一、我國城市土地資源配置的現狀
目前我國城市普遍為單中心圈層式緊密結構。通過對我國1990年176個人口超過20萬的大中城市的分析，發現結構緊湊型城市占52．3％，較為緊湊但已有若幹分散發展態勢的城市占42％。由於長期城市土地使用的“三無”（無償使用、無限期使用、無流動性）製度，城市土地開發呈外延平麵擴張趨勢，忽視了內涵立體的綜合開發與利用。據有關部門對全國55個城市統計表明，生產用地平均占城市用地的63％，其中工業用地占27．5％。上海市中心城區，住宅用地占28．1％，工業倉儲用地占24．8％，商業金融等占12．2％。南京市工業用地占34％，50．6％的大專院校集中於老城區，市中心新街口地段商業、服務、文化娛樂、行政辦公用地僅占26％。
1．公共產品土地資源配置現狀。（1）城市路網密度低，交通用地比例偏低。城市交通是城市最主要的基礎設施之一，是城市發展規劃和城市增長的基本要素，在城市經濟和社會發展中發揮著重要作用。經過多年努力，我國城市交通建設取得了顯著成績（據1998年年底統計：全國設市城市道路長度14．5萬公裏，人均擁有道路麵積8．3平方米）。同時，隨著城市化進程的加快，城市規模不斷擴大，城市交通需求劇增，汽車數量迅速增長（80年代初，北京的汽車不到10萬輛，1998年已達140萬輛），城市交通堵塞嚴重。據有關部門統計，全國因城市交通堵塞造成的經濟損失每年高達上千億元，嚴重影響了城市經濟和社會的持續發展。（2）公共綠地少，文化娛樂場地缺乏且分布不合理。根據對全國設市城市統計，截至1998年底，城市建成區綠化覆蓋率達到26．6％，人均擁有公共綠地麵積6．1平方米，與80年代和90年代初的2至3平方米有了很大的改觀，但與國家環保局下達的建城區綠化覆蓋率≥35％，人均公園綠地≥25平方米的標準還相差甚遠。同時文化娛樂場地缺乏且分布十分不合理，從全國大專院校來看。占全國近16的分布在北京、西安，而落後地區很少，而大專院校很少的蘭州，雖然大部分大專院校分布在安寧區，但卻沒有建立成科教文化區。
2．行政事業單位土地資源配置現狀。（1）分布不合理。由於城市缺乏統一規劃，行政事業單位擁擠在商、埠黃金街道，不但造成土地資產的浪費，使土地資產不能變現，而且與生產區、生活區、商業區交錯分布，形成行政辦公區包圍工廠、住宅，住宅、工業包圍行政辦公區等，給生產、生活帶來諸多不便，嚴重影響了辦公環境和阻礙了辦公高效率的提高，既影響了人民的健康和工作，又限製了城市中心商務功能和發揮。（2）利用效率低，存在“寬打窄用”的現象。行政事業單位由於曆史原因，占據著城市的黃金地段，且大部分占地麵積大。國務院55號令規定，劃撥土地使用權必須簽訂土地使用權出讓合同，向當地政府交土地出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金後才能轉讓。轉讓國有土地使用權，必須依法進行土地權屬變更登記，並繳納土地增值稅。這種劃撥土地使用權流轉的複雜手續和土地使用權人受益不大，造成行政事業單位寧可讓土地閑置，長期處於低效利用狀態，也不願進行土地置換。
3．工商企業土地資源配置現狀。（1）分布不盡合理，容積率低。商業是滿足人們物質文化生活，直接將工業和其他各業產品輸送給消費者的服務業，因而，商業用地適應方便生活的要求，集聚於市中心，交通路口，繁華街道兩側，大型公共設施周圍。而工業區主要要問市區邊緣遷移，自動集結成團，尋求交通方便的低平地帶。而我國城市土地工商企業土地資源配置不夠合理，土地利用效率不高，容積率較低，城市中許多黃金地段被大量的工廠、機關占據，土地價值得不到充分體現。（2）土地大量閑置與低效利用。根據原國家土地管理局對部分城市用地情況的調查，我國城市土地約4％～5％處於閑置狀態，40％被低效利用，若認低效利用相等於1／4閑置推算，空閑地將占城市用地的15％。1990年我國城市建成區麵積1．28萬平方公裏，其中空閑地就多達0．19萬平方公裏，同時，還存在企業辦社會，“大而全，小而全”的重複建設的現象。
4．居民用地現狀。（1）大量商品房閑置、積壓。商品房空置，實質上是城市土地隱形閑置。目前，我國城市空置房麵積很大，而且呈現出增加的趨勢。據建設部統計，1995年底全國累計商品房空置麵積為5040萬平方米，其中商品住宅占了7％；1996年底為6620萬平方米。其中商品住宅占81％；1997年底高達7038萬平方米．其中商品住宅占83％。從1995年到1997年，全國商品房空置麵積增長了39．62％，平均每年增長約20％。（2）普通住宅供不應求。目前，我國城鎮普通住宅需求量很大，市場呈現出供不應求的局麵。主要反映在以下幾個方麵：全國城鎮人均居住麵積小於4平方米的還有325萬戶，而且還在以每年40萬戶的速度增加；目前尚有3340萬平方米的危舊房急需改造；全國住房成套率僅為55％，尚有45％的住房有待配套；每年有210萬對新婚夫婦需要住房；全國城鎮水平由目前的30％上升到2010年的45％。這潛在的住宅需求一旦轉化為有效需求，將導致城市住宅用地需求大幅度增長。