2008年7月，“減肥”一詞開始成為房地產企業的口頭禪。減，是為了日後的增；退，是為了未來的進。
弗洛斯特法則告訴我們，在築牆之前應該知道把什麼圈出去，把什麼圈進來。古人也有適可而止的箴言“大智知止，小智惟謀，智有窮而道無盡哉。”從戰略層麵上講，企業在做出選擇時，選擇的難點是以退為進。有的時候，進攻是最好的防守；有的時候，防守是最好的進攻。
熊市是一場持久戰
在2008年7月，有些中國房地產商們一相情願地認為，自己看到了希望的曙光。
2008年7月23日，全國人大財經委公布《2008年前5個月經濟運行情況分析》，第三部分“房地產市場走勢可能出現逆轉”結尾的一段文字，被他們看做希望曙光的源泉。
值得注意的是，美國房價大跌引發次貸危機全麵爆發的前期，也曾出現房地產成交量大幅萎縮的情況。當前，一方麵，要深入調查研究房地產行業資金鏈、交易量和開發投資方麵的情況，密切關注並及時分析房地產市場走勢，穩定和調整調控政策，合理引導住房消費預期。另一方麵，要科學評估和防範房地產市場對地方財政和金融體係產生的潛在風險，把握好政策調整的節奏和力度，避免出現因房價大幅回落而集中暴露財政金融風險，對經濟造成大的衝擊。
政府是不是開始準備救市？地產商們更願意得到肯定的答案。於是，他們滿懷希望地等待信貸政策的放鬆。但是在預期CPI（消費者價格指數）仍處於高位的情況下，信貸政策短期內尚難以有實質性放鬆。
根據全球知名投資銀行瑞士信貸最新研究報告預計，中國CPI（居民消費價格指數）在2008年中期會達到6.5%的水平，而如果氣候環境的惡化及全球能源、商品價格進一步上漲的話，CPI可能會達到8%。與國際通行的4%的CPI標準相比，基本可以判斷，通貨膨脹依然是目前我國經濟中存在的主要問題。
一路高漲的CPI澆熄了人們對信貸政策放鬆的熱切盼望。退一步說，即使信貸實質性放鬆，也不能解決房地產行業所有的問題，想要“重回巔峰”隻能是癡人說夢。
首先，在2009年房地產行業的毛利率必定下滑。賺取土地紅利是我國房地產企業贏利模式的實質，企業的毛利水平決定於房價與地價之差。而房地產項目的開發周期基本在兩年左右，由此測算，在2007年國內土地價格急劇上升的情況下，根據《2008年7月房地產市場報告》預計2009年房地產平均毛利率相對2008年將會下降5%。
其次，房價與居民的真實購買力嚴重脫鉤。在2007年全國房價瘋漲的情勢下，一部分開發商對未來房價持續上升的空間產生了不切實際的預期，也迫使房價遠遠超過人們的購買能力。與此同時，2008年股市的“疲憊不堪”，也大大削弱了購房者特別是中等收入者的購買力。
再次，在人民幣升值的衝擊之下，國內的產業結構當前正處在升級和轉型的特殊時期。房地產作為第三產業，其需求的增長來自其他行業的收入增長。在國內經濟尚未走出產業結構調整的壓力之前，房地產行業難以出現過去兩年極度繁榮的景象。
原本就粗放的經營模式，經過接近一年的“風吹雨打”之後，肯定不會立即複蘇，房地產仍舊要準備打一場熊市的持久戰。
而2008年6、7月份的房地產市場銷售數據，也為房地產“熊市”做了最好的證明。
6月份，全國商品房銷售麵積6259萬平方米，住宅銷售麵積5696萬平方米，同比分別下降7.36%和7.91%。房價方麵，雖然商品房及商品住宅的銷售均價同比仍分別上漲了4.74%與6.53%，但辦公樓及商業用房的價格同比已開始出現負增長。同時全國商品房均價環比也已出現連續4個月的下降。
一個月過後的7月，房地產商所期望的“逆轉”沒有顯現，而全國各大中小城市的房地產市場“頹勢”依舊。
北京：觀望加重，期房成交大幅回落
隨著市場觀望氛圍的加重，2008年7月北京期房住宅成交套數和成交麵積環比6月份分別下降了37.37%和33.84%。與2007年同期相比下降幅度更是達到62.53%和63.15%。現房市場相對平穩，住宅成交套數和麵積環比上月分別上漲了2.29%和10.08%。
受成交量低迷的影響，北京住宅價格漲幅也平穩回落。截至2008年6月份，北京新建住宅價格指數同比漲幅已經連續3個月出現了下降。而6月份新建住宅價格的環比漲幅0.1%則是2005年7月以來的最低水平。
重點跟蹤的上市公司方麵，除金隅萬科城、保利西山林語和百合花園銷售較好外，其他樓盤日均銷售套數基本都低於1套。
土地市場方麵，共成交22宗土地，其中包括2宗住宅用地，2宗商業用地、2宗倉儲用地和16宗工業用地。住宅用地樓麵地價為2592元/平方米。
上海：成交繼續回落，觀望蔓延
2008年7月，上海房地產市場同樣觀望蔓延，成交持續回落。住宅成交套數和成交麵積環比上月分別下降20.71%和22.20%。同比2007年更是下降了54.54%和58.56%之多。不過普通住宅市場表現還是相對穩定，成交環比還出現了小幅回升。反映剛性需求對當下弱市的支撐。
房價方麵，雖然截至6月份上海新建住宅價格基本保持穩定，不過成交的持續低迷給地產開發商的資金壓力在逐步增大。如果沒有相應政策出台，預期上海未來房價也將很難繼續保持堅挺。
重點跟蹤的上市公司中，萬科的中林苑，金地的未來和灣流域，還有保利的保利家園銷售相對突出，保利家園開盤僅13天銷售超過了50%，良好的銷售業績主要受益於相對較低的定價水平。各公司其他項目的銷售基本都較為平淡。
土地市場依然冷清。盡管本月共成交26宗土地，但沒有成交一宗住宅用地。
天津：量價齊跌
在低位徘徊了4個月後，2008年7月天津樓市成交出現了較大幅度的萎縮，新建商品住宅成交套數和成交麵積環比上月分別下降17.77%和17.24%。
價格方麵，新建商品住宅環比下跌了6.42%，而二手住宅則略有上漲，上漲幅度為3.44%。
南京：成交回落
2008年7月份南京樓市成交量下降幅度比較大，新建商品房成交套數和成交麵積環比分別下降了23.72%和26.10%。截至6月份的新建住宅價格環比數據已經連續2個月出現負增長，同比漲幅也大幅回落。
土地市場共成交4宗，其中居住用地3宗，地麵地價為3661元/平方米。
……
“把握好政策調整的節奏和力度”並不等同放鬆開發信貸。如果信貸政策做出調整，應該隻屬於結構性的微調。而在房地產市場沒有擺脫調整的壓力之前，銀行“晴天借傘雨天收傘”的行為特征不會輕易改變，這就意味著房地產企業的資金緊張會一直持續下去。
伸來的外資觸角
危機，通常是在危險中蘊含著機遇。
時間的腳步行走到年中，2008年的房地產並沒有呈現年初時所預測的繼續走高。受到宏觀調控、銀根緊縮等政策的影響，在即將過去的半年，房地產行業仍舊起色全無，觀望氣氛有過之而無不及。據北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，6月份住宅期房共簽約5595套，日均簽約僅254套。2007年同期，住宅期房簽約達到了8707套，日均簽約約396套。按照這個數據比較，2008年6月比2007年同期總的住宅期房簽約量下降了35.7%。
期房市場下降明顯，現房市場也不例外。2008年6月住宅現房簽約927套，日均簽約42套，而2007年6月份，住宅現房簽約1254套，日均簽約57套，也就是說，2008年的現房銷售比2007年同期下降26%。
人們紛紛放棄購房的打算，使得房地產交易量大幅下降，至此，房地產真正進入了“熊市”。然而，月兒彎彎照九州，幾家歡樂幾家愁，正在中國內地房地產企業苦不堪言之時，恒隆地產主席“房地產‘熊市’才是最好的賺錢時機”的一句話，顯示出外資大鱷正摩拳擦掌，準備借房地產“熊市”大幹一番的心思。
資本一直猶如靈敏的獵犬，四處嗅著投資的氣味。此輪針對房地產的宏觀調控並不能讓靈敏的境外投資者望而卻步，當中國的銀行紛紛被警示房地產貸款風險、房地產大佬絞盡腦汁籌措資金、中國房地產市場一片蕭條之時，對於資本獵犬而言，機會窗口正被徐徐打開。“逢低買進”，對中國房地產覬覦已久的外來資本正爭相排兵布陣，為抄底時刻蓄勢。
外資虎視眈眈中國房地產，之前也以不同形式進入，但是始終沒有大規模、明目張膽地“侵略”，隻是受政策限製不易進來。2006年，政府出台政策禁止了外資私募股權基金利用海外殼公司直接收購國內房地產企業的行為。
而目前的市場形勢，卻讓外資看到了可乘之機，外資也樂意通過與國內房地產企業合作的形式曲線進入中國地產市場。原華盛國際（HVSInternational）投資公司中國區副總裁趙祥龍認為，國內開發企業的資金鏈危機，成為了海外基金的機遇：“資金鏈斷裂的企業基本上已經沒有討價還價的能力了。”
此後，一項政策的發布，也為外資抄底中國房地產打開了一條裂縫。
2008年7月1日，商務部發出《商務部關於做好外商投資房地產業備案工作的通知》，稱商務部將委托省級商務主管部門，對外商投資房地產業備案材料進行核對，並授權地方商務主管部門進行。該《通知》稱，商務部會定期對外商投資房地產企業進行抽查，而同一地方商務主管部門出現兩次違規的，一旦限期未改，便會遭遇收回授權。
權力下放，業內普遍預期著外資進入的渠道即將被放寬。海外基金正在集結，超過千億的資金通過股權投資、項目投資、物業投資等各種渠道向中國房地產市場湧來。
2008年上半年，一大批外資房地產投資基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凱德置地、澳大利亞麥格理等出現在眾多國內強勢開發商的合作名單中，其中包括金地、綠地、奧園、富力等，都與外資聯合拿地開發。
截至6月29日，恒大地產通過私募股權的方式得到了5.06億美元資金，投資人有我國香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤、中東某國家投資局、德意誌銀行、美林銀行等5家機構。恒大或將引領2008年中國房地產行業的私募熱潮。
7月12日，雅居樂地產控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股權，獲得買方摩根士丹利52.8億元人民幣的轉讓款。
除股權投資之外，收購物業、項目也是外資抄底中國房地產的一大途徑。
在2008年6月剛剛以9.5億元人民幣的總價、單價1.9萬元/平方米，購得位於上海的廣州發展銀行大廈後，7月17日，世邦魏理仕投資以單價2.54萬元/平方米、總價4.33億元人民幣從遠洋地產購得北京燕莎商圈的高端服務式公寓遠洋公館A座的期房。
根據DTZ戴德梁行提供的統計數據：2008年上半年，國內整幢建成物業（單一金額超過1000萬美元）的買賣共有64宗，與2007年上半年的31宗相比，交易量增長高達106.5%，其中，境外資金整棟物業買賣共有14宗。根據公開信息初步統計，包括黑石集團、世邦魏理仕、遠東發展有限公司等國際投資銀行，僅在6、7月份便花費38.43億元人民幣，購買主要位於上海和北京的物業。
一些私募資金甚至不惜高價收購物業，以北京的中海廣場項目為例，商業麵積12萬平方米，卻被外資叫價60億元人民幣，相當於每平方米5萬元人民幣的高價。
越來越多的外資在國內房地產市場的投資浮出水麵。一麵是外資持續流入的國內房地產市場，一麵是受融資壓力而被迫放緩的供應節奏，充沛的資金需求與緊縮的市場供應之間會不會又將上演一幕房價畸形上漲的高潮？
外資大舉進入，會不會對內地樓市形成壟斷？專家給出了否定的回答。根據統計，目前外資在內地房地產市場的投資比例僅為3%。與內地地產商相比，海外資金所獲得的土地成本、建材成本等都要高得多，價格競爭不占優勢，所以基本上都選擇開發高端住宅項目。此外，內地的政策也是必須考慮的因素。即使在內地的地產“冬季”，海外基金涉足內地地產時依然路途艱難。
“國”字頭不是護身符
覆巢之下，焉有完卵？
經曆了2007年的瘋狂和風光無限之後，在2008年度，這一瘋狂的後果開始逐漸顯現。2008年以來，全國房地產市場走勢急轉直下，尤其是多數大中城市的房屋成交量大幅萎縮。
進入7月份之後，不僅成交量繼續低迷，全國70個大中城市的房價也出現環比下跌。“拐點論”、“百日危機論”、“流拍退地潮”、“斷供潮”和“降價退房潮”，構成了2008年房地產市場的主旋律。在此形勢下，作為市場重要主體的開發企業頻頻告急，資金緊張的情況大麵積出現，企業運營困難重重，甚至出現賣地賣項目，企業倒閉破產的現象。
灰暗，這可能是形容大部分房地產企業心情的最恰當的詞彙。可是，你有壓力，我也有壓力，大家都有壓力。中小地產企業如此，大型地產企業如此，房地產央企也是如此。
根據產權交易所資料顯示，2008年7月前後，不少央企頻頻借道產權交易所，掛牌旗下房地產企業的股權。事實上，截至6月底，在北京產權交易所掛牌交易的房地產項目一共有三十多個，僅6月份掛牌的就有8個。