科技地產開發的互聯網思維與應用
商界論壇
作者：王玉超
作者簡介：王玉超（1989.12-），男，漢，河南新鄉，碩士研究生，西安建築科技大學，研究方向：城市建設及房地產經濟與管理。
摘要：在房地產市場調控與大數據網絡時代的大背景下，為使科技地產發展更具備競爭力，極需促進互聯網思維與科技地產開發的融合。本文以開封德豪光電科技園開發的互聯網思維應用為例，對其在市調、設計、建設、招商四階段的互聯網思維進行論述，以期為科技地產與互聯網思維的有效結合提供參考。
關鍵詞：科技地產；互聯網思維；開封德豪光電科技園
一、研究背景
2010年以來，我國房地產市場調控力度不斷加大，開發商開始尋求新的轉型。在此背景之下，科技地產作為地產業的新貴，出現在人們視野[1]。2014年下半年中，互聯網市場的火爆熱銷，令廣大開發商投資人對其運營方式有了新的探討。在房地產市場調控與3.0時代的大背景下，為使科技地產發展更具備競爭力，對科技地產開發運營的互聯網思維與應用提出了要求[2]。
二、文獻綜述
1.科技地產。對於科技地產，學術界一般有兩種解釋。第一種是指以地產為平台、產業為主體、金融為支撐，實現三者結合的有機體[3]；第二種是指以綠色科技為核心，構建健康、環保、舒適、節能等人居住宅。本文以第一種解釋為主體，對科技地產開發運營的互聯網思維應用進行論述。
2.互聯網思維。互聯網思維是對市場、對用戶、對產品、對企業價值鏈乃至對整個商業生態的進行重新審視的思考方式，主要包括：用戶思維、簡約思維、極致思維、迭代思維、流量思維、社會化思維、大數據思維、平台思維、跨界思維[4]。
3.互聯網思維與科技地產的融合。馮侖、鬱亮、葉檀等人促進房地產與互聯網思維的融合。房地產的互聯網思維主要體現在產品的銷售層麵，如萬科住宅的微體驗、免費住等；物業管理層麵：金地的物業雲服務，如雲教育、雲健康等；園區的雲招商層麵，如：客群資源雲服務平台等。而在對科技地產開發運營的互聯網思維與應用方麵較為缺乏，故下文以開封德豪光電科技園為案例對科技地產的互聯網思維應用進行實證論述。
三、案例分析
開封德豪光電科技園項目是在開封市政府規劃下，以中原經濟區為戰略背景，打造以LED為主導產業的光電產業聚集區。其位於中原城市群核心鄭汴新區，東臨區域性交通幹道13大街，西依古運糧河生態綠廊，總用地麵積約661畝，規劃建築麵積約75萬平方米，總投資約30億元[5]。本文以園區開發順序，從市調、設計、建設、招商階段出發，分析互聯網思維在科技園區建設中的應用。
1.市調階段。園區以用戶思維為出發點，在市調階段，對廣州、上海等客群進行調研，與意向型客戶進行定點溝通，如：廣州建恒攜手德豪潤達等，並對企業需求進行深入了解，如：企業所需辦公空間大小、園區配套服務種類等。
2.設計階段。在園區規劃設計中，運用了多中互聯網思維，如：簡約思維、極致思維、迭代思維、平台思維、大數據思維等。
簡約思維的基本法則為專注，少即是多、簡約即是美。園區運用簡約思維，對園區進行科學規劃，打造業態明顯、動靜結合、極簡精約分區。如以13大街為園區引入軸，構建四棟簡約風格的高層，以逐漸降低的天際線的向運糧河景觀帶延伸。結合園區的景觀軸線與運糧河景觀帶所形成橫貫園區的“綠軸”和“藍脈”，以“LED芯片”式規劃布局，形成整體、高效、可調整的園區結構。