進入4月份，國家在土地使用方麵政策頻出。4月7日，國土資源部公布《2008年國土資源管理工作要點》，其中，嚴格土地調控和監管是工作重點之一。對“未批先用”違法用地項目，除自行糾正以外，基本全部立案。3天之後的4月10日，國土資源部根據《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》（國發“2006”31號）的規定，製訂了《土地利用年度計劃執行情況考核辦法》。對年度用地計劃執行情況，是否嚴格依計劃批地和用地，製訂了一套嚴格的考核辦法和獎懲措施。
前期土地流拍說明開發商已經意識到房地產市場的高風險，如今又有“土地緊箍咒”的困擾，房地產市場將向靠拿地起家的中小開發商展示非常殘酷的一麵，土地流拍事件愈演愈烈。
4月8日，深圳市對龍崗區和寶安區總建築麵積達74萬平方米的5塊居住用地進行公開拍賣。隻有位於龍崗區寶荷路與沙荷路交叉口南側的1個地塊，被深圳市振業集團在無人競拍的情況下以6.9億元輕鬆購得；另一塊位於龍崗區寶荷路南側的地塊雖有兩家公司報名，卻因沒有人舉牌而流拍；寶安區的3塊用地則因無人報價或報價低於起拍價而全部流拍。
4月9日，上海土地交易市場舉行首場土地競拍，原本有53個意向買家領取標書，最後真正申請競標的卻隻有11家。而在這次出讓的8處土地中，有2處地塊因無人報名而流標；3處土地隻有一個競買人。
開發商對於土地的態度，從以往不顧一切地瘋搶，轉到現在的望而卻步，根本原因在於國家的宏觀調控政策。拿地還是不拿地，成為開發商心中最大的難題：不拿，企業沒有支持後續發展的土地；繼續拿，隻能使搖搖欲墜的資金鏈加重負擔。
2008年4月30日，星月集團上海投資有限公司在上海鬆江區“大業領地”項目一期即將正式交房。根據房地產開發流程，一期工程的結束往往意味著二期工程的啟動，而在2004年11月就為二期工程做好準備的他們，此時卻陷入“後麵的地還要不要”的進退維穀。讓其擔憂的正是，各項宏觀調控措施到位後不斷擴大的成本。現在的中小開發商隻要“沒有堅強的後盾，沒有充足的銀兩，沒有明確的銷售保證，都不敢再動”，“按兵不動”是他們最好的選擇。
樓市高漲時，圈地待漲是中小開發商最主要的發展方式。國家宏觀調控政策的時滯效應和累加效應，致使他們對市場估計失誤，到2007年下半年，大部分中小開發商還在瘋狂圈地。2007年全國新商品房的銷售額為2.9萬億元人民幣，根據國土資源部公布的數據，1—11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年數據應超過1萬億元。如此推算，2007年開發商買地所花的資金已超過3萬億元，即開發商圈地的費用遠遠超過了全年銷售收入。
當時，很多孤注一擲的企業，圈地的數量在未來三五年都使用不完，也因此把5年、10年才能賺取的利潤都投入其中。等到遊戲規則發生改變，他們的命運也發生了變化。於是，“手中有地，兜裏沒錢”的他們，不是積極進行降價促銷，就是在悄悄為自己尋找收購者。從2008年開始，就有為數不少的中小型二級開發商被合並，或者直接關閉。
在經曆了2007年地產界集體瘋狂拿地囤地的非理性後，現金流與土地儲備對於房地產企業來說，孰輕孰重，將麵臨前所未有的衝突與博弈，浸淫在2008年寒冬裏的房地產企業需要接受新一輪洗牌的考驗。
一葉知寒：順馳上演“套貸記”
在房地產風聲鶴唳的2008年4月初，一則驚人的消息見諸各大媒體：
據調查，在過去數年間，房地產開發企業順馳中國控股有限公司為解決資金緊張問題，在全國各地多個房產開發項目中，至少上百次指使、脅迫旗下員工“購買”本公司房產，憑虛假購房合同向銀行套取房貸，數以億計的資金實為開發商控製使用。
在房地產界，順馳一直是速度的代名詞。1994年，順馳中國原董事長孫宏斌以二手房中介開始了個人創業。在1994—2003年期間，順馳在孫宏斌的掌控下由一個默默無聞的二手房中介公司蛻變成一個頗具實力的房地產開發商。完成原始積累後，孫宏斌開始製訂自己視為“更偉大”的商業計劃。他已經不滿足於自己隻能在天津發展，希望自己的商業領地迅速拓展到全國。
“一個城市應該能支撐一個50億—80億元年銷售額的地產公司。順馳今年銷售額要達到40億元，我們的中長期戰略是要做全國第一，也就是要超過在座諸位，包括王總。”2003年9月順馳以5.97億元拿下其在石家莊的第一塊開發用地，這是順馳正式挑戰中國地產界銷售冠軍“萬科”的第一次行動。此後，“順馳將在3年內超過萬科，成為行業第一”、“1000億元的房地產公司是什麼樣”等宏偉的高速擴張口號，一直響徹順馳周圍。
在孫宏斌的戰略思想主導下，順馳開始在全國重要城市大規模拿地。2004年1月，順馳以27.2億元拿下蘇州工業園區開發用地時，一位地產界領軍人物更是在一次業內的聚會上毫不客氣地指出：“不是順馳‘瘋了’，就是市場‘瘋了’。”
事實證明，順馳確實瘋了。順馳大規模拿地的後果直接導致其銀行貸款數量迅速增加，給供應商、建築商的款被一拖再拖，截止到2006年年底，順馳所需要支付的各種費用已經龐大到必須有新的戰略投資者介入才能保證順馳的存在。
此後就有了路勁的“係列”加入。2006年10月，路勁基建以4.45億元港幣認購順馳中國49%的股權；2006年11月，路勁基建以3.7億元人民幣收購順馳在江蘇省蘇州市鳳凰城項目公司全部股權；2007年1月，路勁基建以13億元港幣收購順馳40%股權。至此，路勁基建持有順馳中國94.74%的股權。
這次大規模的股權轉讓，實際上間接承認了順馳在企業發展戰略上的失誤，其核心失誤就在於擴張過程中沒有有效把握好發展與速度的辯證關係。一位管理學家曾下過這樣一個結論：“在中國，沒有因為發展太慢而垮掉的企業，隻有因發展太快而拖垮的企業。”在被路勁收購絕大部分股份後，這個核心失誤的後遺症開始凸顯。
2007年8月，上海市徐彙區法院連續受理5起奇怪的拖欠房貸案件。其“怪”表現在三個方麵：首先，原告均是中國銀行上海市閘北支行；其次，5個被告人都是在2007年5月起不約而同地開始拖欠貸款；最後，5個被告人在向銀行貸款時，都是順馳上海公司旗下上海海岸線置業有限公司的員工，而海岸線公司開發的就是“陽光海岸”房產。
正在人們感到事有蹊蹺時，上海黃浦區法院也受理了3起類似案件，同樣是拖欠房款，被告同樣是海岸線公司員工，涉案房產同樣是“陽光海岸”樓盤。
所謂的巧合，可能也是人為的安排所致。一位涉案員工的講述，拆穿了其中的玄機，順馳脅迫員工套貸的事實也浮出水麵。
2004年，順馳處於“大躍進”時期，在沒有經過員工個人同意的情況下，順馳上海公司高層圈定中層七八個人，讓他們買下海岸線房產的尾盤，簽訂買賣合同後向銀行拿貸款。針對個人的意見和疑惑，順馳老總和副總勸服說：“你們要和公司一起成長，公司暫時有困難，要跟公司一起承擔風險。”並承諾等房子賣掉之後，就解除他們的抵押貸款。
申請銀行貸款需要公司開收入證明，為了防止銀行因公司員工購買自己公司房子的問題而不願放款，就用海岸線公司上級公司順馳公司的名義，給他們開具了收入證明，以盡量多占用現金。
2007年10月，當銀行給員工發逾期付款的通知書，有些已經離職的員工才知道整個順馳公司幾乎都被香港路勁集團“吃下”，公司停止了償還貸款。接下來，他們就收到了法院傳票……
機關算盡太聰明，反誤了卿卿性命。開發商利用員工“套貸”，主要目的有兩個：第一，緩解資金鏈緊張，獲取眼前利益；第二，在房價上漲的心理預期下，製造房屋已經售出的假象，達到“捂盤惜售”目的，獲取長遠利益。
此前，按揭手續並不嚴格，在房地產業，套取銀行資金、假按揭幾乎到了“潛規則”的程度。一方麵，騙貸大量占壓銀行資金，極容易形成不良資產；另一方麵，造成了房地產市場虛假繁榮的表象，助長房地產泡沫。
“這些案子之所以能暴露出來，是因為開發商的資金鏈發生了問題。如果資金鏈不發生問題，恐怕還暴露不了。”從事收購業務的一位人士說：“根據我們掌握的資料，保守地說，順馳用類似方法‘套貸’的行為，在各地不下上百起，涉及資金上億元。”如果順馳不被收購，其大規模“套貸”的行為仍然不會暴露在陽光之下。
危世警言：降價是趨勢更是潮流
進入2008年，堅持不下去的房地產商開始主打“降價牌”。在這些打破僵局者的隊伍中，萬科充當了領頭羊的角色。
2008年2月的最後一天，在東莞，萬科旗下的主力樓盤“運河東一號”上演了“跳水”秀。王石是“拐點論”的發起者和倡導者，由萬科做房價“跳水隊”的主力實至名歸。該樓盤推出一棟96套的“建行東莞分行團購價”單位，在原有基礎上打7折，毛坯均價為5500元/平方米，最低價降至4182元/平方米。相對於2007年9月23日萬科推出的一批精裝修房7800元/平方米的均價，降幅高達30%。
闖蕩地產江湖多年的王石，的確手段高明，此舉可謂一箭三雕，既賺取了銀子又贏得了聲譽，還吸引了眼球。通過降價，萬科牢牢把持住市場占有率，這個舉動，也為其他在苦苦支撐的房地產企業指明了道路。在萬科的示範效應下，廣州、深圳等地的房地產企業也開始紛紛仿效打“降價牌”。
2008年3月，光大地產、豐泰城等企業分別推出一批最低價4000元/平方米起，均價5500元/平方米左右的特價房。與2007年10月這兩大樓盤的均價相比，此次的降幅在20%左右。
房地產降價已經成為大勢所趨，其“利好”效應也是有目共睹，就在一線城市地產樓盤開始刮起降價風時，一些二線城市的地產商也不甘示弱，“觸角”靈敏者也踏上了降價之路。武漢的東星集團就是其中之一。
2008年3月，東星旗下的東盛房地產公司就打出“江城地產第一炮，轟下武漢高房價”的旗號，將光穀中心花園降價30%—45%，相當於1平方米降價2000元，計算下來，一套房子就可便宜32萬—58萬元不等。與萬科、金地等知名開發商1萬—3萬元的降價幅度相比，東盛的舉動堪稱石破天驚之舉。
對此，外界有驚訝，有不解，但從市場狀況以及各個角度來看，降價甚至大幅降價是大勢所趨，也是識時務者的必然選擇。
首先，降價可以保持現金流的通暢。
在房地產寒冬，資金鏈緊張是各個房地產企業想要盡力掩蓋也要盡力解決的心腹大患。在高得令人吃驚的房價前，大多數購房者隻能望而卻步，由原來的“搶購”熱情變成觀望等待，此時如果房地產企業“死了都不降”，必定會麵臨資金鏈斷裂甚至破產的危機。
與購房者進行持久性冷戰，房地產企業始終處於下風。早一些或晚一些購房，對購房者的影響並不明顯，至少還有租房等替代選擇。但房地產商無論在時間還是在財務消耗上都拖不起，早一些回籠資金，便可將奄奄一息的企業盤活；晚一些回籠資金，就有可能被其拖累至死。
隻有打破觀望僵局，實現消費者消費、企業資金回籠，才能真正化解房地產企業危機。
其次，降價可以提高企業形象。
對於依靠消費者生存、發展的社會之中的企業來說，形象至關重要。
在房價日日高升之時，房地產商在賺取“黃金白銀”的同時，也被扣上“斂取錢財”的帽子；特別是在購房者要求降價的呼聲一浪高過一浪，政策出台一係列抑製房價的政策後，如果仍然堅持不降價，無疑是自毀形象。
相反，如果主動降價並且大幅度降價，第一時間讓購房者聯想起“厚道”二字，也會為企業贏得勇於承擔社會責任的光輝形象，在給自己增加印象分的同時，也為企業品牌塑造鍍了一層金。日後，購房者若要再購房或身邊的親朋好友購房，形象佳的企業的房子肯定進入首選之列。
最後，降價也會成為企業的免費宣傳單。
隨著全球經濟一體化進程的加快，以及網絡信息時代的急速到來，企業麵臨的商業環境日益複雜，其生存、發展壓力重重，能否在競爭中立於不敗之地，宣傳已成為不可忽視的因素。
作為溝通企業與社會、企業與消費者的橋梁，宣傳的主要載體就是電視媒體、紙媒或網絡媒體。這些媒體向來最為敏感，少有風吹草動便會聞風而來，在全國房地產企業仍然堅守高價時，降價甚至第一個降價，必然會成為輿論關注的焦點，知名度的躥升就是自然而然的事情。
古語雲：君子謀時而動，順勢而為。退即是進，峰回路轉而柳暗花明；降也是升，更早的降是為了恢複到健康而有序的市場環境。