土地批租也不一定都有償。通常，香港政府對公用事業、學校、醫院、慈善機構、教堂、廟宇等，多以無償方式批出土地；對於不贏利的公益用地，有時隻收取象征性地價。對那些經濟效益不十分突出，但政府決定支持發展的行業與企業，也可免交地價或以低於市價的官方優惠價供地。至於香港政府自己的辦公用地，則完全無償。批租土地的方式，也是公開拍賣、招標或私下協議並舉。這些靈活性如何掌控，完全由政府憑所有者身份來決定，僅受香港政製的約束。
最為特別的地方，是香港之官地，即便已經批租給公司或個人，且在約定租期之內，但隻要官家“為了公共利益”，便可以“收回”。為此，香港法律專門有《收回土地條例》，規定因衛生欠佳、不適合人居住或危害健康或為軍事利用以及“為行政長官會同行政會議決定為公共用途的任何類別用途”，政府就可以把官地“收回作公共用途”（resumptionforapublicpurpose）。政府收回官地，要給以“公正的補償”。原租用業主有異議，也可要求獨立的“土地審裁處”裁決。但拒絕遷出者，政府可以“占用官地”的罪名起訴、強製執行。就是從此扇窗口看進去，我才對用“合約理論”處理政府題材，從根本上懷疑。
這樣，官地公有，所有權不買賣、不出租，但政府可批租收益，並以最終所有者的身份主導土地利用契約的訂立和執行，就構成了香港地製的主要特色。10年前我的評論說，這是“資本主義的一個例外”，當不為過。也正因為是個例外，所以才與內地的體製一拍即合。這裏被高度市場化了的，僅僅是土地的使用權，至於土地的國家所有權，連同政府主導土地利用的控製權，巋然不動。
很明白，這樣引進的港式土地批租製，不會損害內地的“社會主義土地公有製”。由於法律禁止所有權層麵的買賣、出租和轉讓，所以土地公有製沒有變，也永遠不會變。新的變化隻發生在使用權層麵，且定下轉讓的年期，在期內政府也可視需要“收回”（內地叫“征用”）土地，到期更可以“收回土地連同其上蓋”！僅此變化，政府就可以坐收土地出讓金，籌得大筆公共資本。這樣的好事，何樂而不為？
引進容易，效果立見。不過，這一套是不是“有百利而無一害”？也不盡然。10年前我看到的，是下麵這一點：
不料政府當“地主”，也可以別出心裁。為了獲得更多一點財政收入，香港政府特意控製土地的供應數量，旨在“少批多得”。香港政府常常“規劃”出一塊土地，因為市場競價“不理想”而收回，待來日再批。看到被當地人稱為“石屎森林”的摩天大樓自天而降，你可不要以為香港的土地資源已經耗盡。事實上，港九島上未開發的土地還有70%強！
如此一來，我們東方之珠的地價就在全球稱王。是的，香港的稅法簡明而所得稅率很低，連弗裏德曼都說過值得美國學習。但是，香港政府通過土地批租而征得的“暗稅”，在資本主義經濟裏舉世無雙。香港要不是具有區域性的市場經濟製度（特別是金融製度）的競爭優勢，那樣天價的土地市場無論如何是撐不住的。
10年來，除了地價房價蒸蒸日上，香港經濟究竟還有多大的看頭？數來數去，還是那幾位老輩地產商在那裏引領潮流，但見前浪、不見後浪。製造業早就移師內地去了，本地的“數碼革命”，出不來蘋果也出不來三星，最後能熟門熟路造就的，還是一座座地產之“城”。
香港土地模式席卷內地，“土地財政”外加“土地金融”，威不可當。但是花團錦簇的繁榮之下，也露出事情還有另外的一麵。公有土地在政府主導下批租籌資，既然“兩地一製”，那麼經濟邏輯也一致，引發的後果也相似。所幸內地比香港大了好幾千倍，港式土地方麵的病灶由沿海轉到內地，“發作時間”看來比較漫長。不幸之處也有的：國家幅員遼闊，多級政府體係龐大，法製又薄弱，巨大的土地利益包圍政權、腐蝕官員，防不勝防。君不見，10年來幾乎所有的腐敗大案，皆與土地有關？為反腐防腐，土地管製要搞到疊床架屋，土地政策更是變化多端，這在“原產地”香港，反倒不多見。
民地是如何轉為官地的
話說內地引入香港經驗，破解了以土地籌資的難題，為工業化、城市化安裝上一部功率強大的發動機。時至今日，一個政府主導的城市土地市場早就遍及大江南北、沿海內地。不消說，這在籌資方麵取得了過去計劃時代根本無法想象的績效。但也不容諱言，在資源配置、收入分配、管製等方麵，該“市場”的運行負荷也日趨沉重。形勢很明白：中國的城市化要再向前走，繞不開“反思官地籌資”這一課。
細細梳理我國土地製度變革的急就章，我們的發現是，內地學香港搞土地籌資，忽略了一個基礎性的差別，這就是：此地原本就不是單一“官地”製，所以這裏要搞港式的“以官地籌資”，首先要麵對一個香港從來不曾麵對過的難題，即如何把原本不是官地的民地，轉化為可由政府出讓長期使用權的官地？