第13章 管理衝突(2)(1 / 3)

三、管理理念衝突案例

【案例一】某物業小區僅3萬餘平方米的麵積,原開發商所屬的物業企業僅收取0.30元/米2/月的物業管理費,每月隻有9000多元物業管理費收入。因有開發商支持,雖然盤小,但隻要開支計劃安排得當,收支大致可以持平,物業企業與物業業主也相安無事,沒有因收費問題而引發什麼矛盾或糾紛,首屆業委會成立以後,各項工作取得了卓有成效的進展。但業委會認為小區物業管理費還有下調的空間,且又因業委會與開發商之間存在著較多的矛盾,於是主張另聘一家物業企業管理小區。對此,物業業主之間存在著較大的分歧,而另聘的物業企業因小區狀況和物業管理費缺乏吸引力也不願來。原物業企業在合同到期時,因雙方意見無法達成一致,就宣布了撤離。在這種情況下,業委會隻好自己開展物業管理工作,並要求物業業主按原標準交納物業管理費。此舉遭到物業業主和社會各界的廣泛質疑,有不少物業業主拒絕向業委會交納物業管理費。無奈之下,業委會向人民法院遞交訴狀,告小區物業業主不向業委會交物業管理費。此舉遭到物業業主的質疑,認為業委會作為訴訟主體狀告物業業主欠費,有違法律規定。結果,自業委會開展收費後,收費率連50%都達不到,使物業管理難以正常展開,小區安全環境明顯惡化,水電費難以及時上交,小區的正常秩序的維護遭遇到前所未有的困難。(案例摘錄節選自中國物業網)

案例解析:該案例與管理理念的混亂與模糊有著直接的關聯,業委會的“自治”,出發點和動機應該都是無可非議的,也不妨將其視為對物業管理模式的一種探索和嚐試。但因理念上的混亂和模糊而造成結果上的不盡如人意,並產生了不良的影響和作用:一是受“低廉為最佳”的理念誤導,自以為是地欲將原本就很低的物業管理費,再予以下調,結果適得其反,自釀苦果;二是人為地將物業區域內的矛盾擴大化,把業委會與開發商的矛盾演變成為業委會與業主的矛盾,使原有矛盾未消,又平添新的矛盾;三是法製理念的淡化,致使訴訟主體的身份遭到質疑,而使自身陷於尷尬和無奈的境地。

【案例二】某市一住宅小區部分業主欠繳物業費,管理該小區的物業企業竟用拉電閘斷電的手段來逼迫業主交納物業費。嚴重影響和幹擾了業主的居家生活,並由此引發了一係列的糾紛和衝突。物業企業對此“理直氣壯”地解釋為,業主拖欠物業費,企業無法及時收取,隻好采取斷電的方法;又稱,曾谘詢過有關人士,一般法院不會受理這類糾紛,因此才不得已而為之。(案例摘錄節選自中國物業網)

案例解析:業主欠繳物業費有著種種的理由,使物業企業在追討的過程中,常常陷入扯皮爭執的紛爭困境,這是不爭的事實,但采取拉閘斷電的做法實在欠妥。根據《電力法》及《電力供應與使用條例》的規定,中止供電的權利僅在供電企業,物業企業隻是依據與水電氣熱等專業服務單位之間的協議對業主用電用水問題代為管理,因此,物業企業無權也不應采取斷電的做法來迫使業主交費。換言之,物業企業沒有任何權限采取斷電行為。倘若因此給物業業主造成其他損害,物業企業難辭其咎,還要承擔因擅自斷電的侵權行為所引發的法律責任和經濟責任。因此,物業企業在物業費用收取方麵與業主發生矛盾時,雙方應協商解決;若協商不成,可通過法律途徑提出違約的民事訴訟。如業主拒付物業費用,可根據《合同法》、《物業管理條例》及雙方簽訂的“物業服務合同”來解決。

【案例三】地處廣州市某區的某物業企業管理的一住宅小區門前,生活垃圾堆成小山,汙水流淌,臭味彌漫。問其緣由,乃是因為小區500餘戶業主中,有100多戶兩年多來一直未交物業管理費,物業企業沒有經費支付清潔工人的工資,於是就開始停止處理垃圾,至於何時恢複清掃,則須由業主委員會把欠費問題解決以後,物業企業才能組織工人清理垃圾。而該小區業主們則另有說法:物業企業所講的有100多戶沒有交費,實際上其中有一部分是空房子;再說即使有一些業主沒有交費,物業企業也應該設法解決而不應該讓小區其他住戶受此“株連”。(案例摘錄節選自中國物業網)