在經驗上，農村的包產到戶—學名是家庭聯產承包責任製—就是把土地所有權與使用權分開處理的結果。農地所有權永遠歸集體，使用權按年期歸農戶。你說這是姓“社”還是姓“資”？所有權公用就姓“社”，既然所有權沒變，一定年期的使用權歸農戶，也不好貿然就說姓“資”吧？重要的是，如此一來，農民就願意好好種地了。等到多年的糧食短缺轉為“賣糧難”，再吵來吵去就毫無意義了。
城市開放也一樣處理：工廠、商店、樓宇下麵的土地，所有權永遠國有，但使用權卻可以按一定年期轉讓給內外民企和居民個人。怕變色嗎？所有權沒變啊。怕政策僵硬、招商困難嗎？土地實際上已經可以轉讓，製度有足夠的彈性來容納新的生產力。現在不少人以為鄧小平的“不爭論”，就是憑他個人的革命權威下了一道死命令。不完全準確。具體的改革政策和體製選擇，也要讓好爭論的人士難有大的用武之地。
代價就是法律的解釋很繞口。試舉一例，修訂後的法律還是禁止“以牟利為目的……非法倒賣土地使用權”。如何理解呢？網上有如下說明：“所謂倒賣土地使用權，是指將土地使用權非法出賣給他人，或者為了出賣而向他人收買、租借土地使用權等，有的是明碼標價予以出賣；有的則是以某種形式掩蓋其土地的買賣，如明裏購買他人的廠房，暗裏則是購買廠房所占地的土地使用權；借買他人住宅之名行占他人住宅基地使用權之實等。”老天爺，這讀得懂嗎？我覺得很難。不過有一點，事情是做起來了：統計上描述進入中國的外資和民營經濟的增長，每一個數字下麵，都實實在在發生了“土地使用權的轉讓”。
至此，“土地轉讓”艱難起步，還遠遠趕不上人口與其他資源轉讓的腳步。進一步的強力發動機從何而降，聽下文分解吧。
先國有化、再市場化的由來
政府與土地結下不解之緣，且為“土地城市化”裝上強大的發動機。這一套究竟是從哪裏來的？本文要告訴讀者，這其實是原本叫作計劃經濟的體製，對一連串開放機會所帶來衝擊的反應。那時應該沒有什麼“頂層設計”，也沒有深謀遠慮，仿佛不經意之間，就生成了一套獨特的土地製度。
中國打開國門搞開放之際，土地作為基本生產要素，還受到高度嚴格的計劃管製。那時的憲法準則是，凡涉及土地，任何組織或個人既不得“侵占”，也不得“買賣、出租或以其他形式非法轉讓”。是滴水不漏的體製，自家人好辦，誰用地找政府劃撥就好了，但外資要進來，不好讓人家“懸空”辦廠吧。
衝擊引出的問題，終於提到了決策層麵。據《瞭望東方周刊》記者葛江濤、周麗和羅敏的報道，1986年時任吉林省委副書記的王先進被調入京，出任國家土地管理局首任局長。這位王老2012年已是80多歲的高齡，回顧以往，講到了一些關鍵情況：
1987年2月，國務院組織召開外資領導小組會議，我作為領導小組成員參加會議。時任國務院副總理穀牧在會上傳達了國務院主要領導同誌的意見，提出能不能轉讓一部分城市土地，吸收一些外資，加快城市建設。
我當時表示讚同並提出三條意見：第一，轉讓的是土地使用權，不是所有權；第二，轉讓土地要有一定年期，不是無限期的，到時無償收回；第三，要按不同年期收取一定的租金。隻要把握這三條原則，搞土地轉讓就不會有問題。當時會議決定，由國家土地管理局和國務院法製辦組織試點。
後來經過一係列準備，我們在1987年11月向國務院提交了試點報告。1987年12月，深圳市按照國務院批轉的文件精神，首次公開拍賣一幅麵積8588平方米的地塊，使用權為50年，這就是新中國曆史上土地拍賣的第一槌。
這是“中國方式”（Chineseway）了。事情是外資引起的，首先問題要足夠大，才能穿越行政層級，直達“有權拍板”之“天庭”。問題不大，或大了也反映不上去，那就萬事皆休，什麼也不要談了，這是一。問題提出後，還要有敢負責的領導人，先拿出個傾向性的意見（能不能轉讓一部分城市土地，吸收一些外資，加快城市建設）。如果誰也沒個態度，或隻講幾句不痛不癢的套話，那“問題”就永遠是問題了，這是二。然後還要走一走集體決策的程序，因為問題複雜，牽一發而動全身，要到跨部門會上（這裏是“國務院外資領導小組”）過一過，看看有沒有解不開的死結，這是三。沒有，再責成有關機構“組織試點”，看想法能不能成為可操作的經驗，這就是四了。