房地產過熱或過冷，對於國民經濟都不是有利的信號，針對於此，國家宏觀調控還能走多遠，尚無定論。但可以肯定的是，調控的大方向不可能改變，隻能是涉及調整的“程度”，畢竟對於國家而言，房地產市場的穩定才最關鍵。
如果說，房價下跌的“元凶”是國家宏觀調控，而收緊“錢袋”的銀行則是“幫凶”。一直以來，銀行與政府、開發商、購房者之間都保持著“微妙”的關係，努力維持著三者之間的平衡。而現在，這種平衡變得越來越難，在從緊對房地產的貸款、對購房者的二套房貸的同時，銀行的日子也不好過。
曾幾何時，房地產開發商和購房者被銀行奉之為座上賓，“隻要手中有地，貸款就找上門”，2007年底央行的一項統計數據表明，2007年金融機構各項貸款中，商業性房地產貸款總額超過總數目的30%。全國主要金融機構商業性房地產貸款餘額約4.7萬億元，占金融機構人民幣各項貸款總餘額約18%。其中，房地產開發貸款餘額、個人住房貸款餘額分別占總餘額的6.76%和9.99%。
房價下跌，銀行最擔心的莫過於對房地產開發企業的貸款，隻要房子建好並銷售出去，貸款就不會出問題。如果開發商因資金鏈緊張造成房子未建成形成爛尾樓，銀行的損失就相對大多了。同時，缺少了商業性地產貸款，銀行另一項賴以生存的項目——利息差收入也會迅速減少。
無論房地產開發貸款和個人房貸會對銀行造成何種衝擊，銀行資金的合作對象畢竟不隻是房地產。而作為一種剛性需求，房子肯定是人們生存的基本條件，可以說是缺之不可。然而，需求是市場的根基，購買力才能維持開發商的生存，對市場了解的加深，是購房者理性化的突出表現。
“沒有最多，隻有更多”，看到房價不可抑製的下降，趨於理性的購房者並沒有真正動心。北京市房地產交易管理網公布的數據顯示，2008年5月份北京市期房住宅日平均簽約215套，與2007年同期相比，跌幅超過30%。對於利用各種促銷來打探購房者心理底線的開發商而言，不免有些殘酷。
根據規律，房價下降隻會加重購房者的觀望心理，直到房地產出現價格反彈時，或許會出現“追擊”現象。而且一旦出現“大降價”，就有可能招致“退房潮”。在北京，截至2008年6月，共有1427個樓盤存在退房記錄，其中退房次數超過百次的有12家。某項目2008年5月退房次數就達305次，退房率達100%。
盡管購房者“降了也不買”，為了刺激市場、加速資金的回籠，“打折促銷”依舊成為中小開發商唯一可選的救命稻草。
進入6月以來，北京房地產頻傳“降價”風潮：先是部分新開樓盤試水般的9.5折，後有燕郊樓盤夏威夷北岸史無前例的7.5折。本以為降價就可以順利度過低迷期的開發商，終究在成交量大幅下滑的現實下，意識到“大勢已去”。
麵對迫切的資金需求，在向銀行借貸無門之後，一些中小開發商寄希望於手中閑置的土地，有的甚至走上借高利貸的險途。“公司確實缺錢。”一位項目經理無奈地說，在出讓一塊土地之後，他正在計劃出讓第二塊。從6月1日—6月24日，北京地產市場上的轉讓開發項目就有45個，其中不乏地理位置優越的住宅用地。
2008年5月20日，嘉興市廣源房地產開發有限公司以土地使用權抵押作保證，向大紅鷹集團借貸1億元，年利率高達18%，相當於銀行貸款利率的2.4倍，將中小房地產商的“資金饑渴”完全暴露。然而，這還不是最高的利率，有些向私人拆借的年利率甚至高達35%。鋌而走險的借貸，能否幫助自己度過“最艱難的日子”，還是未知數，但背負沉重的壓力，開發商想要堅持下來，必須經過一段“煉獄”。
與中小開發商的舉步維艱相比，大型品牌開發商的日子也不再“順風順水”。在銀行“碰壁”之後，一些房地產企業踏上上市之路，恒大地產、河南建業、廈門寶龍等絡繹不絕。但被譽為“2008年中國房地產界最具標誌性的事件”的恒大地產首次公開上市被擱置事件，似乎證明了這條路的不再暢通。
千方百計上市不能，已經上市企業的表現也不盡如人意。在中國股市遭遇“地震”時，地產股是最重的災區。2008年6月，A股市場創下本輪調整以來的新低，兩市地產股亦緊跟大盤連續下挫，部分地產股的跌幅甚至達到20%。截至6月23日，萬科收盤9.01元，跌幅50%；保利地產收盤12.62元，跌幅30%；金融街收盤7.65元，跌幅25%；招商地產在最高時達到102元，如今隻剩14.88元。
管理學中的博弈有三種類型：負和博弈、零和博弈和正和博弈。從總體上來看，所謂負和博弈，是雙方衝突和鬥爭的結果，是所得小於所失，即通常所說的兩敗俱傷。所謂零和博弈，是指博弈的結果是一方吃掉另一方，一方的所得正等於另一方的所失，整個社會的利益並不會因此而增加一分。所謂正和博弈，是指博弈雙方的利益都有所增加，或者至少是一方的利益增加，而另一方的利益不受損害，因而整個社會的利益都有所增加。
從這種角度而言，隻要房地產退讓一步，把房價調整到合理之處，就能實現“皆大歡喜”的正向博弈。地產商可以賺取合理利潤，購房者可以在能力之內購買房屋，政府和銀行當然也可以更加從容麵對市場形勢。
一葉知寒：中航地產債台高築求生存
目前房地產最缺什麼？絕大多數開發商的回答會是“缺錢”。進入2008年，樓市已經由“土地為王”開始轉變為“現金為王”。多數房地產企業都麵臨資金壓力。
中國人民大學經濟研究所發布的研究報告指出，2008年下半年和2009年將迎來房地產投資和價格雙雙下滑的局麵。國泰君安證券研究所發布報告稱，2008年房地產行業資金缺口達7100億元，相當於行業最高峰時的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。平均而言，每家內資開發商資金缺口達1201萬元。
金融機構貸款仍是房地產資金的第一來源，但在貨幣政策的進一步從緊後，房地產行業通過國內信貸籌集資金的比例隨之縮減。國際資本市場的“慘淡”，也為意欲上市融資的房地產企業，亮起了橙色預警燈，表明此路也是困難重重。
殘酷的時期，正是考驗房地產企業生存能力之時。當“資金難求”成為擺在麵前的現實後，房地產企業所能做的隻有千方百計破解難題。在這場“生存戰”中，中航地產欠下了5億元的借款。
2008年6月17日，深圳中航地產股份有限公司發布公告，由於國家貨幣政策從緊，2008年公司進入開發期的地產項目較多，在資金投入量加大、公司資金偏緊的情況下，向母公司中國航空技術進出口深圳公司借款5億元，以彌補地產項目的資金漏洞。借款年利率7.8435%，這也是中國航空技術進出口深圳公司從銀行借款所執行的利率，期限1年，預計年支付利息不超過人民幣4200萬元。
成立於1982年12月1日的中國航空技術進出口深圳公司，是中國航空技術進出口總公司設立在深圳的全資子公司。依托中國航空工業的雄厚技術實力和人才優勢，中國航空技術進出口深圳公司已經發展成為以高科技工業製造為核心的多元化經營的戰略控股公司，主要業務包括製造、房地產、物業、酒店、百貨零售和貿易。
而深圳中航地產股份有限公司就是中國航空進出口公司旗下的房地產公司。早在1994年，中航地產改組為國內公眾上市公司，截至2006年年底，中航地產總資產達21.75億元，淨資產達4.2億元。在高手如林的深圳房地產市場中，中航地產雖然不是最為耀眼的明星，也是不可小覷的實力派。
國家銀根緊縮，無疑是資金漏洞的製造者之一，但數目繁多的項目同時進行，也是危局的始作俑者之一。資料顯示，截至2008年4月，中航地產共有在建或擬建項目13個，土地儲備建築麵積約218萬平方米，除深圳31.08萬平方米，占比例14%外，其餘大部分分布在昆山、贛州等二三線城市。
格局決定企業的未來發展，但時機不恰當的格局，卻讓中航地產患上“資金饑渴症”。在此番借貸之前，中航地產還曾做過兩次“尋錢”行動。2007年12月，中航地產曾運用部分閑置募集資金暫時用於補充流動資金，總金額不超過4億元，使用期限自股東大會批準之日起不超過6個月。在12月18日的2007年第三次臨時股東大會上，被審議通過。
2008年5月，中航地產又擬變更坪地酒店項目原定募集資金2億元用於昆山項目，該資金占2006年度非公開發行合計募集資金總額18.70%，這項決定在6月13日的臨時股東大會上也被通過。
資金不足，被迫貸款而債台高築，中航地產是眾多房地產企業的一個縮影，但與眾不同的是，因為有堅強的“靠山”，中航地產略顯幸運。據公告顯示，此次貸款，預計年支付利息不超過人民幣4200萬元，不會對公司造成不可承受的利息負擔，同時還可保證公司各開發項目按計劃順利推進，有利於公司的長遠發展和經營目標的實現。
危世警言：資金鏈——房地產企業的生死線
資金鏈，是一個永不衰落的話題，有人笑談，有人哭訴。它是企業生命的天使，也是奪命的魔鬼，與企業如影相隨。斷裂的資金鏈上，總是不停演繹著各種版本的傳說，結局卻出奇的相似，喜劇寥寥，悲劇不停，結尾往往蹈著同一個覆轍：曾經風光無限，如今步履維艱甚至轟然倒塌。
所謂資金鏈，指的是現金——資產——現金（增殖）的循環，在企業運作過程中，要保持企業的良性運轉，資金鏈暢通是首要條件。資金鏈是企業可持續發展的血液，也是企業命運的喉嚨。一旦企業的資金鏈發生斷裂，所有的技術研發、新品開發、利潤等都是紙上談兵，企業麵臨的將是一次生死抉擇。
2007年以來，央行連續上調存款準備金率，這讓眾多企業尤其是房地產企業明顯感到了寒意。到2008年，對於房地產企業來說，融資的天仍然不明朗，讓人不禁感歎：房地產企業的冬天真的到來了。SOHO中國董事長潘石屹說：“今年房地產行業最基本的特征是錢少地多。絕大部分房地產公司日子不好過，房地產商肯定會設法通過各種渠道取得資金。”
在2008年6月4日召開的“2008中國房地產上市公司研究成果發布會暨中國房地產投融資大會”上，房地產企業的代表脫口而出的不再是土地儲備規模的大小，而是如何保持良好的現金流，如何平衡土地儲備和資金鏈等問題。
在很多人的眼中，房地產開發猶如“典型的空手套白狼”式資金循環模式，也被視為中國房地產業中的一條獨特而普遍的資金鏈：利用有限的自有資金加上借來的錢，購買土地之後，接著把土地抵押給銀行，拿到貸款後，立即開始施工；等到項目施工完成2/3，就可以拿到預售許可證，而隻有拿到預售許可證，樓盤才可以作為商品到火熱的房地產市場上買賣、流通。唯有如此，開發商才可拿到銷售款，來償還銀行貸款以及拖欠的工程款。
至此，房地產開發企業的一個資金循環才得以完成。按照國家規定，隻要擁有項目總投資的35%的資金，項目就能立即獲批準，然後豐厚的利潤便蜂擁而至。一個資金循環結束後，地產商通常會把所得繼續投入買地，開始新一輪的資金循環。
以2007年的一宗地產項目為例，北京的一個房地產開發商僅以3600萬元（占項目總投資的30%）的自有資金啟動項目，便獲得淨利潤超過1億元。以此計算，自有資金利潤率高達300%，而在英美國家基本不超過30%。
中國房地產業具有奇高的利潤，也具有奇高的風險。房地產景氣時，一切都顯得順風順水，但一旦銀行銀根緊縮，房地產低迷，銀行也肯定不會“雪中送炭”。這條資金鏈上任何一個環節出差錯，對自有資金微薄的房地產商都是致命的。因為土地由國家控製，信貸由銀行控製，這是宏觀調控的兩個殺手鐧。中國房地產協會副會長顧雲昌2005年就曾說：“中國房地產市場的明天，關鍵是土地，冷熱在金融。”
事實上，不僅僅是房地產企業，任何一個行業都是視資金鏈如命脈。德隆、格林柯爾……一個個都是曾經聲名大噪的企業，無一例外地都在資金鏈的斷裂中掉下萬丈深淵，從此一蹶不振。頂著“縫紉機大王”耀眼頭銜的飛躍集團、曾被稱為“國寶”的飛躍集團掌舵人邱繼寶，卻在2008年6月麵臨著生存危機：集團欠下銀行十多億貸款，經營無法正常運行。國寶企業家也可能倒在資金鏈斷裂這張牌上。
2008年，對房產企業最重要的一句話就是：適時保護資金鏈。或者合作，或者出讓土地，或者加強融資能力，要把融資能力保護好。
為此，企業應該更加重視通過經營活動產生現金流，或者盡可能減少經營活動產生現金流的流出，一是千方百計產生現金流；二是要減少現金的使用，降低在新增土地儲備上的投入，提高對現有土地儲備的開發力度，加快銷售速度。
對於上市房地產企業而言，要提升企業對資本市場的認識，根據不同的市場環境靈活有效地使用債券、信托、引進戰略合作夥伴等不同方式，擴大企業資金來源，是企業做大做強的關鍵。