10.拆遷補償安置協議確定的債權是否具有優先效力?
【相關法條】
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第七條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。”
【案情】
1999年9月，經某市人民政府批準，該市拆遷辦公室向甲公司頒發了房屋拆遷許可證。拆遷過程中，需拆遷索某房屋10間，房屋補償98061.41元，定附物及其他補償12492.92元，各項合計110554.33元。2001年5月，甲公司與索某簽訂房屋拆遷安置協議書（其中一份），協議約定給索某回遷安置營業門麵房85m2，安置價每平方米680元，計57800元。後因甲公司沒有房地產開發資質，該公司委托乙房產開發建築工程公司對該項目工程進行房屋開發和銷售。2001年11月，乙房產開發建築工程公司與第三人賀某簽訂商品房預定合同，將上述協議中約定安置給索某的房屋以546834.50元的價格出售給賀某。索某為此於2003年1月起訴，要求甲公司、乙房產開發建築工程公司、市房屋拆遷安置綜合服務中心履行2001年5月簽訂的房屋拆遷協議書，給予協議所述的營業門麵房85m2。人民法院最後判決：一、營業用房歸原告所有。二、駁回原告其他訴訟請求。
【點評】
本案是一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案件。審理好本案的關鍵是如何準確把握該解釋第7條規定所體現的法律旨意。拆遷補償安置協議與其他商品房買賣合同發生衝突時，拆遷補償安置協議的被拆遷人享有的債權具有優先效力。拆遷人將補償安置房屋另行出售給第三人，即使該第三人辦理了房屋所有權登記，被拆遷人也可基於特種債權的物權排他效力，優先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權變動不得對抗被拆遷人的物上請求權。
乙房產開發建築工程公司受甲公司委托對該項目工程進行房屋開發和銷售，對某公司將涉案房屋安置給索某的事實應當處於一種明知的狀態，雙方共同隱瞞該事實又將該房屋出售給賀某，屬欺詐行為，故乙房產開發建築工程公司與賀某簽訂的商品房買賣合同屬於可撤銷合同，依法應當予以撤銷；賀某應當將依據該合同取得的涉案房屋返還給甲公司和乙房產開發建築工程公司，然後再交付給索某。賀某返還房屋後，可依法行使合同撤銷權，要求甲公司和乙房產開發建築工程公司返還購房款並賠償因此遭受的經濟損失。
10.拆遷補償安置協議確定的債權是否具有優先效力?
【相關法條】
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第七條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。”
【案情】
1999年9月，經某市人民政府批準，該市拆遷辦公室向甲公司頒發了房屋拆遷許可證。拆遷過程中，需拆遷索某房屋10間，房屋補償98061.41元，定附物及其他補償12492.92元，各項合計110554.33元。2001年5月，甲公司與索某簽訂房屋拆遷安置協議書（其中一份），協議約定給索某回遷安置營業門麵房85m2，安置價每平方米680元，計57800元。後因甲公司沒有房地產開發資質，該公司委托乙房產開發建築工程公司對該項目工程進行房屋開發和銷售。2001年11月，乙房產開發建築工程公司與第三人賀某簽訂商品房預定合同，將上述協議中約定安置給索某的房屋以546834.50元的價格出售給賀某。索某為此於2003年1月起訴，要求甲公司、乙房產開發建築工程公司、市房屋拆遷安置綜合服務中心履行2001年5月簽訂的房屋拆遷協議書，給予協議所述的營業門麵房85m2。人民法院最後判決：一、營業用房歸原告所有。二、駁回原告其他訴訟請求。
【點評】
本案是一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案件。審理好本案的關鍵是如何準確把握該解釋第7條規定所體現的法律旨意。拆遷補償安置協議與其他商品房買賣合同發生衝突時，拆遷補償安置協議的被拆遷人享有的債權具有優先效力。拆遷人將補償安置房屋另行出售給第三人，即使該第三人辦理了房屋所有權登記，被拆遷人也可基於特種債權的物權排他效力，優先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權變動不得對抗被拆遷人的物上請求權。
乙房產開發建築工程公司受甲公司委托對該項目工程進行房屋開發和銷售，對某公司將涉案房屋安置給索某的事實應當處於一種明知的狀態，雙方共同隱瞞該事實又將該房屋出售給賀某，屬欺詐行為，故乙房產開發建築工程公司與賀某簽訂的商品房買賣合同屬於可撤銷合同，依法應當予以撤銷；賀某應當將依據該合同取得的涉案房屋返還給甲公司和乙房產開發建築工程公司，然後再交付給索某。賀某返還房屋後，可依法行使合同撤銷權，要求甲公司和乙房產開發建築工程公司返還購房款並賠償因此遭受的經濟損失。
11.一地數包引發的土地經營承包合同糾紛不可直接向人民法院起訴
【相關法條】
《土地管理法》第十六條：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。”