選擇性可調整利率貸款則允許貸款人每月支付甚至低於正常利息的月供,差額部分自動計入貸款本金部分,這叫做“Negative Amortization”。因此,貸款人在每月還款之後,會欠銀行更多的錢。這類貸款的利率在一定期限之後,也將隨行就市。
很多炒房地產短線的“信用優質”人士認定房價短期內隻會上升,自己完全來得及出手套現,還有眾多“信用一般”的人,用這類貸款去負擔遠超過自己實際支付能力的房屋。大家都是抱著這樣的想法:隻要房價一直上漲,萬一自己償還債務的能力出了問題,可以立刻將房子賣掉歸還貸款,還能賺上一筆,或者再次貸款(Re-finance)取出增值部分的錢來應急和消費,即便在利率上漲較快的情況下,還有每年還款增加不得超過7.5%的最後防線,因此是風險小、潛在回報高的投資,何樂而不為呢。
據統計,2006年美國房地產按揭貸款總額中有40%以上的貸款屬於“A LT-A”和次級貸款產品,總額超過4000億美元,2005年比例甚至更高。從2003年算起,“A LT-A”和次級貸款這類高風險按揭貸款總額超過了2萬億美元。目前,次級貸款超過60天的拖欠率已逾15%,正在快速撲向20%的曆史最新紀錄,220萬“次級人士”將被銀行掃地出門。而“A LT-A”的拖欠率在3.7%左右,但是其幅度在過去的14個月裏翻了一番。
主流經濟學家忽略了“A LT-A”的危險,是因為到現在為止,其拖欠率比起已經“冒煙”的次級貸款市場來說還不太明顯,但是其潛在的危險甚至比次級市場還要大。原因是,“A LT-A”的貸款協議中普遍“埋放”了兩顆重磅定時炸彈,一旦按揭貸款利率市場持續走高,而房價持續下滑,將自動引發這個市場的內爆。
在前麵提到的無本金貸款中,當利率隨行就市後,月供增加額不超過7.5%,這道最後防線讓許多人有一種“虛幻”的安全感。但是這裏麵有兩個例外,也是兩顆重磅炸彈,第一顆炸彈名叫“定時重新設置”(5year/10year Recast)。每到5年或10年,“ALT-A”貸款人的償還金額將自動重新設置,貸款機構將按照新的貸款總額重算月供金額,貸款人將發現他們的月供金額大幅度增加了,這叫做“月供驚魂”(Payment Shock)。由於“Negative Amortization”的作用,很多人的貸款總債務在不斷上升,他們唯一的希望是房地產價格不斷上揚,這樣才能賣掉房子解套,否則將會失去房產或吐血甩賣。
第二顆炸彈就是“最高貸款限額”。人們固然可以暫時不去考慮幾年以後的定時重設,但是“Negative Amortization”中有一個限製,就是累積起來的欠債不得超過原始貸款總額的110%~125%,一旦觸及這個限額,又會自動觸發貸款重設。這是一顆足以要人命的定時炸彈。由於貪圖低利率的誘惑和第一年還款壓力較小的便宜,多數人選擇了盡可能低的月供額。比如每月正常應付1000美元利息,你可以選擇隻付500美元,另外500美元的利息差額被自動計入貸款本金中,這種累積的速度會使貸款人在觸到5年重設貸款炸彈之前,就會被“最高貸款限額”炸得屍骨無存。
既然這些貸款如此凶險,美聯儲為什麼不出麵管管?
格老(格林斯潘)確實是出麵了,而且是兩次。第一次是2004年,格老覺得提供貸款的機構和買房的老百姓膽子太小,因為他們還不是特別喜歡高風險的可調整利率貸款產品(Option ARMs)。格老抱怨道:“如果貸款機構能提供比傳統固定利率貸款產品更為靈活的選擇,那美國民眾將會受益匪淺。對於那些能夠並且願意承受利率變動風險的消費者來說,傳統的30年和15年固定利率貸款可能太昂貴了。”[5]
於是房利美們、新世紀們和普通買房者們果然膽子逐漸大了起來,情況也果然越來越離譜,房價也果然越來越瘋狂。
於是,16個月後,格老又出現在參議院聽證會上,這一次,他卻皺著眉說:“美國消費者使用這些新的貸款方式(指Option ARM等)來負擔他們原本無法承受的房貸負擔,這是個糟糕的主意。”[6]