2008年4月，喧囂的房地產市場熱鬧依舊，房價一直是鎂光燈下的焦點，依然是吸引人們眼球的話題中心。
某位經濟學家說，宏觀就是這樣，永遠有人在悲觀時更悲觀，有人在狂熱時更狂熱，也有人冷眼看世界，更多人是牆頭草——兩邊倒。2008年的房地產宏觀色調注定不明朗，每一個置身其中的房地產企業都不能建立一道徹頭徹尾的防火牆，悲觀、狂熱還是兩邊倒？需因時間、因地而異。
鯰魚效應：武漢房價從暗降到明降
作為一個二線城市，以全國範圍來看，武漢的身份比較特殊和尷尬。處於長江地區的“要害”部位以及中國的中心位置，但在中國曆次的高速經濟增長期，武漢經濟一直落後於沿海城市，受限於武漢市民的消費能力，房價曾經長期在低處徘徊。但因為與一線城市房價的巨大差距，為房價上漲提供了空間；同時，近幾年來“中部崛起”的口號越來越響，武漢成為沿海地區企業“騰籠換鳥”的承接地帶，越來越多的外地開發商進入武漢，將一級土地市場的價格不斷抬高，房地產開發成本一路飆升。
自2002年以來，武漢房價的上漲趨勢，就一直呈現遞進曲線。回顧武漢房地產近10年的發展曆程，2003—2004年是一個爆炸性的增長期；2005—2006年則是“小幅慢跑”期；而到2007年，則加入了全國上漲的行列中，進入“穩步快跑”期。
在房價上漲之後，一度被壓抑的購房需求卻被集中釋放。2007年第4期中房指數月報數據顯示，武漢住宅市場正呈現出供不應求的局麵：3月，武漢市商品住宅上市套數為7188套，比上月增加2508套；而在需求方麵，武漢共銷售商品住宅8806套，比上月增加4636套。南益巴黎豪庭的一位新業主，徹夜排了兩天的長隊，最後買到房子時，已然有一種“中獎的感覺”。
房價基數低，也為漲幅提供了充足的空間。武漢房地產信息網公布的數據顯示：2007年6月第一周，全市的成交均價是4087.59元/平方米，第二周的成交均價則達到5049元/平方米，較前一周提高23.52%。很多開發商在房子銷售一空時，便感歎說：“房子賣得太火了，以至於我們自己都懷疑價格是否定得太低了。”
但風水輪流轉，當樓市降價風潮席卷全國時，武漢也沒有幸免逃脫。“2007年5—9月份，武漢樓市瘋漲，做了半年的美夢，現在夢突然醒來，一下被市場打回了原形。”開發商一臉“無力回天”後的無奈。
2008年3月，武漢一手房成交量比去年同期下滑40%。4月份第一周，全市商品房平均每天隻賣掉70套，遠遠低於去年同期每天三百多套的水平，並且低於3月份的銷售情況。商品房銷售量的銳減，像一根鏈條把開發商纏繞，使其呼吸開始變得不暢和艱難。
武漢地理位置優越，很容易受全國房地產的走勢的“傳染”。樓市景氣度逐漸走低，武漢部分開發商在2008年春節過後，就開始為降價打伏筆、做準備。雖然在銷售過程中，對“降價”二字隻字未提，但“暗度陳倉”的意味卻尤為明顯。
2007年開發完成的武昌徐東區某樓盤，一期預售價為7000元/平方米，開盤時就飆升到8000元/平方米，後來價格一路上漲，讓許多購房者敬而遠之，深刻體會到切膚之痛。不想，房價上漲之勢在2008年後戛然而止，不僅價格不再上揚，而且還送空調和精裝修。
當然，這並不是個別現象，開發商這種“真情大饋贈”的活動在武漢蔓延開來。位於南湖片區的一個樓盤，價格與2007年開盤時的一期沒有明顯漲幅，也對新客戶承諾“裝修+廚房”的標準……企業對市場的影響程度，與企業的知名度成正比，幾家不知名的小地產商的“小動作”再多，終究敵不過一個大地產商的出招。此時，真正攪動武漢樓市這股暗流的，是萬科大張旗鼓的加入。
2008年2月23日，武漢萬科遙相呼應王石的“拐點論”，在武漢的4個樓盤優惠千萬促銷，並為此命名為“2008青年置業計劃”。萬科聯合中國銀行、招商銀行等4家銀行，精心打造這項計劃，計劃規定：凡是滿足條件者不僅可優先辦理2成首付、30年銀行按揭，還可以獲贈2萬元的“青年置業資助金”。緊隨其後，武漢金地地產也推出了“關注新知識分子”幸福置業計劃，拿出數十套房源進行促銷，並承諾贈送高達50000元的幸福置業基金。
此後，武漢眾多的樓盤開始主打“職業計劃”招牌，形成一股暗地降價的風潮。但即使萬科和金地這兩大開發商也對“降價”諱莫如深，隻是聲稱這是“市場正常的促銷行為”。這些“正常”的促銷行為實施，無疑給周邊的開發商施加了壓力，搶奪客戶、各種各樣促銷活動隨之而來，大有讓人呼吸不過來的壓迫感。此時，東星集團勇敢擔當起房地產中的“鯰魚”，其高調降價產生的鯰魚效應，讓武漢房價從暗降走向明降，從此武漢樓市被鄭重打上“降價”的標簽。
此後，揭開降價麵紗的武漢樓市不再半遮半掩，而是“降”聲一片，2008年4月在武漢銷售的四百多個樓盤中，其中40—50個在打折，還有一些陸陸續續在跟進：南湖一樓盤稱推出9.5折特價房；沌口一樓盤即將開盤，承諾買房將送歐洲遊、車款首付和全屋供暖設備；漢口發展大道一樓盤的一批特價房9.3折，一套房子優惠4萬多。
在新的一輪價格促銷中，將會擠出房價中部分虛高的水分。“部分高價樓盤會有5%—10%的降價空間。”武漢市開發企業協會有關人士表示。開發商雖然“降”得不亦樂乎，但武漢樓市的頹勢卻在短期內無法挽回，2008年注定是武漢樓市的調整期：在眾所期待的4月旺季，雖然整體樓市打折促銷力度較之上季度有過之而無不及，但市場不僅沒有出現預期中的熱銷現象，相反三大成交指標較上月均出現較大幅度下跌，降幅均達3成左右。
成交總套數：4月共成交商品住房3457套，較3月4752套下降1295套，降幅為27.25%，較2007年同期下降了70%。
成交總麵積：4月共成交商品住房33.64萬平方米，較3月48.98萬平方米下降15.34萬平方米，降幅為31.32%，較2007年同期下降了73.39%。
成交總金額：4月商品房成交金額為16.44億元，較3月24.63億元下降8.19億元，降幅為33.25%，較2007年同期下降了64.89%。
同時，與2007年同期相比，降幅高達60%以上，樓市低迷之勢未因旺季的來臨而改變……
此一時彼一時，在房地產的調整期，無論是明降還是暗降，購房者的青睞都難以得到，房地產商注定在這個時期黯然神傷。
在經濟大潮的衝洗下，得到鍛煉的不僅僅是企業，還有消費者，他們從短缺經濟的狂熱中醒悟，在市場經濟中日趨理智，並練就了一雙雙火眼金睛。因此，想要取悅消費者，房地產企業大可不必遮遮掩掩，完全可以采取坦誠態度，大大方方地降價，將價格降在明處。在欲蓋彌彰和坦誠相見的企業之間，消費者心中的天平隻會傾斜於後者。
風起雲湧：珠三角退房風波
在不確定的年代，你需要有批判思考力，並且誠實地認錯。要麵對現實，勇於承認錯誤，我在事業上一直承受極大風險，如果不認錯，一定已經輸得很慘。
——索羅斯
對於全國自各地或大或小的炒房者而言，2008年是認錯的一年。
2008年4月，國務院公布2008年工作要點，炒地炒房成為嚴打目標。“查處炒地炒房”首次進入政府工作報告，在由國務院常務會議通過的國務院2008年工作要點中明確規定，新組建的住房和城鄉建設部除了堅持加強對房地產市場的調控和監管，規範和維護市場秩序，嚴格房地產企業市場準入和退出條件，依法查處閑置囤積土地、房源問題以外，還被委任以“嚴厲打擊炒地炒房等違法違規行為”的任務。
政策猶如一聲驚雷，響徹炒房者耳邊，但此時的他們並沒有顯示出意料之中的驚慌，原因不是“上有政策下有對策”的心理驅使，而是他們已經被深度套牢，正在試圖退房。在本已“悲涼”的境況下，對悔不該當初的炒房者而言，政策隻能警示後來者，對自己的影響則有限，畢竟自己已經到了“不能再壞”的地步。
“我都快崩潰了！”一位炒房者道出自己的心聲，此時的他正麵臨著一個痛苦的兩難抉擇：是虧本賣掉自己手中的3套房子，還是主動向銀行斷供。被這道選擇題折磨3個月之後，他仍舊沒有得出答案。2007年11月前購買的房地產，恰趕上房地產的下坡路，這些人將成為自2000年以來中國的首批房產負資產者。
世界上沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨。近年來炒房者過度的熱情與投機心態，以及被嚴重透支的市場，為今天的樓市頹勢做出了鋪墊。昔日“今天買房，明天就賺”的風光無限，讓炒房者成為眾多人羨慕的對象，“無須證照，無須公章，無須納稅”，從房地產公司拿到房子的一刻，就等於打開印鈔機的電源，隻要滿天飛過的“炒房團”咳嗽一聲，所到之地的房地產市場就得感冒！但房子是用來住的，而不是用來炒的，房地產市場可以投資，但不可能是投機者的樂園。
上帝要想使其滅亡，必先讓其瘋狂。在“溫州炒房團”、“深圳炒房團”招搖過市後，在房價被哄抬得高入雲霄之後，房地產市場的降溫、房價的下落讓他們開始變得手足無措。在中國房地產重地深圳，這種狀況更為突出，在百億炒樓資金被深度套牢之後，退房風波群起。
據深圳市國土資源和房產管理局2008年4月14日發布的報告，3月份，深圳市新建商品住房銷售均價為每平方米13618元，比2月份下降16.53%，房價回落到2007年4月的水平，而廣州2月份二手住宅成交量的跌幅也達到了63%。成交量的下跌，直接導致深圳樓市投機投資者資金鏈斷裂，一些開發商開始降價處理：在深圳，萬科地產和金地地產先後降價入市，此後更多的樓盤選擇跟風。2008年3月18日，深圳澳達實業舉辦新聞發布會，宣稱自己將實行“春雷行動”，將自己旗下在售的樓盤價格大幅下調，在原有均價28000元/平方米的基礎上下調20%—30%。
銀行不斷加息，CPI（消費者物價指數）也不斷上漲，加上2008年珠三角房價大幅下跌，2007年的炒房團被套牢是必然的，瘋狂必須要付出代價。事實上，整個房地產市場的投機者，經曆了過去兩年的瘋狂後，都在承受市場的報複。
“現在全變了，金地梅隴鎮三期開盤價為1.1萬元/平方米、半島城邦已經降到不到2萬元/平方米、東莞金域中央已經跌到9000元/平方米，1年內竟然縮水50%，而且銀行不斷在加息，我的月供已經突破2.2萬元了。”一位深圳炒房者坦言。
當利益最大化已經成為一種奢望，月供成為壓在炒房者身上的大山，擺在他們麵前的隻有兩條路：向銀行斷供或者以更便宜的價格出售。“大難”臨頭，更多的炒房者選擇和開發商對抗，要求降價補償或者退房。
針對這些訴求，金地集團在2008年4月表示，寧願拿出1000萬元建立基金改善小區周邊環境和增加配套設施，也不會支持業主的“無理”要求。深圳國土部門則表示，業主要求退房或補償價差的要求是一個非法、無理、蠻橫的訴求——“此頭不能開”。
即便如此，深圳一些激憤的購房者仍然聲稱要終止還貸。由於不滿開發商開出6.5折的銷售價格，深圳市寶安區泰華陽光海的100多名業主提出，開發商應該承擔降價銷售給他們造成的損失，業主要求“補差價”或“退房”，否則就要終止還貸。但從目前情況來看，這些說法更多是一種情緒的宣泄，得不到法律上的支持。另外，終止還貸意味著放棄幾十萬的首付以及銀行信用，不到萬不得已很少有人真正實施。
斷供這種做法需要承擔嚴重的後果。對於業主斷供，銀行肯定會使出“殺手鐧”：每個月扣款會提前短信通知購房者，如果扣不到款就會進入催收程序，第一個月用電話和書信催收，第二個月通過律師事務所發律師函催收，第三個月會采取向法院起訴等措施。
退也退不成，炒也炒不得，房地產的劇變留給炒房者的隻有滿地的尷尬。然而，今日的果來源於昨日的因，炒房者的境遇固然令人同情，但受利益驅使的心才是罪魁禍首，從網上曝光率極高的帖子《一個炒房者的遺書》中可見一斑：
親愛的老婆孩子：
今天，我就要離開人世了，我的葬身之地就是我們第18套房子的樓下，我決定，跳下去！你們一定覺得很奇怪，人人都說我炒房賺了很多錢，從5000炒到10000，貌似翻了一倍，可其實我一分錢也沒有了。
……
千錯萬錯，不該來炒房，本來和美寬裕的小家，現在也不複存在了。
……
2008年5月20日
炒房者注定要為自己的行為負責。“早知今日，何必當初”，在看著房價越降越低，炒房者的心裏時時在滴血，與之前大把數鈔票的情景，形成強烈的反差。
炒房者固然可憐，但其可憐源於其可恨的投機心理，但這也從一個側麵反映出國家對房地產市場監管力度的不得力。完善購房製度、嚴厲打擊投資住房以謀求暴利的行為，才能從根源上杜絕這種風波的再現。