養老市場中開發商與政府、消費者的博弈分析
商界論壇
作者：陳靜
作者簡介：陳靜（1987-），女，陝西延安人，西安建築科技大學，碩士研究生，研究方向：老年工程與老年保障。
摘要：養老地產市場主要是由開發商、政府及消費者參與形成的。各參與主體在養老地產市場的規則下，以追求自身利益最大化采取不同策略，從而形成了複雜的關係。本文利用博弈分析法，分析養老地產市場上的參與者之間相互博弈的結果，最後對養老地產市場參與主體提出建議。
關鍵詞：養老地產；博弈；參與者
一、前言
2010年第六次人口普查數據顯示，我國60歲以上人口已達到1.776億，占總人口13.26%。估計到2050年，60歲以上人口將達4.3億—4.5億，占總人口的1/3[1]。按照《社會養老服務體係建設規劃（2011—2015年）》公布的數據，截至2010年底，全國各類養老機構養老床位314.9萬張，床位數占老人總數比例僅為1.77%，也就是說，每千名老人擁有床位數為17.7張[2]。在老年人口快速增加的社會階段，公共福利養老資源已經不能滿足養老群體的需求。麵對具有巨大潛力的養老地產市場，越來越多的企業進入養老地市場。養老問題涉及到社會保障領域、社會福利領域以及社會穩定領域等方麵，關注養老問題是國家落實科學發展觀，發展和諧社會的的重要因素。養老地產從土地獲取開始，經開發建設，到流入消費者手中等各運行過程中，都涉及到開發商、政府和消費者等各方的利益[1]。養老地產既有市場運作又有服務社會的兩重性，因此，養老地產項目的開發更具挑戰性和社會性。
本文試圖利用博弈論的分析方法，針對在土地市場與養老地產消費市場中各主要參與者的市場行為進行分析，最後對養老地產市場各參與者提出一些建議。
二、政府和開發商在土地市場的博弈
土地市場就是將土地及地上建築物與附著物視作商品進行交換的綜合。而土地資源具有稀缺性，致使土地供給缺乏彈性，其配置具有較明顯的行政的。2001年國土資源部《劃撥用地目錄》，規定對非營利性老年人社會福利設施用地，應由建設單位提出申請，經批準可以劃撥方式供地[3]。2014年4月，國土資源部第7次部長辦公會議指出，將養老用地納入國有建設用地供應計劃，經養老主管部門認定的非營利性養老用地，可采取劃撥方式供地；營利性養老用地，應以租賃、出讓等有償方式供地[4]。目前政府在養老地產的土地市場中的行為主要是鼓勵行為，先構造政府與養老地產開發商選擇的“支持模型”。
其中，設養老地產開發商獲得政府支持後，政府可以獲益t，政府對養老地產的支持成本為S（t）。設c表示獲利養老地產開發商的土地成本，養老地產開發商不獲利時，政府支持獲利為C。因此，養老地產開發商在獲利時完成養老地產開發，政府支持的收益為C-S（t），在其不支付額外費用進行有效支持，收益就直接是獲益C。
如果養老地產開發商不獲利，不能獲得政府的支持，推出市場，則對社會損害為L。再設政府發現養老地產開發商不獲利，給予其更多的支持，其成本為F。由此可知，當政府發現其不獲利給予更多支持後，獲得收益為C與更多支持成本F之差，其總收益為C-F-S（t）；而養老地產開發商的成本為c-F，否則是0。
進一步分析可知：當支持的成本達到上限時，養老地產項目所能獲得的利益小於政府采取支持政策所支付的成本，則政府將會放棄支持，養老地產開發商就會不獲利，就會推出市場。如果調整支持力度F，則當F減少時，意味著政府的支持力度降低，對養老地產開發商的獲利具有一定的影響，政府支持的成本會大於養老地產開發商不獲利開發帶來的風險，養老地產開發商退出市場的可能性較大。當F增大時，政府的支持力度增大，養老地產開發商獲得利益的可能性就越大，但如果一味加大政府支持力度，一旦政府支持力度稍有放鬆，就會導致養老地產開發商損失巨大。因此，政府支持力度F的大小需要把握一定限度。