房地產行業審計重點及審計方法
會計與金融
作者：魏娟
在房地產行業的審計中，必須打破“就賬查賬”的常規檢查方法，財務數據與業務資料必須緊密結合，在關注銀行賬戶、資金流的基礎上，重點關注隱匿收入、虛列成本、預收款項等五方麵問題，采取全麵檢查與重點檢查、賬麵檢查與實地勘察相結合的方法，從外圍發掘線索，尋找突破口，對企業進行“解剖式”檢查，才能起到事半功倍的審計效果。下麵，針對房地產開發企業審計過程中應重點關注的幾個問題及相應的審計取證進行淺析。
一、五證
“五證”包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預售許可證》）。五證是房地產開發企業審計首先要獲取的，但企業取得五證是有一定的要求的，可能在審計時點該企業並未取得全部證件，注冊會計師應該關注未獲取的證件是否有合理的理由。
二、收入
注冊會計師要根據《企業會計具體準則-收入》的定義作為判斷的基礎，同時要考慮房地產的特殊性。房地產開發企業提供的商品是土地或住宅及其他建築物，房地產開發企業銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其餘房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據同銀行達成的協議，在以後年度，向銀行定期歸還貸款本金和利息。一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭並收到按揭款時確認收入，但是根據企業的管理要求不同，現在不少的房地產開發企業在收到首付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續，而在應收賬款科目核算，特別是對於年終促銷的房地產公司，年度資產負債表會形成很大一筆應收賬款。因此一要索取企業銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異；二要抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規定及辦理房產證、土地使用證的期限。關注交鑰匙的手續及客戶辦理入住的程序，並抽查部分業主辦理入住的有關資料；三要從銷售代理商處取得已售樓宇結算統計表，並對照認購書、企業銷售清單，看三者是否一致；四要從物業管理公司取得已售和未售住宅物業管理費的收取情況統計表；五要對已售商品房進行抽查，看業主入住情況，並對未售樓宇進行盤點；六要結合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發商品房的銷售情況；七要關注應收賬款在資產負債表日後收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。
三、完工產品結轉
企業往往依據外部工程決算審計將房產成本分為地上、地下兩部分，將其進行人為的割離，這樣地上基礎部分的成本全部由地下的產品承擔。地上部分的成本就大幅下降，造成結轉的主營業務成本嚴重失實。還有不少企業不能用於銷售的水箱間等作為均攤成本的基數以達到降低成本的目的。因此一要分析賬麵是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產公司來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但為了少轉成本，企業往往以未結算為借口在預付賬款掛帳；二要索取開發商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業與開發商簽訂的合同，分析開發商是否足額預計商品房開發成本及與之對應的應付建造承包商工程款；三要索取施工方報審的結算資料，企業往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調整，這種做法實際上可用來調節利潤並虛減了負債；四要索取企業的成本結轉表，複核所采用的結轉方法是否合理。有的企業按平均成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比；五要關注自用樓層的成本結轉是否與其他銷售部分結轉的方法是否相同，不少企業自用的樓層成本按平均成本進行結轉，銷售部分按製定的分配方法進行結轉；六要向總包方詢問截止資產負債表日，開發商應付施工單位的結算工程款情況。