第三章 敗落的第二聯儲——房利美的貪婪 第二節：輝煌歲月
有不少人說，兩房這次是犯了沒有經驗的錯誤，也不能夠太責怪他們的領導者。那麼我下麵就從房利美的幾屆領導人的故事來看看，到底是不是這麼一回事。
【新政的產兒】
房利美是在1938年成立的，作為當時羅斯福總統新政的一部分，剛開始時是一個政府機構，目的是給房貸市場提供流動性。開始時，房利美的經營策略是，采用“借短貸長”的辦法，從中賺取因時間長短不一而造成的利息差價。
一般而言，在同一時期，短期利息要低於長期利息。就定期存款來說，一年的定期利息就比三年的定期存款利息低，而三年的定期存款利息又應該比5年的要低。定期時間越長，銀行就越有機會從事比較長時間的投資，從而可能的投資回報率，也就相應地可能比較高一些。
由於有這種差別，房利美就先從市場上按，比如，三年的利息借款，然後用這筆錢去買各個貸款銀行25年或者30年的房貸。這三年的借款利息可能是4%，而25年的房貸利息則可能是6.5%，甚至更高，這兩者之間的差價，扣除一些必要的開支，就是房利美自己的利潤了。
當時這麼做的一個重要動機，就是“接管”各個銀行手中的房子按揭貸款，讓那些銀行有錢繼續進行新的貸款。例如，如果一個銀行隻有100萬的貸款額度，也就是隻有100萬元可以用來貸給借款人去買房子。當每一個人向銀行借款10萬元時，銀行就隻能借給10個人買房子。為了增加流動性，房利美將銀行手中的這100萬的按揭房貸買走，於是，銀行立馬出清手中的按揭房貸，就又有了100萬的現金，就可以再貸給另外的10個人。如此一來，民眾有錢可借，房屋開發商就有了更多的業務可做，美國經濟也就因此而更加繁榮。
在房利美成立之後的三十年時間裏，政府給予了房利美和它後來的孿生兄弟房地美壟斷的權利，來從事這種“提供房貸市場流動性”的生意。
1968年，房利美開始了自己的私有化過程。按照當年通過的美國住房與城市發展法案，房利美被一分為二：新的房利美延續“老字號”，核心業務也一樣，負責經營美國的二級房市，為銀行提供流動性。同時，又在此基礎上產生了一個新的公司，政府國民抵押協會，它負責給新的房利美提供“特殊協助”和“管理”功能，實際上，就是在要求房利美購買那些具有“政府優惠性質的房貸”的貸款時，給這些貸款的安全提供擔保。
這裏所謂政府優惠性質的貸款，主要指給退伍軍人和低收入者提供的住房貸款。由於他們的收入比較低而且可能還不太穩定，明顯是高風險的貸款業務，一般的銀行從純業務的考慮是不會提供貸款的。
那些貸款，實際上主要的也就相當於現在所說的次級貸款。但是，在政府提供貸款安全保障之後，房利美就沒有什麼後顧之憂了。而且，那時候，政府的擔保是直接擔保，不需要房利美花一分錢來購買信用違約掉期（CDS）之類的產品的。
【特殊的“私營”企業】
雖然是一家私營企業，不過，新成立的房利美還是一家很特殊的“私營”企業，因為，在那裏，政府還是擁有很大的發言權。當然，政府的這種發言權也是因為國家給予了公司不少好處“換來的”。
在“發言權”方麵，政府的住房與城市發展部（HUD），有權利要求房利美購買一定數量的給低收入家庭和退伍軍人家庭提供的房貸債券。1969年12月2日，尼克鬆總統撤換了民主黨籍的房利美CEO 瑞蒙德·拉拚（Raymond H.Lapin）。1970年5月21日，房利美完成了向私營企業的轉化。在這家私營公司的董事會裏，15名董事中的5名來自政府的指派（美國總統直接任命），其餘10名來自股東的選舉產生。
1968年時，美國政府是通過公開上市的辦法，將房利美（FNM）變成了一個上市公司的。它的工作還是經營房貸的二手市場和進行房貸保險，是一個由美國政府資助、國會規範，但股東擁有的上市公司。
如果經濟大環境比較穩定，房利美的經營模式倒是沒有什麼問題。但是，如果經濟大環境發生了變化，在當時房利美所使用的那種“借短貸長”的經營策略，可能就會出現麻煩。因為這裏的“貸長”是基於固定的利率，這與中國目前的一年一變的變動利率完全不同。
如果一個人借款時定的是30年6%的利率，那麼，在這三十年之內，銀行是沒有資格改變這筆貸款的利率的，除非借款人主動提出改變。在穩定的低利率時代，一切都運行得很正常。如果利率下降，這樣做的獲利空間將會更大。但是，如果利率升高，這樣做則可能導致致命性的結果。
作為一家主宰二級房市的私營企業，1972年，房利美從銀行手中買入了第一筆傳統的房貸，也就是沒有美國政府部門擔保的普通房貸。1974年，公司又買進了一些其他類型的普通房貸。
在1970年代的頭幾年，公司經營業績還算不錯，盈利狀況良好。但是，從1979年開始，隨著銀行利息的大幅抬高，房利美進入一個艱難的經營時期。房利美的通過借錢來從私有商業銀行購買房貸的經營模式，對於利息的變化非常敏感。隨著聯儲一再調高利率，房利美開始虧損，而且是虧損越來越嚴重。
在1981年時，美國的短期利息率已經高達18%至20%，而房利美買進的房貸利息率還是固定在9%的水平，這個9%到11%的利率倒差，讓房利美公司當年出現巨額虧損。借別人的18%到20%的高利，去買能獲得9%固定回報的低利房貸，不虧也奇怪。
房利美的股價也因此隨之下跌，從1974年時的最高每股9美元，下跌到1981年時的最低2美元。幾乎成為垃圾股，房利美自己則掙紮在破產的邊緣。
美國人平均每五年換一次住的地方（房子），是一個喜歡挪窩的國度。但是，在1980年代初那種情形，美國民眾“突然”發生了性情的巨變，人們從過去的喜歡換房子變得不再喜歡挪窩了。這就是利益誘導和理性權衡的結果。
當時人們有句很有意思的口頭禪：“我的房子不錯，我的房貸更美！”
人們之所以不換房子，是因為已經鎖定的房貸利息很低，而一旦換房子，你得重新向銀行借貸，而那個新的貸款利息則要高得多。
想想看，如果你有30萬美元，又買了一個30萬的房子，如果你隻付20%即6萬美元的頭款，向銀行借貸一個30年年息為9%的房貸，而將剩下的24萬美元放到銀行，賺取18%的利息，一年下來，同樣的30萬，你將坐享其成，幹賺240000×（18%-9%）=21600美元。
這筆錢實際上也就是貸款給你的銀行的虧損，由於你的貸款最後被賣給了房利美，因而最後成為房利美的虧損。
在這種情形下，美國政府決定重組公司的管理層，在1982年時引入了一個對相關的房貸保險和房貸業務比較有經驗的新的執行總裁，戴維·馬克斯韋爾（David Maxwell）。他上任的第一件事就是調整公司的發展戰略，減少風險。
【最偉大的CEO】
馬克斯韋爾在房利美任職CEO十年，並從那個職位退休之後，被美國的《財富》雜誌選為美國曆史上最偉大的十大CEO之一，名列第七。
在中國，不少人知道那個曾經救克萊斯勒於不死的李·艾科卡，那個因一本自傳而名揚世界的“救世主”——至少對於當年的汽車巨人克萊斯勒是這樣。
1981年，克萊斯勒的股價降到了曆史的最低點，克萊斯勒處於生死攸關的時刻。在那個危及的關頭，李·艾科卡空降而至，隨後一係列整治，讓克萊斯勒得以起死回生。也是在那一年，房利美的股價也跌到了曆史的最低穀，最壞的時候，每股不到50美分（按照調整之後的股價計算），公司每天虧損一百萬美元。在這個危及的時刻，房利美讓當時公司的副董事長出麵主持大局，那個律師出身的馬克斯韋爾，接下了當時房利美CEO的職位。