3．從以上規定可以看出，現行土地配置方式還有很多弊端：（1）土地配置方式缺乏係統性。除劃撥方式有統一規定外，現行國有土地的有償使用方式都散見於不同的法律和法規中，並未進行係統的確定。從土地收益的實現方式上看，“稅、費、金”並存，造成中央和地方以不同的形式從土地上獲取收益的混亂局麵。給土地投機者也創造了投機條件，激化了商品房大量閑置積壓而普通住宅又供不應求的矛盾。（2）現行土地配置方式存在重複計證費稅現象，一些方式實際操作難度大。在現行的使用方式中，像“土地收益金”，“土地增值稅”在同係劃撥用地房地產轉讓中即存在重複計征的可能，而其規定更多的是一種理想的理論方式，缺乏實現的實際操作性。雖然早在1994年、1995年就有這兩項規定，但大部分地區無法執行或變相以房地產轉讓價，計一定費率的方式收取。且存在很大難度，給城市土地資產化管理帶來困難。（3）現行土地有償使用方式多為靜態，缺乏動態考慮。對存量劃撥土地房地產轉讓時土地收益的實現，不論是采用征收出讓金還是土地收益金．都隻能以土地現狀利用為基礎。這就使在該土地重新規劃利用時原有償使用方式與規劃後再次的有償使用如何銜接成為一個現實的難題。房地產轉讓時，有償使用的方式仍隻限於出讓（雖有有關“土地收益金”的規定，但在實踐上無法操作）。如采取出讓方式，一則需要承擔較高的出讓全麵阻撓房地產轉讓的實現；二則出讓年限較長，給實際管理帶來很大困難，出讓年限難以確定，年限太短，出讓成為不必要。按法律規定，這同重新規劃利用後的再次有償使用的銜接又是一個難題，如不辦理出讓，又與法律、法規不附。如果按實際操作中轉移房地產時仍按劃撥方式使用土地，則成為土地有償使用方式的一種倒退。（4）不利於存量土地的盤活，存量土地因不具有物權的性質而受限製，不被允許以原劃撥方式進入市場，參與生產要素的流動。而市場經濟的發展又必然要求存量土地進入市場，實現流動。按現法律，法規的有關規定，一般情況下。存量土地進入市場須先補辦出讓手續後才允許進行交易，但采用出讓方式獲得用地者所承擔的較高費用又會使存量土地的轉讓受到抑製而通常不易實現，客觀上造成行政事業單位、企業寧可低效利用土地或閑置，而不願進入公開土地市場交易。
4．土地供應上的“雙軌製”使土地市場的形成受阻。（1）妨礙了城市走土地集約使用的道路。造成開發利用程度的參差不齊。通過劃撥方式取的土地，由於缺乏市場機製的利益刺激和約束作用，其開發往往呈粗放性、平麵化，忽視了內涵立體的綜合開發利用，資源配置效率低下，土地資源流失嚴重。（2）由於絕大部分存量土地未能進入地產市場，城市土地市場的需求隻能靠大量征用周圍農村土地，地（耕地）不滿足，這雖然不是造成中國耕地麵積大幅度減少的主要原因，但卻是造成城市郊區化和城市土地大量閑置的主要原因之一。（3）城市用地供需之間的嚴重不平衡，造成城市地價水平的快速攀升，助長了土地的投機行為。我國正處於加速城市化階段，由於人口向城市大規模聚集和城市產業結構不斷優化調整，城市用地需求大大增加，而現有的土地供應量卻極為有限，存量土地又不能順利進入市場。供需缺口擴大，造成地價明顯上漲。據資料表明，自1987年實行有償出讓土地製度以來，各種方式有償出讓土地的價格迅速上升，其中協議出讓地價年均上升52％，招標出讓地價年均上升61％，扣賣出讓地價年均上升61％。遠遠高於國民經濟增長速度。這種過高的地價極易引發房地產業的“泡沫”現象。（4）城市土地一、二級市場不協調，隱形交易大量存在。目前我國土地一級市場的發育遠未成熟，出讓的土地數量較少，而相比之下，二級市場上交易卻相當活躍，交易者眾多、交易頻率高、涉及金額大、競爭較為激烈。這種市場之間的不協調引發了新的矛盾——隱形交易的大量存在，劃撥土地在利益驅動下違規進入二級市場進行“隱形交易”，造成國家收益的大量流失。同時，由於取得劃撥土地的成本很低，更增加了現實中竭力爭取劃撥土地使用權的現象，結果導致了土地隱形交易愈演愈烈，城市用地結構越來越不合理。
三、我國城市土地資源優化配置的對策
1．完善城市土地產權製度。要在相關法律中對城市土地財產權加以明確而一致的界定。中國目前的城市土地使用者大致可分為以贏利為目標的工商服務企業、非贏利性的公共部門和居民三大要素，與此相應城市工地可分為企業用地、公共用地和住宅用地三種使用類型。因此，企業用地中，國家重要基礎產業、支柱產業、公益產業中的國企改革、改組時，可經批準將原劃撥土地使用權轉讓為企業法人財產，允許土地使用權在規定年限內依法轉讓、出租或抵押；對采用成熟技術進行產品更新及技術改造的國有企業，經批準原劃撥土地使用權可以出讓方式轉為企業法人財產；對涉及國家安全與社會安定領域等的高科技開發，必須由國家壟斷經營，凡符合《劃撥用地目錄》規定範圍的，可繼續保留劃撥土地使用權；對一般競爭性行業，堅持以出讓、出租等市場方式配置。公共部門一般應通過有償劃撥的途徑取得土地產權，其價格應根據實際適當從低，甚至隻付象征性的費用。這種產權一般隻是土地享用權，其行使城市土地產權的活動，特別是置換土地用途應受到嚴格的限製。城市居民由於企業“退二進三”戰略以消費為目的使用城市土地的，他們取得土地產權的途徑與公共部門相仿，住宅土地產權的價格應從低確定。如果隻通過減免地價的優惠價格購得房屋的所有者，則隻應獲得房基的享用權；如果是在市場上以包括地價在內的商品價購得房屋的所有者，則應獲得較完全意義上的城市土地產權。要真正明確和逐步理順城市土地使用者同相關土地產權的關係。在從法律上對各種城市土地產權作出精細的規定，明確國家與城市土地使用者土地產權上是有償租賃關係的基礎上，對不同的城市土地使用者及其土地產權的取得、內容、期限和使用者的相應權利和義務要作出較明確的規定。