第三章 敗落的第二聯儲——房利美的貪婪 第三節：非凡的業績
上麵說到，靠傳統的經營模式，在以“借短貸長”為戰略的年代，房利美公司的盈利極不穩定。對利息的變動太過敏感：在短期利息比較低時，公司盈利很好，因為借貸成本比較低；而當短期利息上升時，公司又變得虧損嚴重，因為當利息高到一定程度之後，利息差就變成了負的，每一筆生意都是虧損的買賣。在1970年代，房利美一度麵臨生死存亡的選擇，公司已經到了幾乎不能生存下去的地步。
下麵，我比較詳細地談談，當時馬克斯韋爾是如何救助房利美的。
【改革，與時俱進】
作為一個以營利為目的的公司，確保自己穩定可持續的盈利能力很重要。而作為一個上市公司，華爾街也更喜歡盈利前景比較容易預測的經營結果。華爾街雖然藏龍臥虎，但那些虎狼之輩並不喜歡無法預測的盈利結果。市場和投資人的需要就是公司的需要，馬克斯韋爾上任之後，所要做的就是滿足市場和股東的需要，讓房利美的業績再次穩定成長，讓公司的股票價格和聯儲的利率完全脫鉤。
為了達到這個目標，馬克斯韋爾作了兩件事：
其一，就是向房地美學習，開發新的低風險項目。當時，後來居上的房地美已經注意到兩房傳統經營模式的問題，為了達到降低經營風險的目的，已經在房利美之前開始就金融產品和經營模式的創新，而且成效顯著。在馬克斯韋爾接手之後，向房地美學習，就是他要做的第一件事。
其二，逐步削減“借短貸長”部分的份額，以減少公司未來盈利的不確定性。“借短貸長”在短期利息很高，特別是1980年代高達18%-20%時，期望借短來獲得低利息，並且通過貸長來獲得利息差是不可能的。在那種利息環境下，長短利息倒掛，長期利息還要低於短期利息。原因在於，人們覺得短期那麼高的利息是不可能持續的。問題是，如果這個高昂的短期利息持續的時間比較長，那麼，很多不得不接受利息到差的公司，可能就沒有辦法活下去，生存在市場恢複正常的利息差的時候。再者，任何人在當時的情況下都沒法預測說，這種不正常的利息倒掛就不會在今後再次出現。乘機解決對利息率的過度敏感，也不是一件壞事。
房地美（Fannie Mac）是在1970年組建，並於當年上市的的一家與房利美具有相同性質的公司。當時組建房地美的目的，就是為了增加行業的競爭性，打破房利美在過去幾十年的壟斷地位，提高行業的運行效率，最大限度地保護消費者的權益。
房地美的成立，將過去的壟斷局麵改變成一個寡頭競爭的局麵。雖然達不到完全競爭，但是比沒有競爭還是一種進步。
由於是後來成立的公司，而且一成立很快就上升融資，就被投入競爭市場。再者，房地美的規模相對要小很多，和房利美相比，比較沒有優勢。“窮人的孩子早當家”，為了在競爭中取得優勢，從一開始時，房地美就很勤奮和用心，在公司的運營策略上也進行了更深入的策劃，同時在金融產品的創新上也花了很大的力氣。
房地美當時雖然也從各個商業和儲蓄銀行購買他們手中的按揭房貸，但它看到了房利美做法的風險和問題。所以，很早開始，房地美就不使用房利美的那種“借短貸長”的策略，而是當起了“中間商”，主要做起了“打包按揭房貸”的買賣生意。
房地美將從其他銀行買得的按揭房貸做成一個“債券包”，用一個“包裹”將所有買入的房貸“包進去”，然後，將這個包裹再一次性地以債券的形式，賣給華爾街的投資者。自己借此賺一筆手術費，所需要的也隻是一筆筆短期資金。
這樣做的最大好處，就是沒有任何的利息風險，特別是長期利息變動帶來的風險。因為利息的變化是需要時間的，從買進房貸，到打包再賣出，一般而言時間上不會拖得很長，因而市場利息的變化基本上是可以預測的。
這樣一來，隻要有打包的買賣可作，公司就有錢賺。多做多賺，少做少賺，成本很容易控製，盈利也比較容易預測。而且，每年總會有人要買房子，隻要有人買房子，就會有打包的業務可做。並且，在短期利率很高時，銀行反倒更願意將放出的房貸賣出去，短期利率高時也是一個購買房貸按揭的好時機。
注意到，和房利美一樣，房地美也是得對自己賣出去的債券包的違約承擔責任的，同時也得擔保投資者能夠按時按量，獲得他們應該得到的利息。房地美這樣做沒有風險，是基於它所買進的債券包質量比較好，違約風險很低可以忽略不計才能夠成立的。這些條件在當時的兩房都很注意，隻是到後來，人們有意忽視了。而也正是這種忽視，讓後來的次貸危機得以出現和形成金融危機，讓無數的百年老店的金融公司破產倒閉。
從1982年開始，房利美在馬克斯韋爾的領導下，借助於自己的規模優勢，也做起了這種隻賺不賠的生意。當時，全美國還隻有他們“姊妹倆”有資格做這種生意，因此效果很不錯。並且，房利美相當於房地美還有很多優勢，房利美一開動它的運行機器，效果比小妹房地美還要好很多。
【轉型成功】
到1982年年初時，美國的短期利息率開始下降，當時的投資者都還沒有注意到房利美公司營運策略的這種細微變化，還以為該公司仍然是一個靠吃“利息差”飯的企業。就連當時一直在盯著房利美的彼得·林奇也沒有注意到。在那年的11月份時，當林奇就市場利率的變化與房利美直接溝通時，他才感覺到，房利美的這種轉型的成功，可能很快就能夠讓它做到每股淨賺5美元的業績來。
那時候的房利美還是一個被華爾街遺棄的嬰兒，是一個沒有生存能力、外強中幹的企業。對它關注的人也不是很多。能夠得到林奇如此熱心的跟蹤，房利美也很開心和看重。所以，對於林奇，房利美是有求必應，有問必答。有時候，林奇是直接將電話打到馬克斯韋爾的辦公室，直接了解這位統帥的戰略意圖。通過這種內部的緊密跟蹤，林奇比市場上的一般投資者看得更深更遠。
在當時，市場也看到了利率下降對於房利美未來盈利的影響，在那一年，房利美的股價也從最低時的2美元升到了9美元，翻了4倍，雖然當年公司還在虧損。注意到，投資者投資一家公司，並不是基於那家公司在那一年的盈利結果，更不是上一年的盈利結果。他們基於的，是該公司未來若幹年中的可能盈利成長，是基於對那家公司的盈利預期來進行投資的。所以說，那些無法知道房利美內部到底在發生什麼變化的投資者，如果隻是基於公司的年報和季報，基本上是很難看到值得的投資機會的。這也是一般投資者的劣勢。林奇說，在那個時候，除了他自己的家人外，房利美就是打電話最勤的地方。由此可見他當時的緊張和對房利美進展的關切程度。他看到了一個難得的機會，他不想錯過任何一個值得關注的細節。一般來說，即使是在美國，也是沒有幾個共同基金的經理，會像當時的林奇一樣，對於一個公司會傾注如此的關注。