讓陳先生舉棋不定的，正是近來備受關注的小產權房。房子對外銷售價3600元/平方米，與近在咫尺的商品房相比，便宜了一半多。
無獨有偶。周女士手裏也捏著一份小產權房協議。經“消息靈通人士”牽線，她在郊區花20萬元訂下了一套100平方米的小產權房。
與城區動輒八九千元的商品房價格相比，小產權房的價格優勢迎合了不少人的需求。這讓很多銀行戶頭上並不寬裕的人隻能選擇“到農村去”。
什麼是小產權房？
這是與大產權相對應的一個說法。所謂大產權是指由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。小產權房並不是一個法律上的概念，它隻是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的小產權房，也稱鄉產權房，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。說得直白一些，小產權房是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
1小產權房的法律地位
按照《土地管理法》第六十三條規定：“宅基地屬於農民集體所有，農民集體所有的土地使用權不得私自出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地隻有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。”因此小產權就是沒有產權。
2小產權房的優勢
首先，價格低廉的小產權房參與到市場競爭中，會起到拉低房價的作用。以它的價格為參考，加上土地成本後，便能算出商品房的利潤空間有多大。如果給小產權房一定空間，利用它刺破大產權房價的堅冰，沒準比國家一係列房價政策還有效。
其次，對農民來說，作為集體土地主人，小產權房將使他們成為土地增值最大的受益者。農民在搞小產權房租賃和出售的同時，自己也逐步走向了城市化。農民是否出賣自己的住宅，直接的驅動力是城市經濟的發展。因為我國的人均耕地很少，如果農民在土地上都“安分守己”，創造的經濟價值就是有限的，甚至是遲緩的。所以隨著城市經濟的繁榮，農民的工資提高，社會保障不斷完善，必將有一部分農民進入城市，在城市創造更多的價值。其在農村的住宅如果能利用起來，更能以財生財。
農民將自己的住宅出售給城市居民，農民獲得相應的房屋價款，當然房屋價款不能被個別農民據為己有，應當上交給集體組織，用於集體經濟的發展。可見，無論是房屋還是土地的價值在動態的過程中都體現出來了。
3小產權房與利益攸關的各方
第一，小產權房傷害了國家的利益。大家普遍認為小產權房之所以不被承認是因為侵犯了國家利益。的確，小產權房是集體土地，不能上市交易，由鄉政府直接開發，這就省掉了土地出讓金，即購地成本。土地出讓金通常指國有土地使用權出讓的收益，即“地價”。這些鄉鎮政府違規開發土地使集體土地非法入市，造成國家土地出讓金大量流失，嚴重損害了國家利益。
第二，小產權房也傷害了一部分農民的利益。某些鄉鎮賣出小產權房後所獲資金直接劃入了鄉鎮府財政收入，卻沒有落到農民口袋裏。為了增加財政收入，某些地區的村委會強占土地，或是隻給農民微薄的補貼。這導致了這些失地農民的貧困，與此同時也加深了他們對政府、國家的不信任感。
第三，小產權房業主也是受害者。很多人會產生這樣的疑問：那些小產權房業主花上十幾二十萬就能有一套大房子，他們應該受益最大，又怎會有利益受損之說？表麵上，那些無力購買大產權房子的低收入者確實享受到了小產權房的好處。但是這一切都沒有法律的保障、國家的承認，而他們手中所有的同村委會簽訂的合同在法律上也是無效的。村委會不屬於國家機關，不是行政組織，隻是村民自治組織，他們無權開發集體所有的土地。因此，與村委會簽訂的合同根本無法保護小產權房業主的合法權益，一旦發生糾紛，法律將很難保護購買小產權房的業主。
第四，被小產權“傷害”最深的，應該是開發商。小產權房的出現暴露了房地產業開發成本，大產權房雖然多了土地成本和一些稅費，但價格也不至於是小產權房價格的兩倍以上。小產權房將大產權房的暴利披露得淋漓盡致，被揭了短的房地產商坐不住了，終於喊出了“買小產權房如同偷東西”。而這並不是矛盾的全部，小產權房熱銷導致了正常的商品房有價無市的局麵，這就切切實實地觸到了商品房開發商的利益了。農民搶了他們的蛋糕，合法化後他們更加“岌岌可危”。
4小產權房能否“轉正”
主管部門不歡迎，購房者卻極力追捧，如何地解決小產權房尷尬的處境，我們是不是該給小產權房“轉正”呢？
房產商孟曉蘇認為禁止並不是最好的做法。他認為，雖然目前小產權房仍處於法律的灰色地帶，但曆史證明，推倒製度樊籬的往往是最廣大的人民群眾。改革開放過程中，土地承包製與農民集體進城，最初都是違法的，而事實證明，這種違法行為恰恰推動了中國經濟社會的快速發展。具體到土地產權流轉方麵，未來的方向便應該是打破政府的獨家壟斷，實現多元經營，以實現土地價值的真正回歸。
知名學者易憲容也明確表示，將小產權變為大產權，將不合法變為合法，製定法律出來保護是一個必然。小產權房和我們現行法律是不相容的，但還如此盛行的背後是小產權的合理性。如果商品房的價格在一個較低的水平上，小產權房就不會有生存的空間。如果小產權房對買不起高價房的百姓有利，政府應該修改現行法律。政府應該維護民眾的利益，妥善處理小產權房。
法律界人士也提出了不同的觀點。有律師認為，隻要城鄉土地二元製管理製度沒有消除，鄉鎮集體土地轉為城市用地，就沒有相應法律依據，也就是說，小產權房“轉正”不是一件容易的事情。
房價不能承受之重——房價的秘密
有個“家”是大多數老百姓的共同願望，人人都希望自己至少能有“安身立命”之地。
然而，自從中國房地產市場開始啟動以來，房價一路高歌猛進，大漲特漲，特別是2005～2007年，全國主要城市房價開始了奧運撐竿跳，頻頻刷新最高紀錄。
以上海為例，有關統計數字表明，上海外環平均房價達到16000元，內環35000元。買一套60平方米的房子，外環要96萬，內環則要210萬元。上海人均年收入約30000元，三口之家年收入9萬元，扣除基本生活費用，每年能餘下5萬元。如此類推，買一個外環的房子要19年，內環的房子要42年。值得注意的是，這種計算還未將利息考慮在內。
為什麼房價會居高不下？仔細分析起來，如今的高房價，是“眾力”合推的結果。
其一，中國人有置產的習慣和偏好。從中國人的傳統觀念看，住宅是財富和身份的象征與體現。不論是王侯將相還是平民百姓，隻要有了條件，首先就是置產。房屋還是最好的財富持有方式，持久、耐用，還可以作為家族文化和榮耀傳承的載體，傳給下一代。雖然現代社會體現財富的方式已經多樣化，但是，幾千年的傳統觀念在人們的思想中留下了很深的烙印。一個溫暖舒適而又固定的住房，是許多普通老百姓最大的願望。
正是這種觀念，使多數中國人對買房擁有持之以恒的熱情，他們一輩子孜孜以求的就是為自己、為兒女購置家產。從經濟學角度看，房子是稀缺資源，中國擁有13億人口，這自然成了中國人購房的硬需求，其硬需求產生的購買力自然可以預見。如此巨大的內在需求使得中國的房價不會太低。
其二，從古至今，中國的老百姓都缺乏社會保障和安全感。在中國幾千年的文明史中，雖然不乏太平盛世，但是，動蕩不安或僅僅維持底線生存的時代居多，老百姓的保障隻能靠自己，政府不願管也無力管。時至今日，國家的保障機製也不是很健全，社會安全網仍有很大的漏洞，大多數老百姓都缺乏保障和足夠的安全感。而住房的特點既能有保障功能，又能增加人們的安全感。所以，老百姓寧願犧牲其他消費也要買房。
其三，地方政府從房地產發展中謀得的好處。地方政府熱衷房地產的原因，在於土地出讓金是地方政府財政收入的“大頭”，所以政府壟斷了城鎮的土地資源。正是在這種體製和機製的刺激下，地方政府自然要拚命炒高地價，絞盡腦汁使商業用地價值最大化。地方政府既然把土地拍賣給房地產開發商時已經是高地價，房地產商在高地價基礎上再要追求高額利潤，房價能不高嗎？房地產業對地方政府的GDP和財稅收入的貢獻巨大，地方政府從心底裏根本不願意房價下跌。
其四，房地產暴利是房價居高不下的根本原因。追求最高利潤是資本運營的唯一秘密，房地產商為保持高利潤，通過惡意炒作，囤積居奇，積壓閑置土地，控製房源供給，聯手哄抬房價，從而達到榨取購房者最大利潤的目的。房地產業的成本和利潤率到底有多少，外界全然不知，這點也是很多人對房產開發商格外不滿的原因。
有一篇文章曾指出“深圳2007房價暴漲背後的秘密”：最近兩年，一些大城市的樓價如同坐火箭一樣狂升，普通民眾隻能望樓興歎。一個樓盤的市值甚至可買下整個伊利集團，“不是伊利的價值被低估了，就是樓盤的價值被高估了”。另外，有一位開發商私下坦承：“現在，樓盤的利潤率已經高到讓我們不好意思的程度了。”中國樓市的暴利，能讓房地產商在睡夢中笑出聲來，還有什麼險不敢冒的？
其五，炒房團是高房價的潛在推力。“溫州炒房團”全國有名，他們資金雄厚，集團運作，在各地房地產市場頻頻出手，如颶風一般攻城略地，所到之處房價急升。在2007和2008年，山西炒房團在北京的力量也不容小覷，他們動輒購買數套甚至是數十套房產，不少房產寧願空置也不出租，留待漲價後拋出。這種大範圍的炒房現象，即大規模資本投資於某地的房地產，會造成當地的房地產市場的虛假繁榮。
其六，國際熱錢大量湧入，為高房價推波助瀾。自2005年以來，人民幣一直處於持續升值或升值預期中，吸引了大量國外遊資流入中國市場，這就是國際熱錢。這些“遊資”的目的就是賺錢，根據資本的“窪地效應”，哪裏預期有利潤就會衝到哪裏。我國各城市的房價持續攀高，使得國際熱錢越來越集中到房地產，在一定程度上促使高房價跌不下來。
漲是苦，跌也是苦——房價漲跌的是非
2008年伴隨著萬科大張旗鼓的“降價潮”，上海樓市開始降價。房市降價也從老百姓的一種心理預期，變成了一種普遍真切的市場現象。自從1998年到現在，房價就一直看漲，政府一直在說調整房價，但房價從來沒跌過，至少從來沒跌到消費者的心理價位。
之所以房價會暫時下跌，是因為自2008年下半年以來，由於國際經濟形勢的急轉直下和股市連續下挫，部分投資者或準購房人的資金被套牢，使大部分購房需求無法實現。
股市下挫導致資金套牢最終影響購房者購房計劃或付款進度的，約占整個購房比例的25%。這使得原本堅持房價仍舊堅挺、能順利度過低迷期的申城開發商，在僵持了近半年後不得不麵對現實——商品房成交量大幅下滑，成交價上漲勢頭被遏製。一時間習慣於快速開發、銷售的開發商們遭遇了前所未有的資金回籠過慢局麵。正當部分中小開發商由於資金回籠過慢轉而想向銀行尋求貸款時，央行從今年伊始起實行了資金緊縮政策，這無疑讓開發商們雪上加霜。
房地產市場開始了一係列微妙變化。其中，從“土地為王”到“資金為王”的轉變最為明顯。2008年4月初，上海土地交易市場成立後舉行首場土地競拍。在出讓的八幅土地中，兩幅流標，三幅隻有一個競買人。其中，最受關注的南彙區惠南鎮金粵廣場儲備地塊的成交樓板價不到去年高峰時期的一半。
複旦大學房地產研究中心副主任華偉介紹，上海許多房地產企業原來的資金比例中，自有資金比例可以高達80％，而經曆這一波宏觀調控和市場觀望後，該比例已下降到了15％左右。“在房地產開發企業中有這樣的現象，一些公司下屬的某個項目資金是達標的，但整個集團公司的資金處於短缺局麵。”房地產市場低迷，開發商資金鏈斷裂，七成開發商存在資金問題，大量開發商不得不選擇降價出售。