第十二章 房價的猜想——抓住看不見的手(3 / 3)

房價下跌使得開發商們欲哭無淚,與此同時,房價暴跌更讓銀行寢食難安。

統計數據顯示,2007年個人住房按揭貸款增量為7147億元,個人按揭貸款占全部個人貸款總額的825%。“100萬元的房子,如果跌到70萬元,業主肯定選擇停止供房,而銀行即使把房子收回拍賣,也同樣要承受市場價格下跌的損失。一旦大家都選擇停止供房,那銀行的損失就大了,國內的銀行經不起這種折騰。”

專門針對房地產行業的宏觀調控推行3年之後,“金融安全”的命題伴隨著深圳等地房價的大幅波動,擺在了中國決策層的麵前。根據有關專家的研究,中國房企上半年的資金缺口多達4000億元。信貸緊縮之下的房地產企業缺錢已經不是秘密,但坐擁資本平台的上市公司,資金鏈也變得脆弱起來。利用上市公司年報與宏觀經濟數據綜合分析,專家得出的結論是,中國房地產上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規模量級。上市公司資金的缺口,足以反映房地產行業所承受的巨大壓力。

國務院分管領導在布置金融安全工作的部分中提出穩定房地產市場、穩定房地產價格的要求,顯然,穩定房價被注入了確保金融安全的內容。銀行係統密切關注華南和華東房價的波動。按照通常的理論計算,房價跌幅不超過首付比例,銀行的風險並不是太高,最高13%的跌幅也是在首付比例的範圍內,但銀行擔心的就是這種趨勢。

目前銀行的按揭貸款是以住房為抵押的,因此,無論房價的跌幅是否超出通行的首付比例,都意味著銀行在還貸人拒絕還貸從而收回抵押物進行處置時,評估之後的價格是受到損失的。

隻要房價不下跌到大規模地出現貸款人不還貸的情況,銀行的損失是不會出現的;但問題是,現在10%左右的跌幅,可能不會引發大規模的拒絕還貸現象,如果跌幅繼續加大,會有越來越多的人拒絕還貸,而選擇把抵押物不動產丟給銀行;這樣,呆壞賬會大量上升,銀行拋售抵押的不動產,也不足以填平呆壞賬。這就是房價波動給銀行帶來的風險。

隨著金融緊縮、融資渠道把嚴,開發商融資圈地、圈地再融資的路走不通了。一位銀行內部人士甚至表示:“目前已經有一些商業銀行將房地產行業列為高危行業,不再進行貸款審批。”另外,央行仍在繼續推行加息政策,開發貸款不僅門檻提高,風險也進一步加大。在大幅降價銷售無異於殺雞取卵的共識下,開發商隻能將目光轉向土地和項目轉讓。

這樣一來,地方政府的土地財政無疑麵臨著大考。開發商資金緊缺,拿地情緒低落,土地不得不以底價或起拍價成交。習慣了靠土地出讓收益支撐的地方政府也麵臨著財政“過冬”的局麵。地方政府考慮自身財政收支和土地後續推出計劃,針對區域市場必然采取“托市”行為。

先是從商務部手中爭取外商直接投資內地房地產項目的備案權,促使“限外令”開始鬆動;緊接著降低住房公積金貸款門檻;實行交易契稅減免,隻有成交量的上升和土地市場的升值才能帶來房地產在該區域的加大投資,從而確保地方財政目標實現和城市形象的提升。地方政府能做的,隻是表明他們和開發商一起“過冬”。地方政府救市不能說是對中央政策的抵觸,隻能表明地方政府在樓市觀望潮中麵臨著巨大的壓力。

看來,房價下跌對開發商、銀行以及地方政府來說,都不是一件好事,那麼對老百姓來說,算不算一件好事呢?

有人說,房價跌得越厲害,百姓越高興。

也有人說,房價下跌哭的是老百姓。說老百姓為買房子把一生的積蓄都投到了房地產上,房價一旦下跌,他們就成了負債的房主;對沒有買房的消費者而言,看到房子降價以後,大家是買漲不買落,紛紛不買房,最後導致房產形成真正的泡沫。所以,房產降價以後第一個哭的是我們老百姓。

眾多紛紜,那麼到底房價跌了,對老百姓而言,是喜是憂,請拭目以待。

巧用房貸,房奴變房主

現在,越來越多的人加入貸款購房者的行列。因房子而為銀行打工,已是無法改變的事實。那麼,如何巧妙地利用銀行房貸方式為自己解憂,由房奴變為房主呢?

巧妙地利用銀行房貸方式,不光有利於盡快還款和方便投資,精明的投資人還能從一個合適的貸款中賺出錢來。根據貸款品種的功能,選擇適合的投資方式和目的,關係到你的投資是否能獲取更高的利潤。

為了利用房貸,使房奴變房主,你就需要選擇功能靈活的貸款產品。貸款產品的功能是至關重要的,有的產品對多還款和再取款有若幹限製,這會滯後還款期。有時這類產品以較低的初始利率來吸引客戶,一些客戶隻看到其表麵利率,不了解其穩定性、功能及限製條件。選擇功能靈活的貸款產品,使各種收入直接進入貸款賬產,在第一時間衝掉本金、抵消利息,能大大縮短還款期。你可以采取以下措施:

1.選擇適合的還款期限

一般而言,貸款購房,還款年限選擇15~20年較為適中。若貸款年限過短,還款壓力相應較大,一旦工作發生變更,可能導致無力還貸。但如果預期自己未來收入會大幅增長,則不妨選擇較短的還款期限,這樣可少付利息。若有住房公積金的,在購房時能用多少公積金就盡量用。就算工作不久,公積金較少,能用也最好用,這樣可以少付利息。

2.選擇變種房貸

變種房貸有兩種方式:

(1)寬限期。貸款發放後,在合同約定的時期內,隻需每月支付利息,暫不歸還貸款本金。貸款限期結束後,按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。

(2)存貸通。建立一個存貸通賬戶,超出5萬元以上的存款,銀行按比例視為提前還款,以減少你的利息支出。一旦急需,可提取房貸理財賬戶中的所有款項。

3.選擇移動組合房貸或入住還款法

26歲的甜甜活潑漂亮,老家在外地,她是一個瀟灑的自由職業者,和別人合租一個50多平方米的老房。她平時專為市區幾家大的醫藥公司跑銷售,收入不穩定,高時月薪過萬,低時兩三千元。因花錢大手大腳,她常常不到月底就身無分文,是個典型的月光族。現在,甜甜想要買房了,可手中能用的資金沒多少,她後悔沒在有錢的時候給自己留點備用金。

對於月光族來說,要想成為房主而非房奴,入住還款方式可以降低交房初期的經濟壓力。還款人可以申請從貸款第一個月開始,與銀行約定一個時間段,僅償還貸款利息,無須償還貸款本金,約定期滿後,再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。如果購買的樓盤是期房,用這種房貸方式,還可以免除購房者過“一邊交著房租,一邊交著月供”的生活。

不過,需要提醒的是,這種“隻還息,不還本”的最長時間不能超過12個月,但也不能低於6個月。期滿後,購房者需按照事先與銀行約定的等額還款方式或等額本金方式還款。

不妨炒炒房——投資房產

從3歲起就開始學跳古典芭蕾的達貝妮,曾希望成為一名舞蹈家,她在國際芭蕾舞比賽中獲得過第二名的好成績。但隨著年齡的增長,她開始學會思考,覺得自己不可能一直站在舞台上,應該做更多的事情。

大學二年級,達貝妮住在學校的集體宿舍裏。達貝妮說:“因為我是一個紀律嚴明的人,而且還是寢室長,所以我要求大家該熄燈時一定要熄燈,寢室裏不能放電視機就一定不能放,結果跟其他三個室友有了一些小矛盾。於是我就想搬出去住。”2000年,經過一番考察,達貝妮找到了一個僅15平方米但還算滿意的房子,並把它直接買了下來。當然,這也讓她付出了不小的代價——媽媽給她的四年學費變成了房子的首付款。

“我當時沒想著要去賺錢,而是覺得我到了一個好的環境,就可以認真讀書,我的學費應該可以通過獎學金或者打工獲得。”之後,達貝妮又把房子進行了裝修,完工後對自己的首個小家頗為得意的她,便把房子放到網上展示,沒想到很快就接到了房產中介打來的電話,說那套房子有客戶相中,開價比她一個多月前剛裝修好時增加了十幾萬。接下來的事情也就順理成章了,2000年,上海樓市剛起步,從買賣第一套房產中嚐到甜頭的達貝妮一發不可收拾,從大二到大三短短一年多時間,達貝妮就買賣了16套房子。短短三年時間,達貝妮通過投資樓市賺到了四千多萬,掙下了自己人生的第一桶金。

雖然這是一個過時的炒房故事,但它無疑向我們展示了投資房產的巨大利潤。在股市持續低迷、積重難返的今天,意欲投資的人們不妨炒炒房。

打開失敗旁邊的窗戶,也許你就看到了希望。一般投機行為會在股市與房市之間流動。當熊市來臨時,炒房的人就會增多。如果你已陷入股市深淵不能自拔,不妨打開旁邊的窗戶,也許會看到一絲希望。

炒房就是根據不同時期房價的差價,低價買入高價賣出,從中獲取利潤。在生活中我們會發現,一邊是痛心疾首大呼房產泡沫嚴重,另一邊是持續走高的房價。其實這與房地產自身的特性是緊密相關的。

首先,買房是一種剛性需求。所謂剛性需求,是相對於彈性需求而言的,是指商品供求關係中受價格影響較小的需求。衣食住行是人們生活離不開的四件事,投資房產的人正是看中了這一點。而且我國正處於城市化階段,舊城需要改造,人口又不斷向大城市集中,農民、高校畢業生都是潛在的住房需求者。另外,我國人口基數大,每年新增人口眾多,這樣就會源源不斷地帶來新的住房需求。因此,總體來看,我國的住房需求將持續旺盛。

其次,房產是一種耐用的消費品。一般情況下,房子的壽命都在上百年以上,最少也可幾十年(產權期限是七十年)。所以這種長期耐用性,為投資贏利提供了更多的時間機會。

再次,房地產具有不斷升值的潛力。由於土地資源稀缺,人口上升,居民生活水平的提高,整個社會對房地產的需求長期處於上升趨勢。具體來說,人總是要住房子的,而且在不斷換房,小換大,低換高,這種變換機會為房地產投資帶來了可預期的收益。

那麼,我們在購買房產時,什麼樣的房產最具升值潛力呢?

首先,優越的地理位置是房產升值的第一條件。那些地鐵、大型商圈、交通樞紐等地段的房產升值潛力比較大。

其次,政府對房產所在域區的規劃政策以及預期方案,也會對房產升值產生影響。此外,房產周邊的基礎建設以及配套設施也會為升值起推動作用。

再次,房產所屬的小區的綜合水平,物業設施、安全保障、公共環境以及房屋本身內在的價值等,都將是房產升值的評判標準。

最後,還要看該房產所屬地的出租率和租金情況。總的來說,不動產作為一種特殊的商品有兩種變現方法:一是出售,二是出租。一個地區的不動產銷售數據有時會失真,但出租行情作為終端用戶的直接使用,其租金和出租率能夠較為真實,就會明確地告知你該地區物業的真實價值。同時,租金和出租率也是不動產短期收益的衡量指標之一。

然而,並不是隻要投資房產就會有收益,過度投機可能會引發房產泡沫。

泡沫經濟是對一地虛假繁榮經濟的比喻,意指經濟的發展不是憑內力驅出來的,而是在搓衣板上用肥皂搓出來的光環。這種看上去美麗的泡泡停留的時間短暫,一個微小的觸動就足以讓其化為烏有。

國際上的炒房比率警戒線是15%,一旦房地產價格下跌,原來準備持房待漲的賺錢預期就成了泡沫,這些炒房人會拋售現房,對下跌的房地產市場無疑是雪上加霜。另外,國際上的房屋空置率警戒線是10%,而2009年4月底北京市的空置率已達到223%,已到危險邊緣,如在房價形成下跌的預期之時,這就是一顆定時炸彈。一般而言,炒房人比自住買房人更難承受下跌損失,因為大多貸款買房,借資金杠杆放大了風險,漲則收益成倍增加;跌則也損失成倍增加,所以房產市場泡沫一旦破滅,帶來的將是血的代價。所以,房產帶給我們的不僅有高額的彙報,還有巨大的風險,倘若要投資房產,還是需要謹慎思量。