土地產權的變化線索
上文的發現是，所謂“土地城市化快於人口城市化”，其實是土地劃入城市的權利，大大強過了人口進城的權利。接下去我們繼續探討，把大片土地很容易劃入城市的權利，究竟是怎樣逐步發展起來的。
讓我們先確認，大批土地被劃入城市，是改革開放之後才出現的現象。1978年之前，我國城市人口增長不多，城市總數變化不大，因此城市麵積也就沒有很大的擴張。像我出生的上海，從小到大，市區似乎從來就沒有變化過。1966年“大串聯”到過的北京，雖然已經開挖地鐵，但“城裏”無非就是從東單到西單，“出了城”還是非常農村的地方—學院路一帶甚至有帶“糞兜兜”的馬車出行。那時及以後我去過的幾個城市，如紹興、寧波、蘇州、南昌、長沙，以至武漢和南京，以“大上海”之眼光看，差不多都是“小地方”，雖然上海自己也還不過是密度極高的浦西。1978年我從黑龍江高考進京讀書，看到偉大首都的市容有了進步，城區不容易再見到馬車，但城市的地盤依然如故。從全國看，“國家工業化”時期老城市的擴大有限，新增工業城市雖然有那麼一批，如包頭、大慶、攀枝花等等，但城市數目總的來說增加不多。
城市擴張是20世紀80年代之後發生的。第一推動是前文提過的，“允許農民自帶口糧進小城鎮經商、務工、落戶”。那個政策口子開得不大，隻不過中國農民有8億之眾，即便很小一個比例的人數起來響應，也可以讓原來的城鎮人滿為患。於是城鎮要擴大，也出現了一批新市鎮，如溫州的龍港，就是當時知名天下“農民自辦的城鎮”。
這還是“人口城市化”驅動的，即隨著人口向城鎮流動和集聚，城鎮範圍有所擴大。當時的實際狀況是，城鄉之間的人口流動已經發生，但土地流動依然障礙重重。套用流行說法，那個時期應該是“土地城市化慢於人口城市化”。
讀者或問，人口可以流動，土地也可以流動嗎？在物理上，土地不能流動。愚公移山，挖土外運，流動的是“土壤”，而不是“土地”—那塊承載著大山的“地”，是無法流動的。但是在經濟上，土地卻可以“流動”。譬如種地的農民把土地轉讓給別人蓋廠房、開商店、建住宅，地還是那幅地，但地主變了，土地的用途也變了。那也是一種流動，或者更妥帖一點，稱為“流轉”。
不少朋友聽熟了今日之新聞，對“地價急升、地王頻現”之類，耳熟能詳，以為“土地流轉”天經地義，從來如此。不是的。土地流轉連同其交易價格和交易量的頻頻變動，嚴格說來不過是25年前才發生的“新鮮事物”。原本的中央計劃經濟體製，根本就容不得“土地流轉”！
讓我摘一條法律給各位讀一讀：“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”該條款出自1982年《中華人民共和國憲法》第10條，擁有至高無上的法律地位。其意清楚明了，用語斬釘截鐵：不得“侵占”，也不得“買賣”或“出租”，且不得“以其他形式非法轉讓土地”。至於還有沒有“合法轉讓土地”的空間，在1982年那是完全沒有的。由於是憲法條款，所以也統管了當時的《土地管理法》。甚至當時的《刑法》，也把“以牟利為目的，非法轉讓、買賣、出租土地”的行為，列為刑事犯罪。
如果哪位仁兄手持1982年的《憲法》、《土地管理法》和《刑法》文本來到當下之中國，那麼他滿眼望去，應該遍地都是“非法現象”！因為很明白，不論人們持何種價值評判，“土地轉讓”已經成為在中國很容易就觀察到的經濟現象。其間究竟發生了什麼，才使得土地市場登堂入室，土地拍賣火爆進行，土地轉讓遍及神州大地？
關鍵的變革發生在1987年。是年，中國經濟早對外資正式開放，民營企業也可以合法注冊登記。新變革帶來不少新問題，其中最形而下的，是內外“非公經濟”如何合法落地？須知那個時候，人力、建材、機器設備和原料，皆有了“市場流轉”，不難獲得。但讓人家來投資，總還要有個地方可供落腳，總要有塊土地可以承載廠房、機器、設備和人工吧？
由政府劃撥供地嗎？國企可以，無非“掏左口袋給右口袋”，橫豎全民是一家，肉爛在鍋裏就是了。內資的民企也好辦，戴上一頂“紅帽子”，用“鄉鎮企業”或“聯合經營”的名義辦廠，土地就有了—至多日後再加一道“產權明晰”的代價而已。但是外商要“化妝”，怕就沒有那麼容易了。小規模的外資還夠膽，反正珠三角一帶“遇見紅燈繞著走”的本事大，隻要本地人敢招商，他就敢來。大型外資就不敢了，他們的法律審查通不過。憋來憋去，1987年中國政府決斷大幅修改土地法律，從嚴禁“土地流轉”的傳統立場，變通為“有條件允許轉讓”。
關鍵的條件就是一點，即土地所有權依舊不得買賣、出租或以其他形式轉讓，但國有土地的使用權卻可以經過批準後以多種形式轉讓。全國人大據此原則修訂了《憲法》、《土地管理法》和《刑法》的相應條款。僅從字麵上看，新的修訂也不大，無非在原先“土地所有權不得轉讓”之後，直直地加上一條：“使用權經批準可轉讓。”解釋起來，國家即全體人民的土地一點沒少，也永遠不會少；頂多就是這些永遠國有的土地，在某一個時期內的使用權，有條件地轉讓給個人與內外非公企業。