唐前期政府實行在“抑製兼並”土地製度框架下的土地買賣政策，即以限製土地買賣保證均田製的實施，主要采取行政與法律手段，控製土地市場交易。唐後期，農業生產及商品經濟的發展，土地買賣日益頻繁，土地產權流轉速率明顯加快，政府為保證賦稅有常，放棄國家直接配置土地資源的土地分配政策，土地買賣成為人們占有土地的主要渠道。唐後期的土地買賣政策也隨之放棄了對土地交易的種種限製，土地市場化的進程加速，政府轉而采取以經濟與法律手段，調節土地市場的資源。
3.2.1 唐代土地買賣政策的變遷與土地買賣漸趨繁榮的曆史過程
唐代土地買賣政策從唐初至唐末發生了重大的變化。首先是合法的土地買賣政策所規定的範圍由小變大，條件由嚴變寬，數量由有限額變為無限額。其次是非法土地買賣政策所規定的口分、永業田從禁止非法買賣變為公開合法買賣，對非法典質土地者由限製變為不限製，對兼並土地者由打擊變為不打擊。再次是逃絕戶土地買賣政策從規定的嚴禁買賣到公開買賣，對賣掉土地者由不複授田變為再重新分配。唐代土地買賣政策的這些變化，直接導致了唐代土地買賣呈直線上升的發展趨勢，土地買賣漸趨繁榮，主要表現在以下幾個方麵：
第一，土地買賣的數額大為增加。中唐以前，“諸買地者，不得過本製”，政府的政策限製嚴重地影響了土地買賣的數額。大土地私有者也不乏其人，如盧從願被稱為“多田翁”，李憕被視為有“地癖”，不免含帶著貶義，在政府的眼裏仍被視為非法買賣。中唐以後，大宗土地買賣已經相當普遍，且買賣數量比中唐以前大為增加。
第二，土地私有化程度提高。中唐以前，均田製以國有製為主，均田戶的土地隻有使用權而無所有權，私有土地雖然存在，但所占比例較小。隨著土地買賣頻繁，土地開始從國有製向私有製轉化，土地私有製占據了主導地位，國有製土地退居次要地位。此時，王公百官和豪強地主的莊園不僅是私有性質的，而且一般的自耕農的土地也成為私有製，即使均田戶從政府手裏得來的土地也成為私有。唐德宗《貞元元年南郊大赦天下製》：“建中四年以來，有身死王事，義烈著明未經褒贈者，本道即具名衡事跡聞奏。諸道有解退官健，州府長吏切務安存，仍量以空閑地給付，免其差役，任其營生。”“任其營生”一語，就是指給付的土地不再收回，為其私有。唐穆宗《長慶元年正月南郊改元赦》中表述得更為明確：“應諸道管內百姓，或因水旱兵荒，流離死絕，現在桑產，如無近親承佃，委本道觀察於官健中取無莊田有人丁者，據多少給付，便與公驗，任充永業。” 唐武宗時規定將逃戶田地給予百姓為永業。“自今以後，二年不歸複者，即仰縣司，召人給付承佃，仍給公驗，任為永業。”除此，政府還規定農民所墾荒地也為私有。如《舊唐書》卷18下《宣宗紀》載：百姓開辟秦、威、原三州及七關附近的土地，規定“五年內不加賦稅。五年以後，重定戶籍，便為永業”。可見，農民土地的私有化不僅是普遍存在的事實，而且得到國家的承認和法律保護。就是原來國家控製的公廨田和職分田以及屯田也不斷地私有化，武建國先生曾專題作過論述，限於篇幅不再贅述。土地私有化的高漲無疑是土地買賣發展的結果，土地進入流通領域，土地產權才得以實現和深化。
第三，土地買賣渠道成為占有土地的基本途徑。中唐以前，非法買賣在法律上還沒有得到政府的承認和保護，而中唐以後的土地買賣中，已無合法與非法區分，土地買賣均受到政策與法律保護。土地買賣不受時間、戶籍、地域等條件的製約。元和時，“諸道州府長吏等，或有本任得替後，遂於當處買百姓莊園田宅”。在外地置買田莊這一階段是非常普遍的。土地買賣渠道成為占有土地的基本途徑，賜、假、借、請、射等土地占有途徑減少。唐德宗在公主出嫁時無田可賜，遂“各給錢三百萬，使中官主之，以買田業”。連皇帝得到土地都要通過購買。所以，除特殊情況外，土地產權流轉隻有通過買賣才能實現。唐代的工商業比以前大為發展，因此富商大賈的經濟實力空前雄厚。商賈憑借其財力和與政客交易獲得的權力等有利條件，加大了對土地的投資力度。
第四，土地流轉的頻繁。如富商叔明在蜀廣治田產，“數年子孫驕縱，資產皆盡”。又如大地主屈突仲任，“父卒時，……資數百萬，莊第甚重，而仲任縱賞好色，荒飲博戲，賣易且盡。數年後，唯溫縣莊存焉，即貨易田疇，拆賣屋宇，又已盡矣”。土地買賣速度的加快，致使不少世人為之歎息：“士大夫子孫承家百年而不毀者寡也。”趙雲旗先生總結唐後期土地買賣發展的特點主要有三個：即自由、自願和買賣的正常化。
3.2.2 唐後期土地買賣政策的變遷
安史之亂以後，由於中央集權削弱，以國家主導配置土地資源的分配政策實施全麵受阻，以私有製為主的地主大土地所有製日益強大。中唐以後，嚴禁土地買賣政策如強弩之末，承認和允許私人占有的土地成為唐後期土地買賣政策調整的核心，政府對土地買賣的嚴格控製逐漸演變為土地買賣程序管理。如唐憲宗元和八年（813年）十二月敕雲：“應賜王公、公主、百官等莊宅、碾磑、店鋪、車坊、園林等，一任貼典貨賣。” 王公百官出賣各類土地不僅是合法的，而且百姓也同樣如此。如元和十四年（819年）四月敕雲：“如聞諸道州府長吏等，或有本任得替後，遂於當處買百姓莊園舍宅。” 唐代中後期政府土地買賣政策的變遷，主要體現在：
1.土地買賣政策的限製性措施大為減少
唐初諸庶人永業田和口分田的買賣隻限製在三個條件之內，即永業田家貧供葬、口分田賣充碾磑邸店和狹鄉樂遷寬鄉者，在這三種條件之外者皆不許買賣。到唐代中後期，將唐初的限製完全取消了，即使不符合以前的條件都可以合法地買賣。代宗寶應二年（763）九月敕雲：“客戶若住經一年以上，自貼買得田地，有農桑著，無問於莊蔭家住，及自造屋舍，勒一切編附為百姓。” 從這條詔令可知，百姓不論在什麼條件下的買賣的土地可得到法律的承認。從唐代中後期土地買賣的條件看，有各種各樣的情況，有買地施舍給寺院的，有買地作為陪嫁品的，有賣地用於酒色之費的，還有買地作為園林的，凡此等等，不須枚舉。
唐初嚴加限製土地買賣的數額，規定：“諸買地者不得過本製，雖居狹鄉亦聽依寬製”。 所謂“不得過本製”，就是不能超出國家規定的授田標準。如果超過了國家規定的標準，就是限外占田，屬於非法行為，要受到國家的處罰。安史之亂後，這一規定逐漸改變，買賣土地的數額政府沒有限製了。如有數額限製，就不會產生占地千頃的大地主和莊園主，唐代的地主大土地所有製就不會產生。
2.基本取消了違規買賣土地的懲罰性措施
眾所周知，唐中葉以後，“法製墮弛，田畝之在人者不能禁其買易，官授田之法盡廢”。但盡管如此，作為政府來說還是盡力加以製止，實際效果可另當別論。然而，從安史之亂到唐末，唐代政府有關違規買賣土地的政策極少見了。隻有唐代宗時有過一次，寶應元年（762年）四月敕：“百姓田地，比者多被殷富之家、官吏吞並，所以逃散，莫不由茲。宜委縣令，切加禁止，若界內自有違法，當倍科責。” 不過，這實際上是一紙空文而已，並不能產生什麼作用。自唐德宗之後，這類令文也不見了，說明土地作為私有財產可以隨便買賣後，再無非法與合法之分了，政府因此取消了違規買賣土地的懲罰性措施。
唐前期的永業田、口分田也不準典貼質舉。規定：“諸田不得貼賃及質，違者財沒不追，地還本主。” 至唐玄宗時期，對土地典貼和質舉的懲處放寬，開元二十五年（737年）田令雲：“從遠役外任無人守業者，聽貼賃及質。”唐代前期諸田都不得貼賃及質舉，違者即是非法行為，要受到國家的處治。唐玄宗時除遠役和外任無人守業者可貼賃及質舉外，其他人若貼賃和質舉國家也還是要限製的，如天寶十一載（752年）詔中提到各種非法行為其中就有“或雲典貼”。安史之亂以後，隨著土地私有化的加深和土地買賣的公開化，政府完全取消了對典貼和質舉土地的懲處性措施，各種土地的典貼和質舉都成為合法的了。如貞元十六年（800年），盧群“先寓居鄭州，典質良田數頃，及為節度使，至鎮各與本地契書，分付所管令長，令召還本主，時論稱美”。盧群在鄭州典質良田數頃，自然是公開的，是當時的政策所允許的。典質土地是得到國家承認的，受到法律的保護。像這樣的事例在唐中後期多不勝舉。
3.對限外占田嚴厲打擊政策發生重大變遷
對於土地兼並，唐初實行嚴厲禁止和打擊政策。如官僚地主在其永業田限外多占田者，《唐律疏議》卷12《戶婚律》：“諸占田過限者，一畝以下笞十，十畝加一等，過杖六十，二十畝加一等，罪止徒一年。若於寬閑之處者，不坐。”《疏議》釋曰：“非寬閑之鄉不得限外更占。若占田過限者，一畝以下笞十，十畝加一等，過杖六十，二十畝加一等，罪止徒一年。”若不遵守法令，肆意兼並者，不論是權貴還是一般地主都要遭到製裁。打擊兼並的政策措施不僅嚴格而且執行得好，打擊的力度也比較大。至唐玄宗時期，王公百官和富豪之家，假“借荒”、“置牧”的名義侵占國家大量的肥沃土地，同時還公開地違法收買農民口分永業田，土地兼並已超過了漢成、哀之時。但卻“法令弛壞”，“遠近皆然，因循亦久”，“尚未能斷”。 即使處理，也給予很大的照顧，要求“更從寬典，務使弘通”，規定所買永業口分田，若有主來理者。宜並卻還，但由“官為出錢”，還給原主。如果“無主論理”，便“不須收奪”。至於對兼並者的打擊和所兼並土地的追奪就更少見了。唐玄宗時期對官僚地主以及富室豪強所占有的大量土地已經實行保護政策，否則就不會有刑部尚書盧從願“廣占良田，至有百餘頃”，東都留守李憕，“豐於產業，伊川膏腴，水陸上田，修竹茂樹，自城及闕口，別業相望”的史料記載。中唐以後的關於禁止土地兼並的文獻記載，可謂鳳毛麟角。至唐後期，國家就完全不限製和打擊土地兼並了，抑製土地兼並政策和事例在文獻中就難覓蹤跡，看到的卻是統治階級對土地兼並的維護。如《全唐文》卷685皇甫湜《對賢良方正直言極諫策》中雲言“本於交易，焉奪富以補貧；將欲因循，豈損多而益少。”
4.從國家財政需要出發，對禁止買賣逃絕戶土地的政策做出重大調整
對於賣掉原來口分田和永業田及園宅地的人，包括逃亡之戶，唐前期政府為了禁其買賣規定不再受給土地。《新唐書》卷51《食貨誌上》雲：“已賣者，不複授”。到了安史之亂以後，這一政策也發生了很大的變化，賣掉土地者可以重新申請，政府根據情況再授給其土地。代宗廣德二年（764年）四月敕雲：“如有浮客情願編附，請射逃人物業者，便準式據丁口給授。如二年已上種植家業成者，雖本主到，不在卻還限，認別給授。” 這一詔書主要是對逃戶重新授田的規定，把逃亡人戶的土地給情願編附的浮客“準式據丁口給授”。凡是重新受田後種植二年以上家業已成者，即使原主返回也不退還，國家另給其土地。大曆元年（766年）十一月製又重申：“如百姓先貨賣田宅盡者，宜委本州縣取逃死戶田宅，量丁口充給。”這次重申又擴大了重新受田的對象，不僅指逃亡戶而且包括所有賣掉田宅的百姓。唐後期改變原來“已賣者不複授”的政策為重新授給已賣者土地的政策，是從增加國家財政收入出發的。
唐後期政府重新授田給賣掉土地者的另一種政策是讓其承佃逃戶的土地，經過數年之後便正式授給承佃之人。如唐武宗會昌元年（841年）製雲：將逃戶田地“租佃與人，……二年不歸複者，即仰縣司，召人給付承佃，仍給公驗，任為永業。”唐宣宗大中二年（848年）二月製也雲逃戶田地，“任鄰人及無田產人，且為佃事，與納稅糧。如五年內不來複者，便任佃人為主。”唐後期政府對逃絕戶的土地處理更趨於靈活，逃絕戶的土地既可租佃、買賣，也可按政策規定轉讓。換而言之，政府並不關心逃絕戶土地的產權歸屬，隻關注按土地上繳賦稅。
3.2.3 唐後期土地買賣政策變遷的效應
1.較為完全自由的土地私有產權得以確立
恩格斯曾經說過：“土地所有者可以象每個商品所有者處理自己的商品一樣去處理土地。”“完全自由的土地所有權，不僅意味著毫無阻礙和毫無限製地占有土地的可能性，而且也意味著把它出讓的可能性”。 這兩句話說明了土地成為完全意義上的商品的前提是土地所有者必須對其擁有完全的占有權、使用權和處分權。土地買賣的權利，從屬於土地產權。秦漢以來，土地私有製雖已確立，但始終處於一種合法而又不完整不自由的狀態之中。主要原因是封建國家通過建立各種規章、政策以幹預土地分配和土地買賣。漢代的徙陵與告緡，實際上是沒收“豪傑兼並之家”和商人的土地，王莽“更名天下田曰王田”。更是將私人田畝一律收歸國有。北魏以至隋唐的均田製，都長期地在全國範圍內幹預土地分配和土地買賣。許多具體事例也都反映了封建國家通過政治權力對土地的予取予求。中唐以前，土地產權始終是處於一種不穩定的狀態。土地買賣的對象與範圍有嚴格的規製。大量土地被排除在買賣範圍之外，即使政策允許買賣的土地，也不具有真正的商品性質。唐代的口分田，農民身死，“則沒入官，更以給人”。這是土地所有權屬於國家，農民隻有占有權和經營權，雖允許有條件地買賣，其商品性質無疑是不完全的。
唐代中葉，國家實行兩稅法，“兼並者不複追正，貧弱者不複田業”，國家既不向官吏和農民配置田土，又“田疇邸宅，莫為限量”。安史之亂以後，國家對土地買賣不再有任何限製，於是買賣形式便成為社會公認的正常形式。買賣有兩方麵，一方麵有官僚、大地主和商人，放高利貸者這些購買者；另一方麵必有土地的出賣者，出賣土地的人，當然首先是窮苦無告的農民。他們因為賦役的橫征暴斂，地主的殘酷剝削或其他不幸，不得已而將自己的口分世業賣掉，這就是陸贄所說：“人小乏則求取息利，人大乏則賣鬻田廬”。天寶以後，軍旅不息，調發煩重，人民顛沛流離之多又遠過於唐之盛時，“賣鬻田廬”的人自然就更多了。
從唐初起到唐天寶年間止，禁止買賣的法令亦不斷頒發，盡管在事實上收效甚微，但是在法令上超過限製的買賣仍然是違法的。中唐以後，連這點形式上的幹擾也不複存在，土地自由買賣成為確定無疑的政策。買賣方式，不僅是社會公認的正常方式，也是法律承認的惟一方式。宋代是在唐代廢除了土地買賣形式限製之後一個繼起的時期。這時的土地買賣和土地兼並，大有狂瀾滾滾，一瀉千裏之勢。宋人《袁氏世範》所謂：“貧富無定勢，田宅無定主，有錢則買，無錢則賣。”宋人謝逸所見四十年間的變化：“鄉閻之間，曩之富者貧，今之富者，曩之貧者也”。袁采在《袁氏世範》中也表達了相同的感受：“今不須廣論久遠，隻以鄉曲十年前二十年前比論目前，其成敗興衰何嚐有定勢？”小農決不隻是被兼並的對象，他們有可能通過艱難積蓄購買田產上升為富農地主。甚至出現“再傳而後，主佃易勢”的轉化。宋代地權轉移的速度，辛稼軒詞《最高樓》謂之“千年田換八百主”。
總之，均田製瓦解以後，土地成為比較完整意義的商品，土地買賣遂成為人們占有土地的主要途徑，土地市場的範圍與規模也因此而急劇擴大。中國封建社會比較完全、比較自由的土地產權，至此才開始確立。
2.契約取代國家土地買賣政策，並具有合法和決定作用
地主、農民昔日通過國家授受等各種途徑所擁有的土地，其繼承、買賣、經營、支配權不再受國家的幹涉和控製，土地所有權完全轉入田主手中。這從唐後期土地買賣的方式中可以比較透徹地看到這種轉化。
唐前期，土地買賣受到國家的諸多限製，並須經官府申牒立案。唐後期則是“人從私契”，私契在土地買賣中具有合法和決定作用。這在敦煌出土的唐末土地買賣契約文書中得到客觀而生動的反映。如“安環清賣地契（斯一四七五）”末尾寫明：“官有政法，人從私契，兩共平章，書指為記”。又如“安力子賣地契（斯三拿七七）”則寫明：“或有恩赦流行，亦不在理論之限，兩共對麵平章，準法不許休悔；如先悔者，罰上耕牛一頭，充入不悔人。恐人無信，故立私契，用為後驗”。 從這些契約所反映的情況可見，土地買賣已排除了交易雙方之外的各種幹預，不再受國家的製約，無須官府審核和裁決。買賣雙方可以依據個人意誌自由買賣土地，確認私契的決定作用，“人從私契”已成社會所公認。私契的公開化、社會化和合法化，正反映了土地所有權的私有化。不惟如此，唐後期的賣地契已與賣宅舍契、賣牛契的形式一致。如“令狐寵寵賣牛契（斯一四七五）”末尾注明：“依契為定，不許休悔，罰賣五碩，入不悔人。恐人無信，故立私契，兩共平章，書指為記。”這進一步說明，唐後期土地已和宅舍、牛一樣，成為人戶的私有財產，土地所有者已經可以根據自己的意誌支配土地。
3.地權流轉交易市場的範圍和規模擴大
唐中葉以後，隨著政府對土地買賣限製與國家配置土地資源的分配政策的廢除，土地買賣交易日見增多，地權流轉交易市場的範圍和規模亦隨之擴大。
貴族、官吏具有封建特權，特別是優免特權，仍然是兼並土地的主要力量。至宋真宗時，有人警示：“若不禁止，由天下田疇半為形勢所占”。人們遂多把顯貴與富豪兼並相提並論，不但地主買田，農民買田亦日漸增多。唐宋以後，社會經濟的發展，農民以至佃農買田的記載漸多。唐代宗寶應二年九月敕說：“客戶若住經一年以上，自貼買得田地有農桑者，無問於莊蔭家住及自造屋舍，勒一切編附為百姓”。 其中就可能包括農民以至佃農。宋代對國有田地的經營，開始以募民承佃為主，後來越來越多地實行鬻賣。出賣官田時，對原有佃農給予優惠，如治平年間規定，“有租佃戶及五十年者，如自收買，與於十分價錢內減三分”。這些都說明佃農買田已非偶發現象。
不但農民賣田，地主賣田的也日漸增多。唐宋以前，在門閥製度和均田製度下，貴族、官吏的地權是比較穩固的，賣田的多為農民。唐宋以後，富貴之家賣田開始成為突出的社會現象。唐末有人說，“不肖子有三變，第一變為蝗蟲，謂鬻莊而食也”。以後又“鬻書而食”、“賣奴裨而食”，此種“三食之輩，保代無之”。