步驟二，建立並改進訂單受理與審批業務流程。
在該業務流程中，主要是通過對業務員接受客戶訂單的業務進行規範化指導和約束，提高訂單的質量。通過獨立的信用評審程序，理順信用授權關係，提高業務審批效率，減小決策失誤的風險。
賒銷是一個有風險的業務，但必須是一個有計劃、可控的過程。
步驟三，建立並改進付款監督與產權轉移控製業務流程。
企業在產權轉移環節往往出現的問題較多，處理不好會給整個業務流程的效率帶來影響。例如，能否按合同規定準時實現對購房者的承諾，交接樓盤之前如何檢查客戶的付款情況，對於賒銷客戶，如果拖欠貨款過多，是否簽立合同等。為此，需要對合同簽訂條件和程序進行流程化管理，理順崗位和業務間的關係，提高效率和安全性。
我們應當堅信：“客戶永遠尊重那些做事嚴謹的供應商。”
步驟四，建立賬款回收業務流程。
賬款回收是整個銷售回款工作中的一項關鍵業務，通過流程化的管理，分清收賬職責，明確賬款催收程序和方法，可以大大加快收款速度，從而有效地提高整個流程的效率。提高收賬效率的關鍵在於提高企業收賬行為的權威性，縮短“業務員收款——客戶支付”流程。
應當使業務人員意識到：“一筆銷售在收到貨款之前，對公司來說僅僅意味著成本”。
步驟五，建立並改進售後服務與交易糾紛處理業務流程。
售後服務的好壞對銷售與回款業務流程效率也有較大的影響。實際當中，售後服務往往涉及銷售、技術、財務等多個部門，在協調上容易出現問題，因此，有必要通過流程化的管理方式加以改進。另外，在售後階段有效地處理與客戶之間的交易糾紛，保障客戶及時付款也是一項重要管理措施，需要在流程中進行專門管理。
正確的經營理念應當是：“我們既要向客戶提供一流的產品和服務，又必須要求客戶還給我們以一流的付款行為。”
步驟六，建立並改進欠款追收與債權處理業務流程。
對於長期拖欠的賬款，采取專業化的管理方式，不僅可以減少應收賬款的風險損失，而且也是提高與客戶或重要客戶銷售回款業務流程效率的有效手段。在這一流程中，除了要規範化、流程化地處理問題賬款外，更重要的是采用專業化的債權管理方法，加大賬款回收的力度和效果。
收賬人員應時刻牢記：“時間是債務人的保護傘，越早催收，就能越多地收到貨款。”
8.4房地產企業賒銷的具體控製
由於房地產企業的特殊性，賒銷款項的管理活動也是其重要的內容。為了促使企業的賒銷款項能夠及時收回，避免發生壞賬、呆賬、出現不必要的法律糾紛，因此，對於房地產企業來說，其內部的賒銷賬款管理具有重要的意義。
賒銷賬款，即企業由於交易活動引起的在一定時期內應收取的款項，對於此類應收款項的控製是企業銷售與收款循環中的對賒銷和收款環節的控製，因此，對其控製設計主要是根據循環的流程來安排的。
1.銷售訂單控製
房地產企業的銷售一般是從接受客戶的訂單開始的，建立訂單控製製度是銷售業務控製的重要環節。其控製製度主要包括以下幾個方麵：
首先，根據不同的客戶需求和銷售形式設計多種訂單格式，以滿足企業內部各部門協調工作，相互製約的經營管理需要。
企業收到客戶的訂單後，應編製統一的銷售通知單，銷售通知單是貫穿控製整個銷售業務的執行單據。
在編製銷售通知單前，銷售部門首先應向樓盤管理人員詢問房地產產品的具體形式、具體特性、具體庫存數量，隻有對企業自身的庫存數量和相關的資料熟悉掌握，才能編製準確有效的銷售通知單。
銷售通知單一式多聯，以完整和規範化的格式記錄不同的客戶訂單內容，如客戶需求樓盤的數量、需求格式、價格等，同時也記錄清楚銷售過程所需的各種授權和批準程序，為銷售業務的執行和有關賬冊的記錄提供書麵依據。另外，銷售通知單必須事前進行連續編號，在執行後歸檔管理，並由專人對其進行定期檢查。
2.信用控製
設計信用批準製度的目的是為了降低還賬風險。對於賒銷業務，信用管理部門應根據企業的賒銷政策，以及對每個顧客已授權的信用額度來進行批準控製。
對於老客戶，應對其此次訂購樓盤的數量或未完工建築物的數量和需求是否有異常等情況進行審查。如果客戶的信用可靠，客戶為企業的話，需要對其近期財務狀況進行了解，然後才能決定是否接受賒購。
對於新客戶，信用管理部門必須要求客戶提供資信情況的資料和財務報表，通過銀行對客戶的信用狀況做出合理的評價，通過分析來決定是否接受其訂購方式以及允許的信貸限額。
在完成對新老客戶的信用調查和評定後，信用管理部門的有關人員應在銷售單上簽署是否可以賒銷的意見後，送回銷售部門，賒銷批準必須有經信貸部門經理或其他授權人簽字同意的書麵證明才能生效。
3.銷售價格控製
房地產企業產品的銷售價格一方麵影響著產品的銷售市場，同時也影響著企業當期利潤指標的實現。因此，企業必須製定一個良好的銷售價格控製製度。這項製度應包括以下內容：
首先，由專門的機構和價格委員會來製定統一的產品銷售價格目錄。
其次，規定靈活的商業折扣、現金折扣的標準，並建立相應的授權批準程序，商業折扣規定應詳細說明可以折扣的客戶條件、不同規格和產品數量的購貨訂單可以享受的折扣比例等；現金折扣規定應詳細說明使用的規範和不同支付時間可享受的折扣比例等。折扣政策必須等到有關授權人員的批準，一般為銷售部門的經理。同時應注意的是辦理現金收入或記錄應收款明晰業務的人員不能同時辦理給予客戶折扣的業務。
折讓屬於偶然的經濟行為，一般不具有共性特征，往往需要具體問題具體分析。因此，當大宗客戶提出折讓要求時，企業應對其提出的理由派專人核實，最後由授權人員分析客戶提出的理由和企業調查結果，並決定在特定情況下給予客戶特定折讓金額。
4.銷售發票控製
在會計上，銷售發票是銷售業務的正式記錄。如果在發票和開具賬單方麵缺乏有效的控製，會導致企業財務狀況反映不實和舞弊行為的發生。
第一，指定專人負責發票的保管和使用，明確發票管理製度。開票人應使用和保留連續編號的發票（包括作廢的發票），發票使用人領用發票時應簽字注明所領用發票的起訖號。
第二，隻有在等到客戶購貨訂單、銷售通知單等附件後，開票人員才可以據此開具發票，並以附件所載明的客戶名稱、日期、數量、單價、金額等為依據如實填寫各項內容。
第三，財會部門必須指定獨立於發票使用人的專門人員，定期或不定期地對所有使用過的發票與會計記錄和有關手續憑證進行核對檢查。
5.入賬和對賬製度
由於應收款項是一種記錄在賬上的債券而非存在於公司中的實物資產，它容易被職員非法挪用，所以應製定嚴格的入賬與對賬製度，此項製度包括：
第一，應收賬款的記錄必須以經銷售部門核準的銷售發票和交易記錄為依據。
第二，應收賬款的總賬和明細賬的登記，應由不同人員彙總記賬憑證和各種原始憑證。記賬憑證分別登記，並由獨立於記錄應收賬款的其他人員定期檢查核對總賬戶和明細賬的餘額。
第三，根據應收賬款的明細賬餘額定期編製應收賬款餘額核對表，並將該表寄交客戶核實，編製該表的人員不能同時擔任記錄和調整應收賬款的工作。企業應要求顧客將任何例外情況直接向指定的未涉及執行或記錄銷貨交易的會計主管報告。小說.房地產開發企業財務製度設計與實操案例
(本章完)