三、管理定位衝突的案例
【案例一】某市一物業小區的一位業主，在入住時與管理該小區的一家物業企業簽訂了入住協議書。入住後的某日晚上，該業主下班後，將自己的摩托車未加防盜裝置，停放在了小區內。第二天上班時，該業主發現自己的摩托車已丟失，便立即報了警，但至今未破案。該業主便起訴至法院，請求法院判令物業企業賠償丟失摩托車所造成的損失。（案例摘錄節選自現代物業網）
案例解析：當前，不少物業業主與物業企業的糾紛已經開始轉移到家庭財產的失竊方麵。許多物業業主片麵理解物業企業就是“第二警力”，一旦自己家庭財產遭遇損失就將物業企業推上被告席，然而這並不代表物業企業必須承擔物業業主失竊的後果。在此案例中，該業主在入住後，雖與物業企業簽訂了入住協議書，但該入住協議書是物業企業對業主提供物業管理服務的承諾和其願意接受服務和物業管理的明確表示，並沒有個人的財產由物業企業保管的條款或其他相關約定。為此，物業沒有為其保管摩托車的責任。盡管物業企業對小區的安全負有日常管理的義務，但受職能權限的製約，其所承擔的小區安全防範的義務隻是有限的義務，但許多物業業主往往不清楚這一點。
【案例二】占據全國主流城市95％以上電梯廣告的某企業曾在廣州擺下擂台，宣布將全麵滲透京、滬、穗、深的小區電梯間。廣告進電梯已非新聞，但由此帶來的物業管理新問題已越來越受到各方的關注。某電梯廣告企業負責人在接受采訪時坦言，電梯廣告的運作一般是由該公司和物業小區的業主委員會或管理該小區的物業企業簽訂協議，該公司不但要為每塊廣告支付一定比例的費用，還要支付電梯保險費等。但他以商業秘密為由不願透露具體數額。但某記者從其內部探知，在穗、深等城市的住宅小區，每塊電梯廣告賣價每月接近1000元，一部電梯通常有兩三塊這樣的廣告牌，一個中型小區一般就有幾十部電梯，如此推算，電梯廣告的收入是十分可觀的。但在物業企業中，對這筆收入的歸屬定位，還存在著較為模糊的認識。凡開展或接攬此項業務的物業企業一般均稱，電梯廣告屏的電費都是由廣告公司自己支付的，並沒分攤給業主，電梯廣告收入一般是用於補貼物業管理成本，取之於小區，用之於小區，否則這些涉及廣大物業業主利益的公共資源就會一直閑置。從道理上看，這種說法無可指責，但能否真正做到，還得取決於企業的誠信程度。雖然，目前尚未發現因電梯廣告而產生糾紛或衝突的個案，但隨著物業業主維權意識的不斷增強，電梯廣告的收入問題，必將挪入其維權範疇之中，如這筆收入的權屬與分配如何界定？物業企業有沒有將這筆收入用於小區公共事務？
權屬與分配能否得到物業區域內全體業主的認可與支持？物業業主合法權益能否得到有效的保障與體現？如何對這筆收入的使用實施有效的監管？這些問題必將成為物業業主新的關注焦點所在。可以預測，在未來的幾年內，電梯廣告收入的歸屬和使用問題，必將構成物業企業與物業業主之間新的糾紛或衝突的觸燃點。（案例摘錄節選自現代物業網）
案例解析：根據《物業管理條例》第五十五條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。經營所得收益應當主要用於補充專項維修基金，也可以按照業主大會的決定使用。”從這一規定可以看出，電梯廣告收入所得應歸全體業主所有。此外，在業主買房時，一般在合同中也有明確規定，公用麵積和共用設備為全體業主共同所有。為此，利用業主共有資源所產生的經濟效益，理應歸屬物業區域內的全體業主。另外，從規範的角度，電梯廣告收入本應由業主委員會收取，直接用於小區的維護建設，也可以用於承擔貼補物業業主的公攤負擔；若物業企業有所介入，可按相應比例提取一定的管理傭金。這應該是電梯廣告收入權屬和使用的理想模式。但是，由於許多城市的物業小區並未成立業主委員會，許多小區的電梯廣告收入實際上是直接交給了管理該小區的物業企業，而物業企業又不具備接受這筆收入的正當法律身份，這就為今後物業企業與物業業主之間在電梯廣告收入問題上，留下了糾紛與矛盾的隱患。
【案例三】2002年7月某一天，某大廈一位年輕的女業主來到某物業管理處聲稱現正租用其房的租戶不配合交納管理費和租金，並表示要行使業主權利，將該房的水電同時停掉，以此迫使該租戶交清房租等費用。該管理處值班人員聽完情況後再三勸導該業主不要衝動，放棄使用過激行為，采取雙方協商的方式來處理此問題，但該業主不聽勸告，又寫了《停止某某房水電的委托書》，並注明業主本人對此事全權負責。管理處值班人員隨即通知當班巡邏崗，帶該業主上樓停水電。停水電過程中，該業主站在水表房、電表房門口看著巡邏崗把水閥、電閘相繼關閉後才離去。晚上18點左右，該房租戶回到房間發現水電全無後向控製中心詢問，中心值班員告其原因，並出示業主手寫的關閉某某房水電的委托書，同時提醒租戶和該房業主聯係協商解決。該租戶聲稱此前已和業主協商過，現拒絕和業主聯係，並講明情況。原來該房業主此前給租戶的租金發票存有問題，關於此事租戶已電話聯係業主要求一起到工商稅務部門求證，而業主卻回避。現租戶不是不願意交納租金，而是因為業主提供的發票引起稅務局對其公司財務的審查。現租戶要求業主對發票進行解釋，同時通過谘詢其律師，向物業管理處提出以下建議：