2007年12月，受了“冬寒”的房地產，頓時人心惶惶，隱隱之中感知到大勢已去。
“所有的結局都已寫好，所有的淚水都已啟程。”天堂與地獄之間的流轉有多遠，不是天涯海角的距離，或許隻是心跳的距離。當大多數人還沉浸在盛宴的觥籌交錯時，房市的布局正在悄悄改寫，房價的拐點即刻光臨。第一步棋從哪裏走，是提價、降價還是轉移戰場？每一個問題，都像一把利劍，懸在每一個地產商的頭頂。
拐，還是不拐
2007年12月的冬天，中國經曆了一次嚴寒的考驗，南方下起罕見的暴風雪。同樣經曆寒冬的還有房地產，中天置業老板蔣飛攜巨款蒸發，帶來了房地產冬天的第一場雪，第一場雪帶來的寒意還未消退，一場更加猛烈的旋風隨即而來。
這場房地產旋風的製造者不是別人，正是素有房地產“帶頭大哥”之稱的萬科董事長王石，其導火索就是王石發布的房地產“拐點論”。
2007年12月13日，在萬科資助的“海螺行動II-—中英解決城市低收入人群住房問題比較研究大會”上，王石被記者問及：“進入10月以來，珠三角地區住房交易量出現不同程度的縮水，其中，廣州進入10月以來交易額下降18%，樓市拐點是否真的出現了？房價真的要降了？”王石的回答是：“你問的問題和我們大會的主題沒有什麼關係，但是出於禮貌，我依然會回答你這個問題——是的。”
說者可能無心，但聽者卻有意，第二天，幾乎所有的主流媒體都對此進行報道。由此，房地產“拐點論”由王石的一句話拉開帷幕，之後，關於這個主題的討論，蔓延到與房地產沾邊的每一個人，購房者、開發商、專家學者……無一例外。
一直以來，房價都是關係國計民生的頭等大事，在即將過去的2007年，房價猶如雲霄飛車般一路高漲，人們的心也隨之提到嗓子眼，有房子這座千斤大石壓在身上，呼吸也顯得更為困難。上半年的房地產行業，欣欣向榮，被人們喻為印鈔機，在不能承受之高的房價麵前，人們的購買熱情絲毫未減，“排隊買房”的事例屢見不鮮：2007年4月，昆明中林華都售樓中心，七百餘人前往排號購房；2007年5月，上海多個新樓盤開盤當日都出現了多人排隊爭購，銷售記錄一再刷新……
然而，在房地產商家為房價飄紅、購買熱潮而舉杯歡慶時，更多的人卻在令人咋舌的房價麵前望而卻步，一場理性與非理性的心理暗戰一直都在進行。物極必反，市場經濟之所以需要宏觀調控這雙“有形之手”，就在於其自身存在的缺點，即盲目性，在市場中，當一件商品過熱時，不僅會燒退消費者，還會燒壞生產商。於是，2007年末，房地產市場就出現一些非同尋常的變化：自11月中旬，素有全國房地產晴雨表之稱的珠三角地區首當其衝，廣州樓市便刮起樓盤打折促銷風，買房送1成首期、送60年物業費、再買房額外9.8折、現房最高優惠價每套13萬元……此前一直位居全國房價榜首的深圳也沒頂住壓力，不少一手房在以或明或暗的方式調低售價，據傳有的樓盤降價幅度已超過3成；12月結束的上海房地產展示交易會上，55.33%的購房者決定暫緩買房計劃，房源預訂量出現近9成的萎縮；而隨著冬天的來臨，北京樓市的銷售似乎也步入寒冬，成交量急劇萎縮。
山雨欲來風滿樓，對市場、政策的警覺性是成功商人必須具備的素質之一，房地產不甚明朗的走勢立刻引起房地產商的重視。在眾多房地產開發商裏麵，萬科董事長王石無疑是最為敢言的一個。每次相關政策一出台或者業內出現新動向，王石總是能夠及時反應，代表萬科地產對外發表宣言。
恰逢行業敏感時期，王石爆出了驚世駭俗的“拐點論”，並以萬科的行動積極配合，2007年12月9日，萬科廣州項目金色康苑正式開盤，均價在14000元/平方米，比宣傳階段的20000元/平方米均價低6000元。此外，萬科多個樓盤價格也有所下調，與市場預期相比普遍下調15%—20%。
不僅如此，2007年12月底，王石在參加CCTV《經濟半小時》節目時還直言樓市有問題，他說：“房價這樣的上漲，已經上漲到中產階層，就是年收入在6萬元人民幣到20萬元人民幣這樣一個階層，他們已經感覺到買房子非常吃力的時候，這個房市就快要出問題了，所以在現在瘋漲的情況下，再不抑製住是一定會出問題的，而且我感覺到和東南亞的泡沫經濟、日本泡沫經濟的某個階段蠻相似的。”
商業運作的慣例一直都是“報喜不報憂”，“家醜不可外揚”。作為國內房地產行業龍頭企業萬科的董事長，王石的一言一行都備受關注。樓市出現拐點、房價下跌是開發商最不願意看到並且承認的事情。在其他開發商還在堅守著市場價格的最後一道防線、以打折贈送等促銷方式吸引消費者眼球的時候，王石又冒出這樣一段話，讓原本已處於冷市的開發商們再冒一次冷汗。
在價格問題上，房地產商們曆來結為鐵盟，同聲唱多，王石的突然倒戈，並建議人們“三四年後再買房”令人猝不及防。房地產利益集團早已成型，除了少數追隨者，如中海地產、招商地產、金地集團紛紛跟隨進入降價的行列外，王石的“叛變”並沒有得到更多人的響應。大多數選擇觀望，更有甚者是明確表示反對：“我憑什麼降價？我這麼好的房子，每平方米值10萬塊錢的房子，我才賣6萬塊錢，我都虧了本，怎麼可能降價？”華遠地產總裁任誌強素有“任大炮”之稱，常有驚人之語：“現在說拐點還為時尚早，萬科此舉背後還藏著許多並不為大多數人所知的‘秘密’。”
而SOHO中國的董事長潘石屹更是通過博客發表文章，公開與王石唱反調，稱其“拐點論”是“隻見樹木，不見森林”的錯誤言論，並直指王石“拐點論”的用意為“萬科是在借市場調整之機，利用自己的影響力清理門戶。”
暢銷書《貨幣戰爭》中，有一條“先唱空後唱多”的陰謀，原是股票術語，指先向市場發布壞的消息，但實際暗中操作，購買大量股票。有地產人士認為王石的“拐點論”正是運用此招：“一些地產大佬現在巴不得市場震蕩，倒一批企業，他們好收購。”
事實上，發出貌似“壯士斷腕”的驚人言論的王石，並非路見不平的俠客，也不是慷慨大方的慈善家，背後隱藏的是其一石三鳥的目的。王石提出“拐點論”，並率先降價，是順應市場需求的表現，因為房價被哄抬，在短時間內上漲過快，消費者的購買力受到抑製，再加上政府接二連三的強勢政策引導，房市最終必定出現一定時期的低迷；而通過降價，萬科也有效實現了變現，得到了大量回籠資金，打出了維持生存與實現可持續發展的最好王牌；況且，萬科的降價做的也不是賠本的買賣，降價後，仍有很高的利潤空間，萬科穩賺不賠，還被戴上“有社會責任感”等頂頂光鮮的帽子，獲得了更多社會效益。萬科的銷售業績即是證明，根據萬科發布的2007年12月份銷售情況簡報顯示，2007年1—12月，公司銷售麵積合計613.7萬平方米，銷售金額合計523.6億元，與2006年相比，分別增長了47.4%和59.45%。
是策劃一場房地產“陽謀”也好，是房地產商中最有良心者也好，王石發布“拐點論”和萬科降價之後，不爭的事實是2008年，各地房價斷斷續續地普遍回落。
英國《經濟學人》雜誌一篇文章中，有這樣一句話形容當今中國的房地產：“房地產業曾經像太陽一樣充滿了希望。不過，即使是太陽也有落山的那一天。”與其說萬科的行為影響了市場，不如說是市場環境的變化對所有企業都產生了影響，萬科隻是追隨市場順勢而為，做出有利於自身的調整。
“回光返照”：房價漲幅加速
事情的發展從來都不是一帆風順或直來直往的，往往經過幾次反複或迂回，被“拐點論”攪亂一池春水的房地產市場也是如此。
“最近有人說房地產的拐點已經到來，但我2007年10月看中的樓盤卻還在漲，真不知道究竟該不該買房。”北京某傳媒公司的田先生發出抱怨，本來就猶豫不決，後來是更加舉棋不定。
事實上，在2007年末，持幣觀望、期待降價的購房者並不在少數，毋庸置疑，房價超過購房者的承受能力是主要原因，但“唱空”房地產的“拐點論”也是不可忽視的因素。遭到部分同行及專家的“圍追堵截”之後，王石對“拐點”做出一番新的解釋：“我的拐點不是大起大落，而是這種亢奮的、非理性的瘋狂的上漲是不正常的狀況，應進行理性的回歸。”但這並不能消除此起彼伏的反對聲音。
當然，王石有足夠的證據來支撐自己的“拐點論”：“珠江三角洲首先‘地震’的是房地產中介，中天置業的老板關門卷款跑了，接著廣州、北京、上海的房地產中介都開始出現大量關閉門店的類似問題。以往交易火爆的場麵已是明日黃花，二手房的購買力大大銳減，一手房一定會跟著受牽連的。”
房價退燒是購房者朝思暮想的美好願望，但也不是一夜就能實現的美夢，僅憑個別地方的房價漲勢趨緩就得出“房地產遭遇冬季”，恐怕更多的是一廂情願。作為一種剛性需求，房子的重要性畢竟不是一般商品所能比，它承載著人們在城市立足的所有夢想，也是對“家”最直觀、最深刻的體驗。要想房價下降，必須經過一係列“攻堅戰”不可。目前，雖然在一些城市出現了有價無市、成交量萎縮的“空漲”情景，但從全國形勢來看，房價高燒症狀不會輕易減輕，高價之劍依舊懸在買房者頭頂。
緊隨其後的是，“拐點論”並未被普遍證實，也遭到一組官方數據的駁斥。根據國家統計局的數據，2007年，全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6%，漲幅比2006年提高2.1個百分點。而珠江三角洲及北京、上海等個別城市房價的漲幅，甚至高達40%以上，多個城市的商品房均價攀升至萬元以上。2007年，全國共有7家房地產企業的銷售收入突破百億元，是曆年來突破百億元的房地產企業出現最多的一年。
位於北京地鐵13號線龍澤站南部一個叫做“新九龍”的樓盤就是一個最佳例證。據售樓小姐介紹，小區銷售的是期房，2007年底時價格為1.3萬元/平方米。在2007年4月房展會上，其售價為6800元/平方米，而8個月之後，價格幾乎翻了一倍。當有人詢問是否會降價時，售樓小姐毫不猶豫地回答：“不會的！”並且表示，該項目已經過多次提價，每次增幅均在500元/平方米左右。
這並非個別現象，北京東部的幾個樓盤也是此類狀況：相對以前房展會上的價格，無一例外均是價格瘋漲。即使率先降價的廣州，實際上也並未出現明顯的降價跡象，更多的是“明降暗升”。比如，廣州市中心某樓盤2007年國慶節開盤時的價格是1.7萬元/平方米，到年末時直線上升為2.2萬元/平方米，雖然允諾五花八門的折扣，諸如九五折、送管理費、送家電等，但最後計算出的房價仍比原來高出許多。
在高不可攀的房價麵前，小恩小惠簡直不值一提，讓利更多的是開發商建立在“上漲”基礎上的數字遊戲。而開發商在土地出讓市場中的表現，則更加表明其不會輕易降價。在2007年下半年，“地王”的爭奪“你方唱罷我登場”，在上海等地不時爆出“天價地”的消息。上海市青浦區一塊麵積為0.144平方千米的空地，掛牌底價為4億元，最終被炒到15.42億元的“天價”，地價成本就超過1萬元/平方米，為“高地價再拉高房價”的瘋狂規律做了最好鋪墊。
然而，房價漲幅加速隻是一種市場表現，消費者的承受能力才是市場的基礎。天下沒有不“衰”的宴席，房地產市場不可能日日高奏樂章。消費者的購買能力是任何商品的市場基礎，當房地產市場以爆炸式的速度不斷擴張時，瘋狂已顯端倪；當“高價不勝寒”成為大眾普遍生存狀態時，這是非常危險的信號。
房子從來就不是純粹的商品，它事關民生，對民眾的心理、行為及社會安定的影響不可小覷。當隻有30%的居民有能力購房，而還有70%的居民卻在望房興歎時，這個行業的危機已然顯露。房子事關重大，政府不可能坐視不管，房產調控之音由弱漸強，成為調節房產市場的主要力量。
值得一提的是，近幾年來，房價一路高歌，泡沫不斷膨脹，出現非理性繁榮，而大洋彼岸至今餘波未了的次貸危機更為中國政府敲響了警鍾。為實現房價理性回歸，使“居者有其屋”，政府開始下“猛藥”，加大宏觀調控的力度，特別是進入2007年10月以來，“有形之手”動作頻出：2007年11月30日，建設部、國家發改委、監察部等七部門聯合發布了《經濟適用住房管理辦法》；12月1日，建設部、國家發改委等九部門聯合頒布的《廉租住房保障辦法》施行……不言而喻，廉租房將是政府著力解決的問題，此前被擠入商品房市場中的低收入群體會被分流出來，供求比例必然發生變化。如果這些政策能不打折扣地兌現，各地的房地產市場供應結構將會發生重大變化。
但政策具有時滯性，政策從製訂到獲得主要或全部效果一般都有一段時間。經濟政策尤其是貨幣政策的影響力一般是由弱漸強，越往後效果就越明顯，而對當期的影響並不顯著。
在政府實施一係列宏觀調控後，房價不跌反升，而且漲幅加速，事實上，這正是由政策的時滯性決定的，隨著時間的推移及調控力度的加大，最終會由量變轉向質變。2007年股市飄紅，盡管政府多次加息，但牛市表象絲毫未改，一度出現全民皆股的炒股盛況，但不久累加效應和時滯效應顯現，股市瞬間由牛轉熊。
在自然現象中，有一種較為常見的情況被人們稱為回光返照，當西邊的太陽快要落山時，由於日落時的光線反射，天空會短時間發亮，然後迅速進入黑暗。後來被引申為人在臨死時忽然稍微的精神振作。對房地產來說，2007年末出現的房價漲幅，無疑也是一次典型的回光返照，上漲過快意味著房地產業的發展將陷入滯緩。