（4）期末，應將本科目餘額轉入“本年利潤”科目，結轉後本科目無餘額。
【案例】某企業2007年3月為銷售產品，本月發生展覽費、運輸費、保險費共8000元，以銀行存款支付。該公司賬務處理如下：
借：銷售費。
貸：銀行存。
【案例】A企業本月銷售部發生的各項經費9500元，其中銷售部門人員工3400元，應計福利費476元，固定資產折舊500元，領用修理用材料600元，以銀行存款支付其他費4524元，該公司賬務處理如下：
借：銷售費。
貸：應付職工薪酬——工。
——職工福利。
累計折舊。
原材料。
銀行存。
11.9管理費用的核算要點
管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織生產經營活動而發生的各項費用。
企業發生的管理費用應通過“管理費用”科目核算，使用該科目時需注意：
（1）本科目核算企業為組織和管理企業生產經營所發生的管理費用，包括企業在籌建期間內發生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業的經營管理中發生的或者應由企業統一負擔的公司經費（包括行政管理部門職工工資及福利費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等）、工會經費、董事會費（包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等）、聘請中介機構費、谘詢費（含顧問費）、訴訟費、業務招待費、房產稅、車船稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、礦產資源補償費、研究費用、排汙費等。
（2）本科目可按費用項目進行明細核算。
（3）管理費用的主要賬務處理。
[1]企業在籌建期間內發生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等在實際發生時，借記本科目（開辦費），貸記“銀行存款”等科目。
[2]行政管理部門人員的職工薪酬，借記本科目，貸記“應付職工薪酬”科目。
[3]行政管理部門計提的固定資產折舊，借記本科目，貸記“累計折舊”科目。
發生的辦公費、水電費、業務招待費、聘請中介機構費、谘詢費、訴訟費、技術轉讓費、研究費用，借記本科目，貸記“銀行存款”、“研發支出”等科目。
按規定計算確定的應交礦產資源補償費、房產稅、車船稅、土地使用稅、印花稅，借記本科目，貸記“應交稅費”科目。
（4）期末，應將本科目的餘額轉入“本年利潤”科目，結轉後本科目無餘額。
【案例】某企業2007年2月共發生的應付工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費5000元，以銀行存款支付，該公司賬務處理如下：
借：管理費用——開辦費。
貸：銀行存款。
【案例】A企業本月行政管理部門共發生費用5600元，其中應付工資0000元，應付福利5600元，該公司賬務處理如下：
借：管理費用。
貸：應付職工薪酬——工資。
——職工福。
【案例】B企業本月用銀行存款支付費用2600元，其中辦公1200元、水電費0000元、業務招待費2000元、聘請中介機構3600元、其他費5000元，該公司賬務處理如下：
借：管理費用——辦公費。
——水電費。
——業務招待費。
——聘請中介機構。
——其。
貸：銀行存款。
【案例】C公司本月共發生房產5600元、車船2300元、土地使用6000元，該公司賬務處理如下：
發生時：
借：管理費用。
貸：應交稅費——應交房產。
——應交車船。
——應交土地使用。
交納稅金時：
借：應交稅費——應交房產。
——應交車船。
——應交土地使用。
貸：銀行存款。
11.10財務費用的核算要點
財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用。
企業發生的財務費用應通過“財務費用”科目核算，使用該科目時需注意：
（1）本科目核算企業為籌集生產經營所需資金等發生的籌資費用，包括利息支出（減利息收入）、彙兌損益以及相關的手續費、企業發生的現金折扣或收到的現金折扣等。
為購建或生產滿足資本化條件的資產發生的應予資本化的借款費用，在“在建工程”、“製造費用”等科目核算。
（2）本科目可按費用項目進行明細核算。
（3）企業發生的財務費用，借記本科目，貸記“銀行存款”、“未確認融資費用”等科目。發生的應衝減財務費用的利息收入、彙兌損益、現金折扣，借記“銀行存款”、“應付賬款”等科目，貸記本科目。
（4）期末，應將本科目餘額轉入“本年利潤”科目，結轉後本科目無餘額。
【案例】A企業本月收到銀行通知，本期發生的短期借款利息支5600元（其2300元已預提計入前2個月的銀行承兌彙票），企業開出支票付清，該公司賬務處理如下：
借：財務費。
應付利。
貸：銀行存。
【案例】B企業2月1日將5000美元到銀行兌換為人民幣17250元，該日的美元買入價為7.89元，該日的市場彙率為7.92元，A公司采用外幣業務發生日的市場彙率對外幣業務進行折算，該公司賬務處理如下：
借：銀行存款（人民幣戶）（5000×7.89）17250
財務費用。
貸：銀行存款（美元戶）（5000×7.92）18000
【案例】C公司銷售產品0000元，規定的現金折扣條件為2/10，n/30，適用的增值稅稅率為17%，產品交付後辦理了委托手續，該公司賬務處理如下：
產品銷售時：
借：應收賬款。
貸：主營業務收入。
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額。
收到貨款時，根據購貨企業是否得到現金折扣的情況入賬，如果上述貨款在10天內收到，該公司賬務處理如下：
借：銀行存款。
財務費用。
貸：應收賬款。
如果超過了現金折扣的最後期限，該公司賬務處理如下：
借：銀行存款。
貸：應收賬款。
【案例】D公司融資租入A公司一生產設備，D公司2007年1月1日“未確認融資費用”借方餘額為64275元，租賃合同規定的年利率為8%，D公司每月支付租金20000元，租賃期限為2007年1月1日～2009年1月1日，該公司分攤“未確認融資費用”的賬務處理如下：
第一步：確定融資費用的分攤率。
由於租賃資產的入賬價值為其最低租賃付款額的折現值，因此該折現率就是其融資費用分攤率，即8%。
第二步：在租賃期內采用實際利率法分攤“未確認融資費用”。
11.11房地產企業成本費用的風險控製
隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控製。企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤就要“開源節流”。“開源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益；節流是成本費用的降低、控製。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值；“節流”即房地產項目成本費用的控製。
房地產開發成本控製主要是對其中主要費用中的變動費用進行控製，因為這些既是可控製的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控製住這些費用就控製住了開發成本費用的主要部分。
第一部分，征地和拆遷補償、安置費的控製關鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素等。用地上不能有太多的地上建築物、構築物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時，要求對國家和地方關於征地、拆遷的一係列法規、政策的熟練把握。
第二部分，勘察設計和前期工程費的控製，將前期費用分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優惠政策降低；勘探、設計等前期工程任務的發包，必須按照招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。
工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應，不要一味地追求高、新、美，不要多餘的功能和多餘的承重力，積極推行價值工程管理。
目前很多知名開發企業實行方案設計落實到人頭，方案設計與施工圖設計分開的做法。
三通一平工程費用，也是前期工程費控製的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有複雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。
施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成後生活用水、用電的需要，切忌重複建設，增加成本。
第三部分，建築安裝工程費的全程控製。其內容包括以下幾方麵：
（1）決策階段的成本控製。
（2）規劃設計階段的成本控製。
（3）招標階段的成本控製。
（4）施工階段的成本控製。
（5）管理費用的控製。
（6）財務費用的控製。
*****銷售費用的控製。
*****稅金部分的控製。
11.12房地產企業成本費用風險的規避
1.決策階段的難題和對策
（1）加強項目投資決策的科學性、係統性，準確市場定位。
（2）推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”。
[1]保持項目功能不變，降低項目投資。
[2]投資不變，提高項目功能。
[3]投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。
[4]降低一些次要功能，使成本大幅度降低。
[5]運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資。
（3）決策的連貫與調整。
前期計劃的完整、係統、合理、科學，盡量避免後期調整帶來的震蕩和成本上升。
2.規劃設計階段的成本控製要點
研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為25%～35%，施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5%～10%，這表明設計階段的造價控製是建安工程費控製的關鍵。
（1）成立成本評估審核部門。
公司內部成立專門的工程設計管理部門，製定詳細的設計要求和下達設計任務，並對設計單位的設計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全麵的評估和審核。
[1]通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優化設計方案。
[2]按照批準的設計任務書及投資估算來控製初步設計。
[3]通過合同對勘察設計單位明確規定責任。
[4]加強設計標準和標準設計的製定和合理應用。
（2）對設計單位限額設計。
由於當前設計單位普遍存在“重技術、輕經濟”的觀念，加上設計費的取費標準一般按建築麵積或投資額計算，不利於設計單位加強成本控製意識，設計保守不合理，浪費極大。
應在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，並和設計費掛鉤，對設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）。
（3）積極實行設計監理製度，加強設計階段的成本控製。
（4）盡量避免設計變更帶來的成本增加。
3.招標階段的成本控製
通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。
4.施工階段的成本控製
（1）加強監控，仔細預算審查，嚴格經濟合同的簽訂和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質量監理。
（2）自購材料、設備的選用和采購，應深入了解建材市場行情，在保證結構安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料。或者當條件成熟、達到一定開發規模的時候，采用自行招標采購或與其他方合作聯合招標采購。
（3）處理好質量與成本的關係，質量要同物業設定的檔次、市場定位聯係起來，研究目標市場對某項材料設備質量、檔次的重視和敏感程度。
（4）保證工程進度。
5.管理費用製度
根據目前公司的實際情況，在投資估算和成本控製體係上，將開發間接費用即企業直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控製的關鍵在於開發建設的規模，因此應當通過加大開發力度和開發規模，降低單位管理費用水平。
（1）定崗定員，精簡機構，減少人員冗積情況的出現。但對關鍵崗位和關鍵業務，尤其成本效益高的崗位，不但不能過於精簡，而且有必要增加、充實定員。
（2）在理順公司產權關係的基礎上，將公司房地產開發業務管理費用明確出來，並按照項目進行科學的分攤。
（3）由於目前房地產專業分工越來越細，拆遷、施工、工程監理、銷售、物業管理等均有專業的公司和隊伍，可能的話對開發過程中的部分業務可分包給外部的專業公司，前提是這樣做比自己做更節剩
（4）推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調動節約管理費用的積極性和責任心。
6.財務費用的全麵控製
首先是建立科學的財務管理體係，算清開發各個環節的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內價值的調整、回收期、回收量，資金在某個環節的滯留和損耗。財務費用的控製實際是對資金時間價值的控製，其中主要是貸款利息的降低。因此，應當通過分階段控製開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控製。
（1）安排合理的融資方案：貸款金融機構的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節約；進度的合理安排等。
（2）貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方麵實施控製。
[1]對貸款額度的控製，通過編製建設資金使用計劃、現金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控製財務費用。
[2]對資金占用期限的控製，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現：
前期階段（征地、拆遷、立項、設計、報建等）。
對耗時較多的征地拆遷安置階段，可通過委托給專業的公司來縮短時間；
對規劃設計階段，可利用市場機製，通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，通過合同把規劃設計時間鎖定，以加快進度。
施工階段的時間控製。
在搞好工程招標和認真簽訂好承包合同的基礎上，抓好以下工作：
根據工程進度目標逐級編製工作計劃，包括工程項目總進度計劃、項目年度計劃、建設監理單位的計劃係統和設計單位的設計係統。然後進行項目進度目標分解，把目標逐個分解到各施工單位，並確定各施工單位的交接日期。根據進度要求配備足夠的工程技術管理人員，以保證技術指導、監督適時到位。協調好與銀行的關係，安排資金按計劃準時、足額到位，以保證工程的順利進行。 保證原材料、設備的組織供應及時到位，以免停工待料，延誤工期。對於施工過程中的設計變更，保證設計單位的充分配合，及時變更出圖。
銷售階段的時間控製。
銷售的及早介入，製定銷售策略，及時啟動預售；實行銷售業績的激勵製度，促進銷售收入的快速實現；監控售房款的及時回收，以便及時歸還銀行貸款。
7.稅金的控製
房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。目前，房地產開發涉及的主要稅種（所得稅前）有：營業稅及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。財務部門應針對每種稅收的特征，製定相應的節稅措施。
(本章完)