2008年1月，時間邁進新的一年，新年新氣象，然而，這句話對房地產卻極不適用，甚至隻是一種奢望。
雪萊問：“冬天來了，春天還會遠嗎？”房地產市場回答：“冬天來了，春天依然遙遠。”對於很多房地產企業，當踏著2007年的地產尾巴時，冬天還隻是一個新鮮的詞彙。到了2008年，政府的調控重拳、市場的每況愈下等因素，一再擠壓房地產市場裏並不厚實的泡沫，曾經光鮮的房地產行業就此陷入十麵埋伏，春天成了壓在箱底的願望。
又一根“致”命稻草：“殘酷”的地產調控。經過了2007年房地產的是是非非，中國房地產市場尚不明朗的走勢，讓許多人對2008年充滿疑問與期待：2008年的房價會是何種走勢？
未來之所以讓人興奮，正是因為充滿了未知和猜測，同時也裹挾著些許希望。無論是揚言“2008年後房價不僅會漲，而且漲得很快”的任誌強，還是標榜“房價進入拐點，會理性回歸”的王石都有不少擁躉，麵對著各種各樣的大膽言論，購房者的判斷力再次受到挑戰，也許靜觀其變是最好的選擇。
購房者的觀望是因為自己的無計可施，但握有權力、肩負發展大計的政府肯定不會坐山觀虎鬥，就在時間的腳步剛剛邁入2008年，新一輪的宏觀調控就已出台。隻是這次，土地由配角轉為主角之一，土地參與宏觀調控的這個思路已得到管理層首肯。讓土地重點參與宏觀調控已成為事實。
2008年1月7日，國務院辦公廳下發《國務院關於促進節約集約用地的通知》，要求各地政府進一步加強閑置土地的清查工作，對閑置滿一年不滿兩年的土地征收20%的閑置費，而土地閑置滿兩年的應當依法無償收回。直接指向近年來愈演愈烈的“囤地待沽”現象。
手中有地，心裏不慌，秉承這一原則，地產界“囤地”現象成為一道暗流洶湧的“潛規則”。
根據中國房地產業協會發布的《2007上半年中國房地產市場研究報告》中披露：上半年全國完成土地開發麵積僅占待開發土地麵積的40%。另據北京師範大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉澱評估報告》估測，到2007年底，全國房地產開發商囤地約10億平方米。以此推算，開發商當時的囤地規模大約可支持開發商靜態開發4年或者動態開發3年，即可支撐一個完整的開發周期。
建設銀行的一份研究報告也顯示，2001年初至2007年5月，房地產開發商累計購置土地麵積21.62億平方米，而實際僅開發完成12.96億平方米，“囤地”數量近10億平方米。牽動中國老百姓神經的房價在2007年出現“井噴”式狂漲，在一片遏製房價上揚的呼聲中，房地產開發商的“囤地”行為被視為罪魁禍首之一。
在房價不斷上升時，房地產開發商的捂盤惜售固然可以趁機多賺一筆，但另外一條斂財捷徑也不可忽視，即低價大規模囤積土地，待價而沽，土地的集中導致人為哄抬地價的出現，同時用於開發的土地減少，房源自然供不應求，房價的持續瘋漲就再自然不過了。
《國務院關於促進節約集約用地的通知》的發布，明確將重點放在對節約集約用地工作的監管，把精力集中於查處嚴重破壞、浪費、閑置土地資源等違法違規案件上，並將依法追究有關人員的責任。值得一提的是，還要將企業違法用地、閑置土地等信息納入有關部門的信用信息基礎數據庫，並要求2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。
回顧曆史，從古代、近代再到現代的任何一次革命，都是以土地為革命爆發的核心因素，土地兼並，少數人擁有絕大多數的土地對於一個現代社會是不合理的。對於房地產而言，土地更是殺手鐧。土地成為開發商向銀行和資本市場進行融資的籌碼，致使一些開發商寧願付出違規成本，進行囤地，使大量土地處於閑置狀態。
當一種必需品演變成擾亂房地產市場的因子，政府的拳頭就會硬起來。果不其然，《國務院關於促進節約集約用地的通知》就是漸漸硬起的拳頭。
其實，這不是國務院第一次在“土地”上的動作。2007年9月，國土資源部已發布過《關於加大閑置土地處置力度的通知》，提出土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。當時就引起了一場全國各地清理閑置土地的活動：北京市發出首批紅牌，撤銷8宗未在規定時間內達到規定要求的項目；廣州市3個延遲開工建設的項目被相關部門予以曝光，同時公開宣布將在兩年內完成對207宗涉嫌閑置土地的處理；上海雖未做出實質性調整，但明確將根據相關規劃，把整理存量土地擺上重要位置。
雖然2007年9月的“通知”收到明顯成效，但在措詞和態度上因“原則上”三字而略顯力度不夠。2008年1月的“通知”卻是態度鮮明、立場堅定，不僅在對閑置土地的處置問題上省略了“原則上”三個字，並提出對於閑置土地特別是閑置房地產用地，要征繳增值地價。同時，還要求金融機構對於不符合要求的開發企業，應審慎貸款和核準融資，“從嚴”控製展期貸款或滾動授信。
強硬的態度表達了政府的決心。就在國務院通知下發的1月8日，上海、深圳及香港特區三地股市的地產股普遍下挫，其中，滬深兩市73家地產股除7家停牌外，有58家股價出現下跌，截至當天收盤，地產板塊整體跌幅達到2.52%，有近7成跌幅超過3%。“由於上市房地產企業近期囤積土地現象明顯，這個政策的出台會使大的上市房地產企業受到明顯衝擊。”一位金融投資界人士這樣表示。
大地產商尚且如此，中小開發商同樣不能幸免。有轉讓意向的項目開始增多。這些早期協議出讓的土地，由於種種原因導致開發擱淺，眼看著土地政策愈加嚴厲，有些中小開發商開始試圖轉讓。“如果運氣好，有下家願意接手，說不定反而因此賺個差價走人。不然，一旦被政府沒收，就隻能落個‘竹籃打水一場空’。”
地產調控不可避免地展開，對於依靠資金滾動利用的房地產企業而言，“囤地”已經讓“陣線過長”的企業吃緊，感受到資金鏈的緊繃，其中不乏一些國內知名的地產企業。
盡管如此，也有一些實力強勁、尚未受到“囤地”之累的企業謀勢而動。“自國務院有關通知出台之後，我們對於房地產市場的興趣，開始從一手土地市場轉向二手土地市場，對土地開發權交易的關注度明顯加大。”一外資房產投資負責人坦言。隨著土地、金融雙向擠壓力度的增強，更多原本由中小型開發商持有的存量土地將會被“逼”向市場。
如果說小企業因為實力弱小，難以抵抗危機風暴，生存在“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的物競天擇、優勝劣汰的自然規律的商業生態之中；那麼風光無限的大企業，其實樹大更招風，“木秀於林，風必摧之；堆出於岸，流必湍之；行高於人，眾必非之。”在這場“殘酷”的地產調控中，無論大企業還是小企業，都不能幸免於難，就其深層次原因，不是企業大小，也不是調控所致，而是企業自身實力的不濟，或者是缺乏未雨綢繆的危機意識，一味沉浸在高利潤的“紙醉金迷”中，不知不覺讓自己置身於風暴的中心。
驚“控”之企：趕搭資本“最後盛宴”
及時到位的宏觀調控，是房地產行業健康成長的必要保證，有利於對資金和土地等稀缺資源重新進行更有效的配置。但各種以行政手段或準行政手段推行的宏觀調控政策，對中國房地產企業而言，都是或大或小的炸彈，每一顆都足以致其斃命或傷痕累累。
央行明確要求各家銀行壓縮貸款，一些商業銀行出於各種計劃，開始婉拒新增貸款，對開發商更是“當拒則拒”。2007年10月底出台的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》造成了國內各大銀行全麵收緊房貸不爭的事實。無資金可借貸之後，上市融資成為企業們的首選。
2007年，房地產與資本市場聯姻的例子已屢見不鮮。2007年4月20日，碧桂園在港交所掛牌上市，集資130億元，造就了中國首艘地產“千億航母”，並誕生了內地最年輕的首富。8月15日，證監會公布《公司債券發行試點辦法》，地產企業翹首期盼已久的新融資渠道終於破冰。自此，內地房地產企業在資本市場上演了一幕幕的激情大戲：
2007年8月8日，易居中國正式在美國紐約證券交易所掛牌交易，成為中國第一隻登陸紐交所的房地產經紀概念股。同時標誌著紅杉資本中國合夥人沈南鵬繼帶領攜程、如家上市後，完成了自己的“帽子戲法”。
8月22日，金地集團首發公告擬發行總計12億元的公司債券，並於10月18日獲得證監會發審會有條件通過。金地拔得頭籌成為第一家發行公司債的地產上市公司。萬科、保利隨後紛紛提交申請。
9月28日，華遠地產重組SST幸福遭證監會否決，但隨後10月30日，方案修改後獲批，任誌強最終結束了一波三折的上市長跑路。
9月28日，遠洋地產在港交所掛牌上市，從此開始了在土地儲備上的擴張和在資本市場的奔跑。
10月8日，SOHO中國登陸我國香港證券交易所，前門地塊歸屬隨之明朗。隨後，潘石屹和任誌強即在北京上演了一出“土地換糧票”的事件——前者以24億元的總代價購入任原北京民源大廈項目和“燕莎圈”高檔住宅項目。
10月，21世紀不動產與美國艾威基金完成5200萬美元的融資，地產經紀行業最大一筆私募誕生。
……
據統計，2007年，內地房地產企業在世界資本市場上市共計13家，其中選擇在我國香港上市的高達7成。與之相對應，2007年內地房地產企業在港股市場的集資額達到了79.85億美元。顯而易見，港股市場已成為內地房地產企業至關重要的集資渠道。而普華永道此前發布的報告預測，2008年內地房地產企業仍有望成為赴港集資的主角之一。
但是，國家的宏觀調控政策卻給滿懷上市信心的房地產企業布上層層陰雲。2007年6月，商務部、國家外彙管理局聯合下發《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，與之前的“限外”相比，對外資收購國內企業資產限製更加嚴格。該通知出台後，內地房地產企業赴境外上市審批程序驟然增多。時隔半年之後，12月1日開始施行的《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》令房地產市場再度神經緊張。該《目錄》把“普通住宅的開發建設”從原來2004年修訂版《目錄》中的“鼓勵投資類別”中刪除，並將房地產列為過度投資的行業，要求進一步加以限製。
內地房地產市場的宏觀調控效應正在逐漸顯現，投資者對於內地房地產股的信心逐漸下滑；加之前期上市的內地房地產企業的市盈率普遍偏高，為避免風險過大，港交所可能會嚴控內地房地產企業的上市規模及數量。“多家內地房地產企業正排隊等候上市，但批文很難拿到。”一家已在港上市的內地房地產企業負責人表示。
一般情況下，香港主板上市的市盈率在10—20倍，對於在港上市的內地房地產股來說，獲得高市盈率是輕而易舉。但禍兮福之所倚，高居不下的市盈率是一個風險警示，尤其是在市場信心出現動搖時，過高的市盈率最容易受到投資者的質疑。內地宏觀調控政策的日益趨緊，受此影響，內地房地產股的業績產生波動是意料之中的事情。“有必要對申請在港上市的內地房地產企業進行控製。”一位業內人士表示。
事實是最好的證據，而“波動”已經顯現：2007年11月，碧桂園發布公告，稱“由於金融市場情況不穩定”，原定的優先票據發行計劃將推遲。而雅居樂在同年11月提出了發債計劃，宣布向海外投資者發行31億港元的優先票據，但隨即傳出了“存在變數”的市場消息。
一波未平，一波又起，內地加大宏觀調控力度的影響日益加大的同時，美國次級按揭貸款危機的影響也不斷顯現，在雙重“壓迫”下，大部分地產股開始走下坡路。在香港上市的新股開始遭遇“創傷”，多隻新股甚至在上市當日跌破發行價。其中，廣東奧園以5港元招股，截至2008年1月9日收市止，股價跌至3.7港元；浙江眾安地產股價跌幅更超過3成；而情況較好的SOHO中國股價也比招股價下挫了近1成。
政府和企業的現時表現都增加了擬上市企業發展前景的不確定性，港交所對內地房企上市規模及數量的控製趨於嚴格的說法蔓延而出。