“地鐵核心圈層”指的是位於商業繁華地區的地鐵站點及周邊範圍區域，該區域對商鋪物業影響力最大。特別是坐落在核心圈層附近熱鬧的商業街區，無論是商鋪、辦公樓還是酒店式公寓等都十分興旺。因為地鐵交通帶來一定的客流量，加上商業街原來就擁有的往來購物人群，雙倍客流量無疑直接給“地鐵核心圈層”商鋪帶來較好的收益。
“地鐵上蓋圈層”指的是直接坐落在地鐵站上方的商鋪物業，這裏的“過路消費”是此類商鋪最顯著的特點。上蓋圈層商鋪直接受益於大批地鐵客流，量雖大，但消費欲望不一定大。因為這裏主要還是以交通客流為主，他們一般不會長時間地駐留購物。因此，對這類商鋪抱過高的期望是不現實的。不過，由於商鋪以中青年客戶為主，比較適宜於開設一些小型時尚化而又便捷化的商鋪。
“地鐵輻射圈層”主要指的是地鐵站周邊幾個街區或者更遠的區域範圍，這些商鋪是否興旺視地鐵站坐落的區域位置而定。該圈層的地鐵站點越是在郊區，輻射範圍也就越廣。當然，由於距離過遠，人氣較弱，其價值集聚效應也就越小。然而，此類地鐵站還要看途經和滯留的客流情況，客流多的話消費量就高，反之就低。
（2）地鐵商鋪投資的特點
地鐵商鋪投資必須抓住兩大明顯的特點。一是並非任何地鐵商鋪都是快速“成長股”。地鐵站點客流人群呈“漏鬥效應”，來往人群既能快速集中又能快速疏散。因此，人流和人氣的駐留時間和消費欲望決定了地鐵商鋪的價值。
另一個明顯特點是“時尚化”和“便捷化”，由於來往客流絕大多數是年輕人。因此哪個地鐵站點換乘線路越多，這裏的商鋪生意也就越是興隆。地鐵站都是多條線路的換乘站點，因為客流多，消費幾率也就大大提高。目前，此類樞紐站點商鋪租金都比其他站點每平方米高出500 ~ 1000元。估計未來一些新建地鐵樞紐站點的商鋪市場必定會有較好的增長潛力，目前這些站點商鋪雖然租金有所上漲，但還是一鋪難求。
（3）地鐵商鋪投資成功的因素
投資地鐵商鋪也會受到諸多因素的製約。如果操作不當，也會遭遇風險，甚至失敗。地鐵商鋪投資能否成功，主要取決於5個要素：地段、人流量、位置、成長性以及管理能力。
①地段。
地段的好壞與否，直接決定投資的成敗。商鋪價值與地段密不可分，各地鐵站點由於地段不同，客流量存在差異。有些站點地處人流量較小的區域，同時周邊商業氛圍冷清，這樣的鋪位，會因為地段價值差而毫無價值可言。因此投資時對地段的考量絕不能放鬆，應盡量尋求位於地段價值較高的站點進行投資。
②人流量。
人流量也在一定程度上決定商鋪品質的優劣。失去了人流量的支撐，猶如無本之木，沒有基礎，其餘的都是空談。對於人流量的考量，應該考察其有效到達量，如有些站點雖然地處鬧市區，但是由於其有效人流量不足，一時也難以變成旺鋪。由於站點的人流無法轉變成商鋪的客流，因此其經營狀況並未如當初所設想的那樣火熱起來。如果地鐵人流能夠有效轉換成商鋪客流，那麼經營狀況肯定不錯。
③位置。
同屬一區的商鋪，但是靠近過道的租金最高，緣何如此呢？這就是位置因素所起的作用。因為越靠近過道，所能接觸到的人流量也就越大。由此可見，地鐵商鋪對於位置也非常講究，選擇好的位置，投資回報相對要高。
④成長性。
就商鋪的屬性來說，如果其成長性一般，自然會限製未來的升值潛力，因而投資價值會大打折扣。考察地鐵商鋪的成長性，可以與周邊發展潛力綜合起來考慮。目前一些在建的地鐵樞紐站值得重點關注，建成之後，人流量必定大增。
⑤管理。
商鋪管理方的管理能力也是投資者關注的一個重要因素。比如，上海市位於人民廣場站附近的香港名品街，不少從地鐵上下來的乘客，會專程前去購物。借助其精確定位，已步入良性循環，商鋪租金不斷上漲，目前連擺放在走道上一個長約1. 2米的化妝品櫃台，月租金也達到了12000元（或者按照營業額的28%提成），但仍然一鋪難求。可見管理方能力的高低，也決定了商鋪未來升值的潛力大小。地鐵商鋪大都把對象定位在都市白領，如果管理方引導不善，很容易導致同質化競爭，這是投資者需要注意的。