“改造”的具體內容，也有記載：“改造後的房屋由縣財政局統一管理，統一經租，按月將租金的20%、25%、30%返還房主，作為月息。”這就是說，地主、富農、資本家、教會、廟觀以及房主戶口不在本鎮的，全部出租房都列入“改造”；其他老百姓家的，則劃一道出租房屋麵積的杠杠（100平方米），超過部分才納入“改造”。此外很重要，“改造”也不是一下子把物業充公，而是交政府“統一經租”，即由政府房管部門代為充當中介，並將所收房租的20%~40%返還原房主，相當於給原業主一個固定的利息收入。
以我看到過的北京、上海、廣州、溫州、常州等地的資料，“文革”前的私房改造，大體都是劃下每戶出租麵積的政策界限（一般大城市為150平方米，中等城市100平方米，小城鎮50平方米），超出部分的私房就歸政府“經租”，然後分成20%~40%作為利息。從產權關係看，進入改造的城市私房民地，所有權並沒有一下子歸公，原業主一般還保有人民政府頒發的房證地契，但這部分私房的使用權、出租權已經歸了政府，物業的私人轉賣、處置和繼承權都廢止了，但收益分成權還是保留著。
到了“文革”，以上溫和的改造就跟不上形勢了。1967年11月4日《國家房管局、財政部、稅務總局答複關於城鎮土地國有化請示提綱的記錄》就明確：“對（城市）土地國有化問題，中央在1956年已有原則指示，到十年後的今天提出要把土地收歸國有不是太早而是太晚了”，“無論什麼空地（包括旗地），無論什麼人的土地（包括剝削者、勞動人民）都要收歸國有”。該文件對“一切私人占有的城市空地、街基地等地產”的解釋，也擴大為“其中街基等地產應包括在城鎮上建有房屋的私有宅基地”。
實際情況比上述文件還要“左”。私房經租的房租收入到1967年全麵中止，“造反大潮”中很多城市出現搶占私房的行為，而紅衛兵的抄家甚至把建國後頒發的地契房證也作為“變天證據”付之一炬！“極左”高壓之下，私房業主誰人還敢言“私”？有數據說，截至“文革”，全國完成的城市私房改造共1億平方米，且結束了房租分成，全部經租和收益權，統統歸了國家。
不過天下大亂的時候，“資產階級睡不著覺，無產階級也睡不著覺”，也沒有哪個地方當真辦過一回“私房國有化”的法律手續。最高法院雖然早在1964年就對經租房有過一個司法解釋，稱“國家經租房屋的業主實際上已經喪失了所有權。因此業主死後，經租房屋不能允許他的家屬繼承”（2007年高院正式廢除該司法解釋），但“實際上喪失”還不等於在法權方麵的徹底終結。“文革”後，中央要求“落實私房政策”，法律根據其實還是私房私有。
即使經租房全部歸了國家，城市還有大量居民私有的自用房。這裏又分兩塊，一塊就是上引文件講到過的政策限額以內的出租房，比如大都市每戶出租150平方米以內的，以及小城鎮每戶出租50平方米以內的。即便按“改造政策”，這限額以內的出租房，“實際上的所有權”並沒有改變，還是民間私產。另外一塊，居民自有自住、沒有出租的房屋。那可是完全的“消費資料”，就是按正統的社會主義理論，也無須改造。
所以，即便到了“文革”，我國城市的土地也並沒有完成全盤國有化。1975年“文革”高潮中修憲，拿出的文本還有如下表述：“國家可以依照法律規定的條件，對城鄉土地和其他生產資料實行征購、征用或者收歸國有”（1975年憲法第6條）。為什麼國家對“城鄉土地”都可以“征購、征用或者收歸國有”呢？那一定是城鄉皆有非國有土地就是了。鄉下的好懂，因為農民的集體土地本來就不是國家的。城裏呢？還不是部分民地上蓋有居民的私房，才使得“文革”憲法也不得不強調國家有權對城鄉土地實施征購、征用或收歸國有！
謎一樣的問題：1975年之後的中國，究竟發生了什麼，才使得進入改革開放的1982年憲法，突然宣布“城市的土地屬於國家所有”？
城市土地國有是全盤土地國有第一步
上文梳理“城市土地國有”的來龍去脈，厘清了一件事實，這就是包括“文革”“極左”在內，也沒有能夠把城鎮的私宅民地徹底收歸國有。1975年的憲法還承認城鄉都有可以征用的非國有土地，但7年之後通過的1982年憲法，利利落落11個字就宣布了“城市的土地屬於國家所有”。其間，中國究竟發生了什麼？
一個可能，就是在1975年之後，雖然“文革”到了強弩之末，但又在城鎮私宅國有化方麵燒了一把火，在事實上完成了國有化。倘若這樣，到1982年修憲之時，生活中的私宅民地已經完成所有權方麵的國有化改造，法律不過記下一筆事實，大聲無音，不會驚天動地。