3.操作失當
由於目前物業管理從業人員的素質普遍不高，再加上物業企業對這方麵的教育未能有效地跟進，使物業企業在履行管理職能時，常常在具體工作的操作流程上出現偏差或失誤，從而造成違規現象的出現，並由此促成了雙方糾紛與衝突的生成。
三、管理違規衝突的案例
【案例一】2003年5月，位於哈爾濱市一物業小區住宅樓地下室的某休閑俱樂部為擴展業務，想把原來放在俱樂部內的燃煤爐放到共用的地下室。
管理該物業小區的物業企業在未征得小區業主同意的情況下，與這家俱樂部簽訂了《委托書》，約定物業企業委托俱樂部管理住宅樓設備間的給排水、供暖、供電設備，負責設備日常維修保養，確保設備正常使用，解決設備的突發事故；物業企業同意俱樂部使用設備間內的閑置室間及在設備間外屬於俱樂部的通道等處增添必要的設備。
該俱樂部於2003年5月將改建後的燃煤爐建在地下室設備間內，並對設備間出口及樓梯進行了維修，將地下室的出口設在住宅樓的一角。如此一來，不但共有地下室被俱樂部占據，住宅的本來麵貌被破壞，而且堆放在院內的煤堆也給周圍的環境和衛生造成了影響，業主們立即向物業企業提出抗議，要求他們取消委托協議，還住宅小區本來麵貌，但物業企業拒不接受業主的要求，不肯取消協議。業主們一怒之下，將物業企業和休閑俱樂部告上了法院，一審法院認為，物業企業和休閑俱樂部的行為不構成對業主的權益的侵犯，亦未構成妨礙，駁回了業主排除妨礙的請求。
業主們又上訴至哈爾濱市中級法院。哈爾濱市中級法院認為，物業企業受該住宅樓內業主委托對該樓的物業進行管理，與業主是委托與被委托的關係，作為委托方的業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權，在未征得委托人的同意的情況下，擅自對委托人委托其管理的設備進行轉委托，就是侵害了所有業主的權利，為此認定物業企業未經業主同意擅自將物業的共用部分委托他人使用，其行為侵害了業主的權利，並作出判決：撤銷原審法院的判決；物業企業和俱樂部將安裝在住宅樓設備間內的鍋爐及其附屬設施煙筒予以拆除，將住宅樓通往設備間的出口恢複原狀。（案例摘錄節選自海南物業信息網）
案例解析：在本案例中，該物業企業違反了“物業管理條例”第六條：業主在物業管理活動中“對物業共用部位、共用設施和設備相關場地的使用情況享有知情權和監督權”，以及“物業管理條例”第五十條“物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續”的規定。
【案例二】某住宅小區竣工後，當購房者前去管理該小區的物業企業領取房屋鑰匙時，該企業卻要向每一位購房者收取800元“裝修保證金”，不交就不給鑰匙，由於業主們都急於搬入新居，無奈隻好不情願地交了。入住後不久，業主們得知，物業企業收取“裝修保證金”的不合理做法，早已被明令製止，因而一致要求返還“裝修保證金”，但物業企業一直拖延不還。在萬般無奈的情況下，業主代表向區政府的物業管理辦公室投訴了管理該小區物業企業的不合法行為。在區政府物業管理辦公室的幫助下，很快使小區物業企業返還了被扣留了半年多的“裝修保證金”。記者就此采訪了區政府物業管理辦公室相關負責人，他告訴記者，2003年9月該市物價部門就明確規定不得收取“裝修保證金”，收到小區業主的投訴後，他們立即找到了該小區的物業企業，宣傳了相關規定，使其認識到自身做法的不妥，及時返還了收取業主們的款項。該負責人認為，政府規定必須遵守，任何物業企業都不能例外。他們將關注這方麵的情況，凡有不合法規的現象都要進行糾正，以維護廣大市民的切身利益。（案例摘錄節選自湖南物業網）
案例解析：在本案例中，物業企業違反了當地物價部門不得收取“裝修保證金”的明確規定，屬於亂收費的違規行為。