心，富人選擇城市郊區或臨近優美的環境。
20世紀中期，溫格(Wingo1961)和阿隆索（Alonso1961）從城市交通費用和住房費用的相互關係著手提出了住房市場的區位“互換論”。其基本假設是：在沒有特殊地形的平原城市中，交通係統以相同的效率運送工作者到達唯一的市中心就業，房屋都適合居住，並且不考慮居住的密度等相關條件。“互換論”認為居民對住房的選擇是在家庭總開支不超過總收入約束的條件下，在交通費用和住房費用之間尋求平衡的過程。
過濾論與互換論的一個共同前提是：住房市場是完備的商品市場。過濾論站在供給的角度描述和解釋住房區位的變化規律，對演化的成因僅作了非常簡化的回答。而互換論是站在需求角度上的理論，一方麵對區位格局的形成做出解釋，同時也對包括土地價格在內的市場規律進行了探討。墨斯(R.F.Muth1968)和伊文思（A.W.Evans1973）後來對互換論進行了修正，將開發密度、住房價格和居民的擇居偏好也納入了住房區位分析的研究範疇。