商鋪預租的6個步驟
近幾年來由於商鋪比較緊俏，預租的現象越來越多。為了保障商鋪交易雙方的權利，商鋪預租應具備以下6個條件：
①商鋪預租的前提是該商鋪已經符合商品房預售的條件，並且開發商已經依法取得房地局核發的商品房預售許可證。
②在符合上述前提條件下，承租人應當與開發商簽訂具備下列詳細條款的《商鋪預租合同》：租賃當事人的姓名或者名稱、住所；房屋坐落地點、麵積、結構、附屬設施和設備狀況；房屋用途；預租房屋的交付使用日期；租賃期限；預付款的金額、支付期限；租金數額、支付方式和期限；房屋使用要求和維修責任；房屋返還時的狀態；違約責任；爭議的解決方式等。
③《商鋪預租合同》簽訂後，承租人與開發商應當在15日內持預租合同和其他相關材料向房地產交易中心辦理預租合同登記備案。
④開發商隻有在預租的商鋪竣工並取得房地產權證後，方可與承租人訂立預租商鋪使用交接書，交付房屋。
⑤承租人與開發商房屋交付後，持已登記備案的預租合同及預租商鋪使用交接書，向房屋所在地的區、縣房地產交易中心辦理登記備案，領取租賃合同登記備案證明。
⑥下麵這三種情況是不允許發生的：開發商不得將已經預售的商鋪預租；商鋪預購人不得將預購的商鋪預租；商鋪未經初始登記、取得房地產權證前，承租人不得將預租的商鋪轉租、房屋承租權轉讓或者承租權交換。
商鋪租賃注意十大問題
商鋪租賃時一定要注意細節，簽訂合同之前要作調查。下麵的10個比較尋常的問題希望商鋪投資者一定要認真查看，以免日後留下問題。
（1）調查商鋪的檔案
承租商鋪之前，應當到該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重大信息：
①房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業用房性質，土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將麵臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。
②房屋權利人，以確保與房屋權利人或者由其他權利人簽署租賃合同。
③房屋是否已經存有租賃登記信息，若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關係無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。
（2）免租裝修期
商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由於承租人在交房後發現實際不能辦公或營業，需要對房屋進行裝修才能投入使用，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”是非法律明確規定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除所不用支付的具體費用，一般情形下，隻免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。
（3）租賃保證金
俗稱“押金”，主要用於抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關費用，押金抵扣不夠的情況下怎麼辦？可以在合同約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用後，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”，如果經出租人通知後一定時間內不補足的話，則出租人可以單方解約，並追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“耍賴”行為。
（1）稅費承擔
按照法律、法規、規章及其他規範性文件規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：
①出租：
營業稅及附加租金×5. 55%
房產稅租金×12%
個人所得稅所得部分×20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）
印花稅租金（總額）×0. 1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算）
土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。
②轉租：
營業稅及附加轉租收入×5. 55%
印花稅轉租租金（總額）×0. 1%
在實踐中，商鋪租賃稅費的繳納比較多樣，上述標準隻是法定征收標準，不同區域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前谘詢實際代征網點工作人員。
雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人，此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當慎重考慮長期稅費調整增加費用後，再行約定具體承擔人，不要被某些代征網點短期內較低的稅率所迷惑。