雖然高風險的貸款產品和次級貸款，房利美也一直就有一些，但是，公司的主業還是傳統的15年和30年固定按揭貸款。不過，在競爭麵前，外加公司規模的一天天變大，這些房利美的核心業務，已經不能滿足規模越來越大的公司的利潤增長要求了。
為了獲得所需要的利潤增長，唯一的選擇就是增加高風險部分的業務量。為此，馬德指令手下，加大變動利率貸款（ARM）在公司資產中的比例。而這一部分，又是後來違約比例最高的那部分。
在2003年時，15年和30年固定貸款占到公司總資產的62%。在馬德接手公司一年之後的2005年，這個比例就已經銳減到35%，而變動利率貸款的比例，則大幅上升到48%。這部分中有不少的，就是一些典型的次級貸款。
同時，房利美還在馬德的領導下，大幅度增加了公司直接擁有的銀行按揭貸款的數量，以求最大限度地增加利潤。這部分後來又很多由於高違約比例，而成為爛帳和呆賬。
在2006年上半年，房利美和房地美一起，一共吃進了當時美國次級貸款市場2728億美元中的25%的份額。在2008年時，人們估計，房利美的次級貸款在其總資產中的比例可能高達15%。
有人估算說，如果次貸惡化讓房地產的強製拍賣（法拍）的比例達到6%到8%的水平，那麼，房利美將損失220億到290億美元，超過其自有400億美元資本的50%。如果這個比例上升到10%以上，房利美將會資不抵債，陷於破產邊緣。最後的實際情況，比這個結果還要嚴重得多。作為這麼大一家公司的老總，在做投資決策之前，不可能沒有人給他預演過，“如果就會”的。美國金融公司對於金融風險的分析水平，是不應該低估的。問題出在人類的貪婪心上。
他能夠如此冒險經營，從常理上看是很不理智的行為，為什麼還能夠在幾年時間裏沒有人出麵阻擾，這是一個一直被人問及的問題？監管機構在幹什麼？像兩房這樣的機構，又應該怎樣監管，才是最有效率的。對於這些問題的回答，對於中國的意義也非常大，甚至更大，因為中國國內有比美國多得多的半政府性質的公司。
還有，在馬德明顯的戰略決策失誤造成公司重大損失之後，他還是能夠心安理得地在2006年度拿到1400萬美元的巨額獎金。公司員工為他的失誤承受了巨大的工作喪失和投資損失的代價，公司的不少股東因他而傾家蕩產，美國經濟和整個世界經濟都因此而陷入金融危機。作為主要肇事者，馬德除了丟了一個肥缺之外，並沒有受到什麼大的處分，而且還可以合法地拿著天文數字的獎金，這讓許多人沒法接受和理解。
如果沒有他的冒進，次貸危機是不是就可以避免？不知道，但可能性很大。至少絕對不會像後來看到的規模，不會演變為全球性的金融危機。人類所付出的財產甚至是生命的損失，也會要小得多。
美國金融機構類似的黑暗，實際上並不少，而且今後也不可能絕跡。問題是，中國的政府和機構，還是在一次次地願者上鉤，送錢進貢，為什麼？如何守好中國民眾的錢袋，然後確保給你守錢袋的人，值得你信任，這倒是我們值得認真考慮的問題所在。指責美國的黑暗和問題，對於解決中國的問題，沒有多少意義。在這方麵，美國人就要聰明很多，他們在不動聲色地發現你的問題和弱點，然後，從中尋找牟利的機會。
【經營模式】
在中國，銀行是靠從儲戶獲得的存款，在一部分放到中央銀行作為儲備金之後，將自己能夠機動的部分，貸給消費者購買房子，貸給企業去經營使用，從中收取高於支付給儲戶的銀行利息，從中獲得利息差來生存的。這種靠賺取利息差來生存的經營模式，是一種傳統的銀行盈利模式。在過去很長一段時間裏，美國的銀行就是這麼運作的。銀行有錢時，就多貸出一些，沒有時，就少貸或者不貸。這也很正常，你沒有錢當然就不能夠借給他人錢了。
很多美國銀行，放款的對象主要還是美國的房貸，也就是將從儲戶獲得的資金借給那些想買房子的人。依靠傳統的辦法，人們看出其中的問題：房貸市場能夠獲得的資金，完全取決於銀行所獲得的存款數量。如果儲戶不太願意將錢存款到銀行時，銀行能夠貸出的資金規模就比較小。如果民眾的儲蓄率比較低時，銀行可以貸出的數量也不會很大。
對於一個經濟運行很依賴房市繁榮的美國經濟而言，這不是一件好事。兩房的設立，讓銀行可以將自己手裏的房貸按揭轉賣給兩房。通過這種轉手，銀行既可以獲得繼續放貸所需要的資金，同時還可以從這種轉手中賺取一定的手續費。
這種通過增加資金周轉次數的辦法，對於美國房市的長期繁榮，可以說是功不可沒。這種做法也是中國應該好好研究和借鑒的。這樣一個係統，對於推動中國內需對經濟的拉動，對於增加民眾的福利和生活水準，應該是有積極意義的。
至少在2000年之前，在美國的銀行，它們所發放的數以萬億美元的房地產貸款，除了自己保留一部分“自留地”，期望從中賺點比較穩妥的利息差之外，其中的大部分，都通過打包業務，轉賣給了這兩家“兩房”公司。
兩房在在買下這些按揭貸款之後，就將它們做點適當的處理，其後就將很多類似的按揭貸款放在一起，打成一個債券包，做成房貸抵押債券（MBS）。然後，它們就將這些債券，通過華爾街的投資銀行，出售給來自世界各地的金融機構和投資者。
這些房貸債券來自於美國各地的銀行，兩房自己是不進行直接的放貸業務的。在打包製成房貸抵押債券之後，兩房賣出時，還會對該房貸抵押債券進行保險——任何違約的責任，都是兩房自己的。在兩房有美國政府背書的情況下，這種保險也就相當於美國政府的債券了。由於有如此之高的安全性，兩房在華爾街很容易賣出這些房貸抵押債券。有的美國銀行，甚至將自己放出的房貸賣給兩房之後，再從兩房手裏買進這種有保險的房貸抵押債券。因為有時候，在抵消必須支付給的兩房的“手續費”和債券本身可能的違約風險之後，這樣做可能還要合算一些。
在這個業務中，“兩房”實際上做了兩件事情，並且從兩個方麵獲得收入。注意到，它們經手發行的房貸抵押債券（MBS）給投資者支付的利息，是低於它們從銀行所購買的房貸按揭中所能夠得到的利息的。這種購買利息比較高的房貸按揭，打包轉手之後以低一些的利息賣給投資者，其合理性體現在兩個方麵：
其一，由於兩房需要到各個美國銀行去“一家一戶”地收購一個個的房貸按揭合同，再打包賣出，兩房為此收取一定的手續費，也是合理和應該的。
其二，由於兩房在賣出這些債券時，又給投資者提供了安全保險，為了這份保險，兩房收取一定的保費，也是合理和應該的。
依靠由政府提供的壟斷地位，和自己的經營效率，兩房在很長一段時期內經營不錯。雖然經曆過幾次大的金融危機和經濟波動的衝擊，兩房還是繼續前行和壯大。為美國房貸市場提供流動性，為美國的內需驅動經濟增長模式護航。