第十二章 房價的猜想——抓住看不見的手
安得廣廈千萬間——保障性住房
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，這是詩人杜甫一千多年前觸景生情寫下的宏願。而今時代更迭，歲月變遷，住房依舊是人們的一塊心病。
“民以食為天，家以居為先”，住房作為生活的一項基本需求，時至今日，已成為中國百姓普遍關心的一個嚴峻話題。近些年來，房地產業一直是我國的一個重要支柱產業，同時也是一個高利潤產業。在以市場化為主的指導思路下，房地產商大多追求高利潤，從而導致房地產畸形發展，讓太多的老百姓望而生畏。其主要問題表現為：少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理，矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。市場上一個樓盤接一個樓盤，一座大廈接一座大廈，大街上、小區內，那麼多房子，真正適合老百姓住的卻沒有幾套。
過高的房價對人們的生活產生了直接影響。男大當婚，女大當嫁，可是，因為沒有房子，許多美好的愛情不了了之。雖然兩者之間沒有直接關係，但不可否認的是，不管什麼時候，結婚後總得有住的地方。在中國傳統的農業社會裏，老百姓都講“蓋房子娶媳婦”，如今，在現代化的城市裏，演變成“想結婚買房子”。然而，一套房的價格對大多數年輕人來說，稱得上是天文數字。再者，人們的生活除了住房之外，還有子女的上學和老人的健康，這兩者都需要做很大的儲備，人們不可能把錢全用在房子上。在這樣的情況下，人們對保障性住房的渴求就不難理解了。“社會保障性住房”，是指由政府投資興建或收購的，限定建設標準、對象和銷售價格或者租金標準，具有保障性質和特定用途的住房。保障性住房與市場上的商品房相比，一個為了公益，一個為了贏利，兩者著眼點不同。對於老百姓而言，保障性住房的最大特點就是便宜、實惠。
實際上，在1997年的住房改革中，保障性住房就已經被欽定為主角，但由於各種原因，它一直站在中國房地產這個大舞台的邊緣。現在，伴隨著經濟形式的改變，民主住房困難加劇，保障性住房終於轉換了角色，在人們的住房生活中發揮出應有的作用。
2006年5月，國務院發布《中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案）》，明確重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。2007年國務院頒布的《關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》構建了住房保障政策後續發展的基本框架，而2008年該意見提出的一些措施得到了初步研究。一是國家明確提出住房保障的目標。住房和城鄉建設部按照國務院關於加大保障性住房建設規模的要求。提出2009～2011年，將增加200多萬套的廉租住房，400多萬套的經濟適用住房。另外還有220多萬戶林業、農墾、礦區的棚戶區的改造。二是保障性住房的稅收減免政策，根據《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，廉租住房經營管理單位、房地產開發商、個人等主體在符合相關條件的情況下，可以獲得營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅以及所得稅等方麵的優惠。
2008年第四季度在保增長政策的推動下，保障性住房投資計劃大幅增加。11月份，國務院常務會議確定了當前進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施。其中第一項是加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，加快棚戶區改造，實施遊牧民定居工程，擴大農村危房改造試點。其中安排2800億元用於保障性安居工程。
目前，金融危機已演變為實體經濟的危機，我國經濟增長明顯受到影響。保障性住房投資建設成為4萬億元投資措施的第一項。2009年房地產政策的基調為：要把滿足居民合理改善居住條件願望和發揮房地產業支柱產業作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用。
2009年，房地產市場供應結構調整的政策成效將在市場供給中更大地顯現。隨著住房保障政策以及2008年各地住房計劃的落實，2009年，廉租住房、經濟適用房和限價房供應會集中增加。
古語說得好，“安居”才能“樂業”。良好的住房條件是保證充沛體力，進行社會生產和生活的必要前提。隨著保障性住房的推廣，將會有越來越多的人擁有安定適宜的居住環境，這也有利於我們整個社會的和諧穩定。
想說愛你不容易——尾房
新婚夫妻朱某和李某，希望能買到一套新房，但由於手頭拮據，遲遲不能實現這個願望。突然一日，朱某的朋友建議他買套尾房。朱某認為尾房都是別人挑剩下的房子，害怕會有問題，但看到現在報紙上的報道，尾房之中也不乏好地段、好條件的房子。朱某不由心動，可仍然拿不定注意，到底尾房該不該買？
要不要買，應當在全麵考慮了尾房的情況之後再做決定。尾房存在的原因有很多，不能以偏概全，認為尾房就一定不好。尾房的存在，總體上有三種原因：一是，因為有問題，其本身存在缺陷，價值受損，自然價格就降低；二是，原本開發商另有用途或沒打算賣出去的；三是，因為宣傳力度不夠，沒銷售出去的。除了第一種尾房，後兩種尾房還是可以讓購房者得到較大實惠的，甚至有很多尾房可能比前期推出的還要好。所以，尾房是值得我們考慮的，隻是需要人們多關注一些房產信息。
多關注房產信息意味著多花費時間和精力。的確，尾房要比新建的房子更加難以篩選，據調查顯示，至2008年8月底，全國商品房空置麵積已經達到了13億平方米，北京、上海、浙江、廣東、福建、天津、江蘇等經濟發達省市的商品住宅成交量都大幅度下降。從這些信息中，可以看出，目前中國還有較高的房屋空置率。這些房子有一部分已經成了尾房，可見，質量好的尾房還是存在的。
了解了房產市場的情況，再來分析一下買尾房是否經濟實惠。一方麵，它要比新建的房子便宜很多，節省很多成本。所以，單從住房的角度來看，如果能淘到好的尾房，你就能得到更多的滿足感。實際上，這也就是經濟學中所說的消費者的經濟福利增加。因為，根據經濟學的思維，消費者總是希望能夠以較低的價格購買自己想要的商品，而當價格降低時，購買商品的消費者就會得到比其他人更多的福利。
但從另一個方麵看，尋找它要花費一定的成本。例如，皮鞋成本，（即需要你多跑很多地方去實地看房，從而增加了皮鞋的磨損）、時間成本（需要一定的時間去尋找房屋信息，去考慮，斟酌）、金錢成本等。
考慮是否要購買，無非是將上麵的兩個方麵進行權衡取舍。如果相對於購買房子後節省的成本和效用來說，你認為在尋找尾房的過程中浪費的時間和金錢成本更無法承受，自然就不必買尾房，也不必奔波。但如果，你認為購買尾房帶來的效用更大，就不得不承擔相應的時間和金錢等成本。
但如果一旦決定購買尾房，就應謹慎選擇，以免買了不好的尾房。
一要量體裁衣，不要一味追求低價格。尾房一般會存在朝向不理想、景觀被遮擋、單套麵積較大等缺陷。購房者應考慮自己更看重哪方麵，不要看到便宜就貿然買下，事後又覺得不順心。
二要盡量選擇成熟社區、品牌開發商。買尾房時要注意查看其地理位置、交通狀況、房屋品質、配套設施、周邊環境、物業管理等。最好選擇一個成熟社區，這樣不但生活的大環境有了保證，房屋的品質、物業管理等也有了保證。
三要實地考察。大部分尾房所在的樓盤業主已經入住，可以對這些業主進行走訪，了解房屋質量、居住環境、物業服務水平等情況。而且最好深入到房子中，檢查牆壁有無裂縫、廚衛是否漏水、供暖是否有故障等。
最後一定要查看開發商的資質和《房屋銷（預）售許可證》、《住宅質量保證書》等相關證件，以免上當受騙。而類似於存在債權、債務糾紛，質量問題嚴重，開發商、物業公司、業主之間存在糾紛的房屋，應避免購買。
不做房奴好處多——租房
李梅在銀行工作，每月工資可觀，與身邊迫不及待買房的同事相比，她倒顯得不緊不慢。她在市中心一個社區租了一套精裝修的兩居房子。來她家裏玩的朋友，無一例外地注意到了李梅在外旅遊的照片。在大家的羨慕聲中，李梅不無得意地說這是休假時拍的。用她自己的話說，打死也不做房奴，年輕時的生活不能隻為還貸，應該“不辜負自己”去享受生活。
她的父母親常為一個月的房租心疼不已，說都抵得上買房的月供了，勸李梅貸款買房。李梅的觀點是：“幾十年背著還貸的壓力過活太累了，還不如把那些錢拿來旅遊，四處走走，開闊眼界，或者多給自己添些漂亮的衣服，也不負青春年華。所以，買房不如租房，個人空間、自由時光、有錢心態、安居之所，照樣都不少。”
時下金融危機蔓延，房價走向撲朔迷離，究竟是買房還是租房為大多數人所困惑。有人認為美國金融危機引發了全球金融問題，租房更能保證生活品質；有人認為金融危機使得房價合理回歸，樓市“春天”不會太遠，開發商低價售房正是買房出手的時機。
按照當前的租售比算，雖然部分區域的房價有所下降，但房價和租金水平的偏離度依舊很高，租房還是更劃算些。萬科集團董事長王石認為，年輕人應該在40歲以後再買房。作為房地產開發商，給出這樣的建議著實讓人吃驚。事實上，對於年輕人來說，買房未必比租房好。作為開發商，當然願意大家都買房，但從實際出發，年輕人沒有最後穩定下來之前，還是租房為好。買房有利有弊，利好是讓人有穩定感，弊端是資金套牢。就國外的一些城市而言，20多歲就買房的年輕人也非常少。為了減輕自身壓力，現在即便要結婚成家的年輕人也還是先租房。
當下至少對於三類人來說，租房是最理性的選擇，即剛剛參加工作的年輕人、收入不夠穩定的人、工作流動性較大的人，這些人如果不考慮自身的經濟條件，盲目貸款買房，不僅會出現難以還貸的情況，還有可能因無法還貸而使房產被銀行沒收。如果那樣，就有點得不償失了。
小賢正在讀研究生，攻讀英美文學史專業，她比較喜歡西化的生活方式。她認為買房子是一生中的大事，如果有一定的經濟基礎， 每月能有穩定的經濟收入，拿出還房貸這一部分錢對正常生活不會構成太大影響的話不介意成為房奴。同時，她也不反對租房住，根據自己的經濟條件，可以租住不同的房子，把家安在城中每個角落，這樣會給自己帶來不同的生活感受；可以和不同的人做鄰居，也會增加自己的閱曆，鍛煉自己的交往能力，同時自己也喜歡變換的感覺。她是一個樂天派，不會因為租住別人的房子，就沒有家的感覺。
她覺得在眼下房租和房價比極不協調的情況下，租房住對於年青一代來講可能會更輕鬆一些。舉例來說，如果你把家安在城區中心地段，租住一套兩室一廳房子，按目前的價格算，新樓舊樓房租平均價格每月最多不超過1000元，每年租金最多不會超過12萬元，要是租住在郊區，還會更便宜。如果買房子住，買一套80平方米的房子再加上裝修費、簡單家具起碼超過了80萬元，這80萬元存銀行年利絕不會低於12萬元，如果把這80萬元的年利拿來租房應該是有富餘了，而且什麼裝修、購置家具、物業，一概不用管，想住哪住哪。反正現在房價也漲不到哪去，等自己收入增多，經濟條件更好的時候，再買房子也不遲。
很多人認為買房是改善居住條件的途徑，其實租房也是改善居住條件的途徑。當租賃成為一種常態，生活就不會因為租房而變得不幸福。事實上，即便在發達國家，居民平均住房自有率也僅為50%左右，在歐美、日本和香港地區，也不是多數青年人剛參加工作便去購產權房，流行的住房時尚是先租房後買房的“梯度住房消費”模式。
金融風暴發生以來，許多準備結婚的年輕人改買房為租房。加上不少部門和單位就業形勢吃緊，年輕人工作很不穩定，一些正準備結婚的年輕人明顯感到壓力增加。他們開始捂緊口袋，消費也不像過去那樣隨意，開始“節約”起來了。於是，結婚由買房改為租房，待若幹年後工作較為穩定，市場有了轉機再擇機買房，成了現今一部分年輕情侶考慮的首選方案。
黑色的小產權房——利益相關方的博弈
從小區出發，步行不到10分鍾，就可走到公交車站。11層，框架結構，停車場，綠地。一套80餘平方米的住房，不到30萬元，看似難得的購房機會，陳先生卻下不了決心。