商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內外大型商業地產開發經驗來看，一個優質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高於初始投入。
（10）市場因素
市場因素對商鋪的影響是至關重要的，這裏包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見並掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客本人的綜合素質了。
投資過程需考慮5項技術條件
商鋪投資過程是一個複雜的決策過程，商鋪投資者在投資過程中要慎重考慮，一般而言需要考慮以下5項技術條件。
（1）商業區域，規模產生效益
在商業區域內的商鋪，不僅在經營方麵有互補、互動的作用，而且在對外宣傳上也有規模效應，所以在商業區域內的店鋪，其投資獲利能力遠遠超過獨立的店鋪。為此，投資者在投資商鋪時，不妨考慮在商業區域內選擇，這樣有助於減少風險。
下麵三種商業區域的店鋪，投資者可以結合分析它們的特點來協助投資抉擇：
①位於交通運輸站的店鋪，以上班族為主要服務對象，以經營日常用品以及價格較低且便於攜帶的消費品為主。
②位於住宅附近的商鋪，以社區居民為主要服務對象，以經營綜合性消費品為主。
③位於辦公樓附近的商鋪，以經營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。
④位於學校附近的商鋪，以經營文具、飲食、日常用品為主。由於學生購買能力有限，商品以中、低檔用品為主。寒、暑假對這些商鋪影響很大，商鋪投資者對此必須有清楚的認識。
通過對以上不同商業區域、商鋪不同的功能性特點的介紹，可以發現商鋪是極富個性化的房地產品種，商鋪投資者必須在投資過程中進行足夠的研究，要考慮商鋪所在地段的商業環境、客戶基礎、客戶特點，從而對商鋪的位置、大小做出符合未來經營需要的選擇，畢竟所投資的商鋪最終要通過經營才能獲得相應的回報。
（2）選擇合適的經營者，降低空置率
商鋪經營者的水平高低是投資商業店鋪能否盈利的關鍵，投資者應注重選擇好的租戶，聘請高水平經營人員或經營能力強的人員。如果選擇的租戶其經營內容不適合周邊市場環境，或者經營水平低、管理素質低下，必然導致商鋪的經營混亂，最終也會導致經營虧損，並不得不關門歇業。如果租戶關門歇業，盡管可以再選擇新的租戶，但商鋪一定時間的空置是不可避免的，所以發生租金損失也是必然的。
（3）高水平規劃，提高商鋪投資價值
商鋪的規劃設計對商鋪的功能性影響很大，高水平的規劃設計，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引更多的顧客。那些規劃設計不科學，缺乏對經營者、消費者功能需求的商鋪一定會給商鋪投資者帶來損失。
例如，一個商業房地產項目規劃設計不合理，商鋪的麵寬為6米，進深20米，那麼這樣的商鋪的功能性就有問題，合適的租戶比較少。租戶範圍縮小，商鋪的投資價值必然降低。對於位於大型購物中心裏麵的商鋪來講，不合理的規劃將導致有些地方的商鋪很難被購物者青睞，這樣的商鋪，零售商是不會輕易選擇的，除非整個購物中心的商業環境特別好，零售商因為商鋪外部的因素而做出投資選擇。
（1）行業類別，鎖定商鋪投資預期期望
商鋪投資過程中，除了對上述三個技術方麵的問題做考慮外，還需要對商鋪可能適應的經營行業做甄別。我們難以設想一個商鋪投資者在進行商鋪投資時，對即將投資的商鋪所適合的行業未做任何考慮就盲目進行投資的情況。當然，一般的商鋪投資者的確很難對商鋪投資的深層問題進行考慮，哪怕是初步考慮，原因首先在於商鋪投資者對商鋪投資相關的專業知識不夠了解。
關於商鋪適合行業的問題，僅舉幾例說明。例如，在火車站、汽車站附近，投資批發性店鋪為宜；在居住區和辦公區，以投資零售商鋪為宜等。但是，在投資實際操作中，投資者仍需做深入的行業調查和市場細分，才能保證一定的投資準確率。
（5）專業化程度，影響商鋪投資收益
在大城市裏，有些公寓、寫字樓、商業混合的大廈，即所謂的“綜合樓”，上層供居住及辦公使用，底下幾層作為百貨商場，雖然其優點是可保證有一定的消費者，但其混雜性帶來的消極影響也很嚴重。例如：人員混雜，安全容易出問題，而且容易產生矛盾；住戶嫌公司、百貨商場人來人往，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧靜的環境，使其居住質量受到影響。公司、百貨商場因受到指責並且容易受到住戶意見的牽製，最終在一定程度上影響其日常經營。