2008年9月，房地產行業的“救市”政策，在人們的千呼萬喚中破冰而出，但“救市”並不是房地產的救世主，此後，一切仍在繼續。
“一個炫耀財富的時代已經結束。”美國曆史學家斯蒂夫·弗瑞什在冬天下了這樣一個結論。熊市如同陰霾揮之不去，終點站在何處，沒有人能夠為這個決定房地產企業生死的命題提供精確的答案。經過洗禮，有的企業隕落，有的企業在死亡線掙紮，有的企業成就反周期之王。敢問熊市未盡，路在何方？
“銅九鐵十”黯淡開場
一係列的宏觀調控組合拳，其力度之大，動作之頻繁，讓人們看到了政府的“鐵腕”：該出手就出手，且幹淨利落、不拖泥帶水。
在2008年9月來臨之前，深圳房價連續下跌，尤其是出現“斷供”影響金融安全之說後，政府為確保金融穩定會救市的傳聞不時出現。8月27日，政府一紙限貸令的頒布，將傳聞擊得粉碎，“現在調控政策明朗，再等下去已沒有意義，抓住今年最後一次銷售機會，已經不容有失，這可能是不少中小企業的生死關了。”一家中型房地產開發企業的經理說。
被擊中的不僅是“救市說”，還有緊隨而至的房地產“金九銀十”夢。在房地產商眼中，以前的“金九銀十”已不複存在，取而代之的是“銅九鐵十”。之所以起如此的“化學反應”，原因隻有一個，即“寒”氣過重。
9、10月是樓市曆來傳統的銷售旺季，然而2008年9月份，全國樓市的成交量依然在低位徘徊，同比2007年連5成都不到。在2008年的“十一”黃金周，京滬深穗四大城市的成交量不約而同地降至曆史新低；與此相對應的是，黃金周前購房者期待的第三輪降價並未出現，四大城市成熟區域的房價依然高企。
進入9月，開發商就開始用大舉推盤來促進樓市回暖，2008年8月28日，萬科在上海本地媒體刊登“喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告，宣稱在8月30日—9月14日，旗下8個樓盤限時推出特價房源，更有精彩禮包和驚喜大獎。與以往“擠牙膏”式的讓利促銷不同，這次萬科喊出“直降10萬元”的口號。
9月13日中秋節前期，位於北京西四環和西五環之間的大盤“遠洋山水”也仿效萬科，推出了遠景閣21、26、31號樓的100套“特價尾房”，最低折扣達7折。
此後，樓市的“降價風潮”開始逐漸蔓延。富力地產、合生創展、金地集團、恒大地產等一線地產商紛紛開始跟風打折。
但是，購房者並沒有“買賬”，降價所得到的市場回應似乎恰恰相反。2008年9月上海一手商品住宅的新增供應量為120.66萬平方米，環比8月大幅增長了63.4%；成交量卻僅為43.69萬平方米，環比下滑32.8%，創下了上海“金九”樓市的曆史新低，與創下曆史新高的2007年“金九”形成了鮮明對比，成交量隻相當於2007年同期的22%。
上海“前線告急”，北京的情況也並不如意，根據北京房地產交易管理網的統計顯示，2008年9月北京商品住宅銷售總套數為2788套，銷售總麵積約33萬平方米，日均成交量為93套，同比2007年9月的391套下降76%，更是近3年來有公開交易數據中成交量最低的一個月。
毋庸置疑，此次慘淡的“金九”樓市，創下了近3年來最為嚴重的滯銷局麵。雖然“金九”已變成“銅九”，頗具打不死精神的開發商沒有灰心，又開始押寶在“銀十”上。“銀十”可能成為開發商今年售樓的最後良機。於是，新老項目紛紛集結，開始準備“叫賣”。僅北京一地，在10月份公開宣稱入市銷售的純新樓盤就超過11個。有些老項目打折的幅度令人瞠目結舌，部分項目的降價幅度已經達到30%，有的項目甚至將價格直接調整至2007年同期水平，等同於至少下降了50%。
降價幅度之高表明房地產抓住“銀十”這根救命稻草的決心，但市場仍舊沒有給其好臉色。2008年10月1日—10月4日，北京住宅期房簽約量日均不足60套，而這期間在售的樓盤約有300家。
正當人們在為這名不副實的“金九銀十”抱怨時，也有一些明智且幸運的地產商，收獲了真正的“銀十”。從9月29日—10月5日，恒大地產的18個樓盤展開聯動促銷，2萬套房源平均打8.5折。結果開盤當天回款高達31億元。
說恒大地產幸運，一點也不為過，因為降價的示範效應，可能會導致購房者認識到暫時抑製自己的購房意願可以促進房價回落，如此一來，購房者的觀望氛圍可能會更加濃厚。但它卻打破了這個“魔咒”，成為為數不多的幸運兒之一。
據中國人民銀行公布的2008年第3季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，未來3個月打算買房的居民人數占比例為13.3%，分別比上季和去年同期下降1.8和2.8個百分點，創1999年調查開始以來最低水平，而北京、上海、天津和廣州等一級城市未來3個月打算買房的居民人數還不足10%。
購房者已經形成了房價下降心理預期，更多購房者將選擇持幣觀望。同時，國家宏觀調控政策還在持續，由於房地產的慣性，價格和成交下滑趨勢還將會持續一段時間。正如福州大學房地產研究所所長王阿忠所說：“盡管樓市陷入持續低迷，但目前房地產開發利潤率仍然維持在30%—100%的高水平，房價仍有繼續下降的空間和可能性。”
樓市“寒冬”刺痛各方神經
2008年10月11日，浙江中港集團的大門突然被貼上了法院的封條，隨即，中港集團所在地浙江金華相關政府部門證實了中港高層失蹤的傳聞。有知情人士稱中港集團已經負債1.3億元，其法人代表厲鷗已逃往國外，集團的實際控製人丁慶平也神秘“消失”。轉眼間，這起地產開發商卷款出逃國外事件浮出水麵。
城門失火，殃及池魚，最大股東“跑路”，無奈之下，剩餘的股東隻好借債開盤。對於中港集團，這可能是致命性的打擊；對於政府或金融機構，這或許意味著投資風險的增加；對於購房者而言，隻能讓觀望氣氛更濃，對房地產商的“誤會”更深。
房地產鏈條上的各方，都是“一條繩上的螞蚱”。房地產遭遇寒冬，作為被調整對象，房地產企業認為自己是最直接的“受害者”。購房者繼續固守觀望，剛性需求看得見摸不著，土地流拍……開發商、金融部門、政府，甚至購房者也不願意繼續深陷其中。
越崩越緊的資金鏈當然是開發商被擊中的要害，其中，既有受信貸綜合性政策的影響，更是持續低迷的樓市成交量所致。2008年9月18日，北京師範大學金融研究中心課題研究報告《2008年房地產行業資金報告》顯示，2008年房地產行業的資金缺口是6730億元，房地產行業資金趨緊的特點在下半年開始集中體現。該報告還預測，如果2009年中國房地產遭遇中期調整，那麼資金缺口將達到9290億元。
即使諸如潘石屹這樣號稱從來不缺錢的房地產“財神爺”，也於9月中旬在一封《致SOHO中國全體同事的信》中寫道，“我們要在每一個環節節約，上班能騎車的就不要開車”。而在9月22日，SOHO中國公布中期業績報告，顯示公司上半年淨虧損超過億元。
雖然有些地產公司矢口否認資金鏈的缺口，但仍然從其融資動作的蛛絲馬跡中得出答案。由於銀根緊縮，越來越多的房地產企業轉向其他融資渠道。7月份以來，已有保利地產公布發行43億元債券、中糧地產公布發行12億元債券。9月初萬科發布的一份公告顯示，它將發行總額不超過59億元公司債券。密集的融資，掩藏不了市場上許多開發商的負債率都超過60%的警戒線，一些中小型房地產企業將麵臨生死大限這一改變不了的事實。
不融資，就將麵臨“崩盤”的危險，而此前在銀行的貸款則有可能成為“呆壞賬”。房地產市場的低迷，暗示著風險也可能向金融部門傳導，將成為懸掛在銀行頭上的“達摩克利斯之劍”。2008年8月中旬，中金公司發布的一份報告指出，如果國內前10大城市房價下跌10%，GDP增速將下降到9.5%，上市銀行不良餘額將增長19%，不良貸款率將上升14個基點。
截至2008年5月末，興業銀行住房按揭貸款較年初增長5.8%，增長了約62億元，達到約1142億元，比股份製上市銀行平均增長水平高出0.7個百分點。“目前房地產市場的調整趨勢已經非常明顯。興業銀行過多的房貸聚集著不小的風險，業績可能會首當其衝受到影響。”專家人士指出。
所幸的是，銀行對此危險有所警覺。2008年8月底，中國人民銀行和銀監會聯合下發《關於金融促進節約集約用地的通知》，要求各金融機構嚴格商業性房地產信貸管理，加強對房地產開發企業自身信用記錄、還款能力和還款意願的調查與評估等。央行、銀監會出台此政策，是針對目前房地產信貸市場出現的一些漏洞和問題，對各大商業銀行房地產信貸進行的緊急調控，意在規避銀行風險。
銀行的金融政策，很大程度上受製於政府。政府進行宏觀調控，雖然看起來政府是房地產寒冬的製造者，但同時也是受傷者。在市場未出現好轉時，政府對土地流拍也是心有憂慮。一方麵因為土地出讓金是地方政府的主要收入來源，另一方麵，保證土地供應量是抑製房價上漲的前提條件。現在天價拍地受到了限製，土地市場萎靡，令地方政府頭疼不已。
一位房產商，在房價高漲時以10億元拍下一塊地，如果在前兩年房地產牛市時肯定能大賺一筆。但隨著房市蕭條，該房地產商資金鏈搖搖欲墜，無力開發，土地成了雞肋，想退回地方政府遭到拒絕，而虧本以9億元對外出讓也沒人敢接。樓市進入寒冬期，房地產商個個節衣縮食以過冬，誰還敢“揮金如土”買地？
國土資源部全國城市地價動態監測係統數據顯示，2008年上半年全國土地有接近一半都是以底價成交收場，更有10%左右的土地遭遇流拍流標。
在資金壓迫下，“暴利”遊戲規則下的土地市場終現瓶頸。土地市場萎靡使得各級政府麵臨大考：重新放鬆貸款，將延續土地狂飆的瘋狂；繼續收緊信貸，則可能導致地方財政收入縮減，開發商麵臨破產危局。
向左走，重新放鬆信貸；還是向右走，繼續收緊信貸。在持續1年堅定不移的銀根緊縮之後，政府開始麵臨重新的選擇。
地產調控：讓人歡喜讓人憂
次貸危機愈演愈烈，已發酵成世界性的金融海嘯，考驗著世界經濟的承受力。處於世界經濟鏈條中的中國經濟，也強烈感受到次貸危機從金融、需求等層麵傳導過來的瑟瑟寒意。
美國當地時間2008年9月7日，美國財政部長亨利·保爾森宣布，美國政府接手“兩房”。這一舉措被稱為美國曆史上最大的救市舉動。“兩房”指美國規模最大的住房抵押貸款融資機構“房地美”和“房利美”。在美國12萬億美元的住房抵押貸款中，有42%來自這兩家機構。