“得”是明顯的。那麼，有沒有“失”呢？25年之後回首，我的看法還是有的。如果向未來看，那篇土地轉讓的急就章，恐怕還要麵臨代價大幅上升的困境，值得討論和關注。
明顯之失，是當時急急忙忙定下的土地轉讓年期，如住宅用地70年，工業用地50年，商業用地40年，實在留給未來一個大麻煩。講過了，那是香港的影響，而那裏有一個回歸內地的特殊約束條件，所以不少土地批租的年期比較短。再加上當事人對土地轉讓年期的理解，難免帶上時代的痕跡。結果，土地轉用的年期安排不但過短，且沒有清楚交代到期後的處理辦法。天下通行的“房地一體”，到中國大陸就變成“房、地分離”—企業和居民個人對房屋擁有所有權，但其下的土地，卻是國家到期就可以收回的！這個麻煩，現在已露頭，未來還將與時俱增。
可轉讓土地的分類，看來也經不住經濟結構變化的考驗。住宅、工業和商用，看似涇渭分明，但分類管製的僵化，當技術、產業和需求結構進一步變化時，卻成為障礙。譬如“新型城市綜合體”，要求把商業、產業、住宅等多種形態的建築，組合在一個不大的空間裏，便於時間成本快速提升的城市新人，更便捷地在“產城結合”的環境裏生活和工作。此時，土地分類僵硬，管製煩瑣，變更手續麻煩，勢必束縛城市成長。
最大之失，還是把香港單一土地所有製的特殊，錯以為是可以通行天下的一般。其實全部土地歸港英政府，隻是港島的殖民地體製遺產，並不是包括新界在內的全部香港的土地製度。可惜早年的認知，尚沒有如此高的“分辨率”。結果，在內地可轉讓的土地製度裏，從一開始就帶上了“國有土地才可批租”的基因，完全無視本土存在兩種土地所有權的曆史與現實。特別是後來有了土地財政的強大誘因，變異出始料所不及的“政府與民爭地”的可怕動力。
香港地製的另一麵
20世紀80年代中國開放，在土地方麵急急引入香港經驗，解開了當時不準土地轉讓的曆史難題，也開啟以土地為工業化、城市化籌資的新路。說來蠻有意思的，從那個時候起，內地、香港的地製如出一轍，不是“兩製”，而是“一製”。
香港的“資本主義”，怎麼那麼快就進入了內地？10年前寫《農民收入是一連串事件》，涉及土地製度變遷，我對此有所討論。當時是這樣說的：“被叫作‘資本主義’的經濟裏麵，香港是一個例外。因為是殖民地，香港的土地曾經全部歸英國女王所有。為了在國王的土地上發展經濟，香港發明了一個‘土地批租’製，由政府主事，讓工業家、地產批發商競標購買一個時期內的土地使用權。政府‘批’出土地，得到收入；業界得到清楚的、可以再度交易的土地使用權。”
其實沒有“發明”。鴉片戰爭之後，港島割讓給英國，於是香港的土地就成了英國皇室財產，與其在英國本土的皇家土地一樣，都是crownland。請教過在英國任教的朋友，那裏的慣例，crownland也可按年期批租給民間。要注意，不是“斷賣”，而是“批租”。我的理解，這樣英國皇家既有銀子花銷，又不用背上“出賣祖業”之罵名。隻是香港在遠東，英國又要求香港“財政自立”，於是香港crownland的批租權，就交給港英政府行使，租金所得也歸港府庫房。這樣，香港的crownland就被通稱為“官地”。
“官地”是公有土地的一個類別。歐美不少資本主義國家也有的，明確歸政府所有，所以也可以進一步明確為歸聯邦、州或城市政府所有。香港的特別之處，在於全部土地皆為“官地”。這是1843年《英皇製誥》宣布的，其實也不準確。因為港島係割讓，但九龍的部分和新界卻是租借的，土地所有權當有不同。可是要殖民地當局“確權”，就沒有那麼多道理好講了：除了新界部分農地為村民所有，其他港地一律被宣布為“官地”。
“官地”之利用，當然以官意為主導。先看年期，我看到的資料，1844~1848年間多為一次批租75年，不可續約；1848年以後的50年，改為一批99年；到了1898年，港英政府認識到租期過長不利於政府分享土地升值的收益，代之以75年可再續租75年租約，並要求承租人在期滿後支付按新標準製定的土地租金。再後來，75年租期成為標準租期，直至1997年香港回歸；但北九龍及新界土地，卻又以1898年7月1日起99年減最後3天批出。例外也總是有的，如中環花園道旁的聖約翰教堂的土地，就是英王贈與聖公會坎特伯雷大主教的，所以這幅土地屬“永業權”（freehold），不同於其他承租人的“租用業權”（leasehold）。